Las etapas de la planificación de la construcción

La buena construcción comienza con una base sólida. Eso es cierto del trabajo en sí, pero también de la planificación que se aplica a cualquier trabajo de construcción.

El período de planificación de la construcción se conoce como pre construcción, y la planificación de sonidos será imprescindible para el éxito del proyecto terminado. Hay muchos pre construcción etapas de planificación en las que un contratista deberá trabajar para garantizar que un proyecto se desarrolle sin problemas. El objetivo de la planificación previa a la construcción es pensar en todo, incluido el costos de pre construcción y servicios de pre construcción, luego revíselo de nuevo.

La lista de verificación previa a la construcción debe incluir todos los escenarios posibles y las contingencias que el equipo pueda encontrar durante un proyecto. Este plan se forma a través de una combinación de conocimientos y experiencia, pero el plan final será completamente exclusivo para el trabajo específico.

Para eliminar las conjeturas de lo que sucede detrás de escena durante esta fase previa a la construcción, aquí hay una introducción rápida sobre las muchas etapas de planificación previa a la construcción.

Las etapas de planificación de pre construcción

Primero, debemos tener en cuenta que las siguientes etapas no están necesariamente en ningún tipo de orden. Todos ellos suceden de manera bastante simultánea a menos que se indique lo contrario, pero todos son engranajes importantes en la rueda para hacer que todo el proyecto avance de manera coherente.

Por supuesto, ahora que decimos eso, el primer paso es SIEMPRE el que sucederá primero.

Reunión inicial entre cliente y contratista

Todo comienza con una reunión inicial. El contratista se reunirá cara a cara con el propietario o el cliente para repasar sus objetivos para el proyecto de construcción. Es probable que se debata un presupuesto inicial, así como cuándo el cliente espera que se complete el trabajo.

La reunión inicial se trata más de aprender la visión del cliente para el proyecto que de discutir cualquier detalle difícil. Luego, el contratista tomará toda la información que reúna en esta reunión y comenzará a armar el resto del plan previo a la construcción. El contratista y el cliente permanecerán estrechamente atados a la cadera durante todo el proceso y tendrán muchas reuniones de seguimiento para mantenerse actualizados y realizar cambios.

Definir los objetivos del proyecto

Durante la etapa inicial de la planificación previa a la construcción, describirá el proyecto general. Esto incluirá revisar planos y diseños arquitectónicos, así como los objetivos generales del cliente. El cliente debe enviar cualquier pregunta que tenga al contratista durante este tiempo, incluyendo cualquier problema con la planificación, ubicación o diseño que el cliente piense que puede convertirse en un problema durante la construcción.

Esta evaluación sentará las bases para el resto del proceso de planificación previa a la construcción. Los contratistas expertos tendrán todas las respuestas que un cliente necesita y deberían poder determinar si la visión del cliente es factible para la construcción en la ubicación prevista.

A partir de aquí, el contratista pasará a los tres objetivos principales del proceso de planificación previa a la construcción: el alcance del trabajo, establecer un presupuesto y crear un cronograma.

El alcance, el cronograma y el presupuesto

Un alcance detallado del proyecto

Para visualizar mejor los objetivos del cliente y estar en la misma página para el panorama general del proyecto, será necesario comprender el mayor alcance.

El "alcance" de un proyecto de construcción es esencialmente una descripción del trabajo que se realizará durante el trabajo de construcción. El contratista deberá delinear el alcance de principio a fin y determinar qué tipos de trabajadores se necesitan para cada fase, así como qué equipo y materiales se necesitarán para completar el trabajo. Combinados, todos estos elementos formarán el alcance general del proyecto.

Esta es quizás la parte más importante del proceso de planificación previa a la construcción, ya que actuará como una hoja de ruta para todo el trabajo. El alcance pasará de un esquema general a una definición paso a paso de cada elemento que debe verificarse para alcanzar el objetivo del proyecto. Debe describirse claramente para que el cliente lo comprenda y deberá ser acordado por todos los interesados ​​involucrados en el proceso.

Establecer un presupuesto

Cada proyecto de construcción comenzará con un presupuesto inicial o un precio que el cliente tenía en mente gastar en un proyecto determinado. Sin embargo, este número generalmente no está informado y no se tiene en cuenta cuánto cuesta un proyecto de construcción.

