En el ámbito de la arquitectura, cada proyecto es único, y junto con cada proyecto individual vienen sus propios elementos de programa que impulsan los costes.
Los edificios de apartamentos no son una excepción a esta regla, ya que pueden ser tan sencillos como un edificio de tres plantas sin ascensor o tan complejos como un proyecto urbanístico con diversas limitaciones de construcción.
En la fase inicial de elaboración del presupuesto, Datos de RSMeans puede aplicarse para obtener información de fondo. Sin embargo, los costes de construcción de los edificios de apartamentos no siempre pueden precisarse con una cifra absoluta, sobre todo en las zonas en las que el boom inmobiliario ha aumentado considerablemente los costes de construcción y la escasez de mano de obra cualificada.
En muchos casos, las empresas utilizan datos históricos de proyectos anteriores y extraen elementos comunes al proyecto propuesto. Dado que los costes de construcción de los edificios de apartamentos varían en función de variables como las tendencias económicas y de mercado del año en curso y la ubicación en la que se construyen, la determinación de un coste medio nacional puede resultar algo difícil de alcanzar.
En este artículo, exploraremos las variables que se encuentran en la construcción comercial en los Estados Unidos, junto con consejos y herramientas para estimar el coste de la construcción de un edificio de apartamentos comerciales.
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A la hora de determinar el coste de los apartamentos comerciales, hay que tener en cuenta muchos factores, como las prácticas de construcción, el coste de la mano de obra, el coste del terreno y, hasta cierto punto, el coste de los materiales.
Dado que estos costes tangenciales pueden variar significativamente de un lugar a otro y dependen de la naturaleza del edificio de apartamentos en particular, es difícil dar una respuesta única para todos.
Aunque el Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) puede proporcionar una idea general de los costes de construcción de una vivienda media, no es ideal para estimar los costes de un edificio de apartamentos comercial.
Entre las empresas que ofrecen estimaciones de costes más específicas, normalmente de pago, se encuentran RSMeans y Marshall y Swift.
Estos costes incluyen todos los gastos del constructor que se destinan a un artículo concreto, incluidos los costes de mano de obra pagados directamente por el contratista general, la contratación de subcontratistas y el coste de los materiales.
Como se ha mencionado, hay muchas variables: por ejemplo, los apartamentos se presentan en estilos arquitectónicos de baja, media y alta altura.
Para este debate, nos fijaremos en los edificios de mediana altura con cinco o más unidades en cada uno.
Según el Administración de Información Energética de EE.UU.El tamaño del apartamento medio es de 861 pies cuadrados, lo que supone una "huella" de aproximadamente 24'x35'.
La construcción de un complejo de media altura nunca sería un proyecto de "bricolaje". Suele requerir un contratista experto, un arquitecto y un equipo de subcontratistas, así como un propietario cooperativo para conseguir que el trabajo se complete en un año natural.
Utilizando materiales de gama media, una cimentación normal con sótano completo, puertas y ventanas eficientes, todos los electrodomésticos y acabados "llave en mano" tendrían un precio medio de $64,575 a $86,100 por unidad para completar, sin incluir la adquisición del terreno.
Las cifras anteriores sitúan esta construcción en un coste de $85 y $200 por pie cuadrado. Sin embargo, la media nacional se sitúa en $125 para la mayoría de los contratistas. Esta estructura de precios supone que los carpinteros, albañiles y excavadores cobran una media de $70 por hora, los electricistas entre $65 y $85 por hora, los pintores entre $20 y $35 por hora, y los fontaneros entre $45 y $65 por hora.
Este edificio no tendría un coste simple de $85 por pie cuadrado; esto se debe a la excesiva construcción necesaria en el interior.
Una unidad de tres pisos de construcción de mampostería con doce apartamentos tendría un coste total de aproximadamente $9,4 millones.