A menudo, este es simplemente el número inicial que un cliente tiene que gastar en el proyecto. El contratista puede intentar ver si el proyecto es factible dentro de este presupuesto, o hacer sugerencias para cambiar el proyecto dentro de esos límites o estirar el presupuesto para acomodar los objetivos del cliente.

El presupuesto es un componente vital para lograr el alcance real del proyecto y ayudará a determinar qué materiales se necesitan, qué subcontratistas deberán contratarse, así como el sitio para la construcción. Las primeras estimaciones presupuestarias serán bastante fluidas, ya que el contratista y el cliente trabajan juntos para llegar a un acuerdo sobre el precio y las metas para la construcción.

El presupuesto no debe ser ambicioso, sino basado en la experiencia previa con trabajos similares, así como en un conocimiento profundo de lo que costarán ciertos materiales y componentes. Durante este período de fijación del presupuesto, el contratista analizará los posibles problemas que puedan surgir y propondrá contingencias en el presupuesto para cubrirlos. También buscarán oportunidades para ahorrar dinero en cada parte del trabajo.

El contratista creará este presupuesto y evaluará las oportunidades de ahorro utilizando dos herramientas del oficio: estimación de costos e ingeniería / optimización de valor.

  • Estimación de costos - Las estimaciones de costos tempranas serán importantes para crear un presupuesto preciso para el proyecto. Un presupuesto realista basado en hechos en lugar de sentimientos documentará con precisión estas estimaciones de costos, lo que puede ayudar al cliente a maximizar su presupuesto. Estas estimaciones de costos se proporcionarán por adelantado durante la etapa de planificación previa a la construcción, así como durante el desarrollo del diseño y las etapas del documento de construcción en caso de que haya algún cambio. Sin embargo, el presupuesto inicial debería haber incorporado contingencias para prepararse para cualquiera de esos cambios que ocurran
  • Optimización del valor: durante esta etapa de la pre construcción, el contratista buscará no solo reducir costos, sino también mejorar el valor general del proyecto. Necesitarán comprender lo que el cliente considera "valioso" para llegar a estas conclusiones, así como tener un conocimiento firme de la ingeniería de valor. Esta optimización de valor es más efectiva al inicio de la planificación de un proyecto de construcción cuando el equipo puede analizar el alcance del proyecto y encontrar oportunidades para ahorrar costos y mejorar el valor, ya sea a través del análisis de costos del ciclo de vida o utilizando materiales más sostenibles. y componentes LEED eficientes.

Una desventaja desafortunada común para los proyectos de construcción es superar el presupuesto, pero una evaluación cuidadosa durante el proceso de planificación previa a la construcción puede ayudar a evitar este problema. El equipo debe continuar revisando las estimaciones y hacer ajustes durante todo el proyecto para que todos estén al tanto de cualquier cambio en el presupuesto. Con un plan sólido, ninguno de estos cambios colocará los costos mucho más allá del presupuesto original.

Establecer un horario

El cronograma de un proyecto de construcción será otro componente vital de las etapas de planificación previa a la construcción. En lo alto de la lista de verificación previa a la construcción estará la fecha de vencimiento de cuándo debe realizarse el proyecto. Tal vez el cliente tiene una fecha de finalización difícil en la que necesita absolutamente el trabajo, mientras que otros pueden ser más flexibles.

Saber con anticipación puede marcar la diferencia, y mantenerse en la tarea con un cronograma claramente definido garantizará que todos los contratistas y subcontratistas sean responsables de su parte del trabajo. Para mantener las cosas avanzando hacia la meta, se creará un cronograma inicial.

Los hitos clave se detallarán en este cronograma inicial, y el equipo formará las fechas de inicio y finalización para cada parte diferente del proyecto para ver que esté terminado en su totalidad en la fecha indicada. Con tantas partes móviles, es de gran ayuda tener a todos trabajando juntos en la misma línea de tiempo.

A partir de esta línea de base inicial, se brindará información del subcontratista para ver qué es factible y se realizarán ajustes en el cronograma inicial. Todos los involucrados en el proyecto deberán agregar sus aportes para evitar retrasarse. Las tareas, los hitos y las fechas de finalización deberán acordarse, y todas las responsabilidades deberán definirse claramente.

A menudo es una buena idea incorporar fechas de registro en el cronograma para mantener al cliente actualizado sobre el progreso y ajustar cualquier problema de programación. Mantenerse a la vanguardia de los problemas en la línea de tiempo permite que las cosas se muevan más fácilmente.

El alcance, el presupuesto y el cronograma son los tres elementos principales de la planificación previa a la construcción que impulsarán un proyecto de construcción. A veces, un componente puede hacer que ciertas decisiones se tomen más que otro, pero en general, todas deben desarrollarse al unísono para tener un proyecto más coherente.

El equipo de construcción se encontrará con escenarios que pueden desafiar el presupuesto o la línea de tiempo durante la construcción, pero habrá contingencias para manejarlos. Esta fase previa a la construcción permite un margen de maniobra para que sucedan cosas, y es probable que algo suceda, pero una buena preparación significa que probablemente no retrasará demasiado el proyecto.

Al anticipar problemas, el alcance, el presupuesto y el cronograma probablemente se mantendrán cerca de su plan original durante todo el proyecto. Serán suficientemente detallados y se corresponderán entre sí para que el proyecto se mueva sin problemas. Un elemento del cronograma tendrá un valor presupuestario correspondiente que se tendrá en cuenta en el alcance general.

Hay otros elementos clave que se incluyen en este trío de etapas previas a la planificación de la construcción que requerirán atención especial por parte del equipo de construcción.

El diseño esquemático inicial

A veces creado durante la evaluación inicial, el diseño esquemático servirá como la primera representación visual para el cliente y será de lo que se extraiga el resto del proyecto. El cliente ofrecerá comentarios y otras circunstancias obligarán a realizar cambios, pero es probable que este esquema inicial ayude a formar el producto final.

Análisis del sitio de construcción

La construcción no puede avanzar si se determina que el sitio no es adecuado para los objetivos del cliente. El contratista visitará el sitio para analizar su factibilidad y ver si el trabajo requerido se puede realizar en el sitio. Esto incluirá una evaluación del suelo del sitio para garantizar que pueda proporcionar una base sólida, así como tener en cuenta cosas como el flujo de tráfico, estacionamiento, paisajismo, capacidad y más.

El contratista llevará esta información al cliente para ofrecer sugerencias sobre cómo hacer que el sitio funcione, de lo contrario, se deberá encontrar un nuevo sitio.

Gestión de Compras

Una parte de la construcción previa que a menudo se pasa por alto son los largos plazos de entrega. Esto se refiere a cuándo un material puede tardar mucho tiempo en adquirirse. Una planificación previa cuidadosa incorporará este tiempo de entrega en el cronograma para que no se pierda tiempo esperando que llegue. Otros aspectos del trabajo pueden continuar mientras el material está en camino y se pueden evitar fácilmente retrasos sin sentido.

Adquirir las aprobaciones adecuadas

Naturalmente, cada trabajo de construcción requiere las aprobaciones y permisos de construcción adecuados antes de que pueda avanzar. Estos son elementos que debe adquirir el contratista durante la fase previa a la construcción para garantizar que la construcción pueda avanzar. Una vez que se complete esta fase, su proyecto pasará a la etapa de construcción y, finalmente, después de la construcción. Lea más en nuestro artículo relacionado sobre la fase posterior a la construcción y que esperar

Resumen

Cuanto mejor preparado esté un equipo para determinados escenarios, es más probable que el trabajo se realice dentro del presupuesto y a tiempo. Una buena planificación previa a la construcción es vital para garantizar que esto ocurra. Contáctanos or programar una demostración .

fuentes:

http://www.therossgrp.com/blog/how-to-outline-the-scope-of-work-for-your-next-construction-project

https://www.proformaco.com/pre-construction-phase-design-development/

https://joeris.com/services/preconstruction/preconstruction-process/

http://www.onealinc.com/news22.php

Jeff Gerardi
Presidente y CEO
Jeff Gerardi es el propietario, presidente y director ejecutivo de ProEst Estimating Software. Jeff nació en una familia de dueños de negocios y ha tenido un espíritu emprendedor durante mucho tiempo. Por eso, en 1992, dio la bienvenida a la oportunidad de hacerse cargo de la pequeña empresa de software de estimación en la que trabajaba.
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