El coste excluye la adquisición de terrenos y las mejoras del emplazamiento (por ejemplo, aparcamiento, jardinería y zonas de juego). Los materiales costarían unos $4,65 millones, la mano de obra unos $4,51 millones, los costes de maquinaria unos $232.000, y el contratista se llevaría más de $1,3 millones por el proyecto.
La mayoría de los propietarios cuentan con un arquitecto y un contratista, y el arquitecto requerirá aproximadamente entre el 10 y el 17% del presupuesto total de la construcción.
A continuación se ofrece un desglose de los servicios que tradicionalmente presta cada profesional, junto con una descripción general de lo que cabe esperar en la construcción de un apartamento comercial:
Un arquitecto lo hará:
Un contratista lo hará:
Un proyecto general de construcción de apartamentos abarcará elementos como:
Sabías que...
La forma del perímetro exterior también es una consideración importante para estimar el coste total de la construcción.
Por lo general, cuanto más compleja sea la forma, más cara será la estructura por pie cuadrado de superficie.
La clasificación de la forma de las estructuras de varios pisos o de dos niveles se basa en el contorno formado por las paredes exteriores más externas, independientemente del nivel variable. La mayoría de las estructuras tienen 4, 6, 8 o 10 esquinas. Las pequeñas inserciones que no requieren un cambio en la forma del tejado pueden ignorarse a la hora de determinar la forma.
Por ejemplo, en la promoción de 30 apartamentos descrita anteriormente, el promotor tendría que invertir $4.500.000 de capital (es decir, $150.000 por unidad o 35% del coste total).
La mayoría de los promotores inmobiliarios no invierten todo el capital por sí mismos, sobre todo si tienen varios proyectos inmobiliarios en marcha al mismo tiempo. En lugar de ello, consiguen el capital propio, normalmente de un fondo de inversión, y esos inversores externos ponen el 80-90% del dinero (por ejemplo, de $3.600.000 a $4.050.000 del total).
Es fundamental prepararse para los sobrecostes a la hora de determinar los costes de construcción de un nuevo edificio de apartamentos.
Si puede recordar activamente que el coste final de un apartamento suele ser superior al precio de oferta original, puede trabajar para evitar este resultado. En algunos casos, los presupuestos pueden consumirse rápidamente en materiales de alta gama, como suelos, techos abovedados, jardines elaborados, etc.
Sin embargo, la inversión realizada en estos accesorios y materiales de lujo puede recuperarse al aumentar exponencialmente el precio de su propiedad, tanto en valor inmobiliario como en fuente de ingresos (es decir, mayor potencial de alquiler).
Una "orden de cambio" se refiere a cuando se elige algo que está fuera del contrato. Si trabajas con un constructor experimentado, debería cuantificar estos recargos para que puedas tomar una decisión informada.
Empiece por trabajar con su constructor de viviendas nuevas para crear un contrato de construcción lo más detallado posible. Cuantos más detalles revele este contacto, más precisos serán los costes estimados de la construcción de un nuevo apartamento y más probable será que se mantenga dentro de su presupuesto.
Algunos de los componentes clave que debe identificar en su contrato deben ser:
Aunque existen grandes variaciones en el coste de la construcción de apartamentos comerciales, una cosa es segura: con la planificación y el presupuesto adecuados al inicio de su proyecto, podrá alcanzar sus objetivos sin salirse del presupuesto. Al final, tiene sentido comercial prever un importe adicional de 10% para cubrir los costes imprevistos; sin embargo, un constructor comercial experimentado debería poder ayudarle a ajustarse a su presupuesto.
Utilizando herramientas como la de ProEst Datos de costes de construcción de edificios de RSMeans puede ser beneficioso para el seguimiento de los cambios en los costes de mano de obra y de material: nuestra base de datos tiene la información clave que necesita en cada fase de su proyecto de construcción. Desde Datos de construcción del coste civil a Datos sobre el coste de la construcción comercialTenemos los productos y servicios de estimación para ayudarle a crear ofertas rentables y competitivas.
