familia - 
La finalización sustancial es una de las etapas importantes que afectan a los derechos y deberes del propietario y del cliente de un proyecto. Cuando un propietario celebra un contrato, suele querer que el proyecto se entregue después de la finalización total. Sin embargo, esto no está garantizado. Aquí es donde entra en juego la finalización sustancial. El propietario también puede ocupar parcialmente el edificio mientras las obras de construcción siguen en marcha. Aunque la obra esté incompleta, el contratista puede pedir el pago y aportar la documentación pertinente como garantía mientras sigue terminando el trabajo. El propietario justificará la solicitud de pago si el contratista ha llegado a la finalización sustancial.
Índice de contenidos
Entonces, ¿qué es la finalización sustancial?
La finalización sustancial se refiere a la etapa en la que un proyecto está listo para ser ocupado y utilizado para el propósito previsto. Esto parece sencillo, pero puede ser difícil aplicarlo a proyectos específicos, ya que los proyectos y sus usos previstos varían.
La definición de la AIA de terminación sustancial
El Instituto Americano de Arquitectos (AIA) define la terminación sustancial como la etapa en la que el progreso de la obra o la parte designada se completa siguiendo los documentos del contrato de manera que el propietario puede utilizar la obra para el propósito previsto.
No existe un objetivo único que defina plenamente la conclusión sustancial. Por lo general, se dan tres situaciones diferentes que ayudan a determinar la conclusión sustancial, como veremos a continuación.
- El propietario y el contratista elaboran una lista de comprobación de la finalización sustancial acordada a la medida del proyecto. Los documentos del contrato especifican la lista de elementos.
- Las partes implicadas pueden acordar la finalización sustancial basándose en el certificado de ocupación emitido por la jurisdicción local y determinar la fecha de hito de finalización significativa.
- El propietario también puede decidir si puede ocupar el edificio para los fines previstos. El ingeniero, el director del proyecto o el arquitecto determinan si el propietario puede ocupar el edificio.
Una vez que el proyecto llega a la fase de finalización sustancial, el contratista necesita un certificado de finalización sustancial de los administradores del contrato. Este certificado incluye una lista de tareas de acabado de los pequeños elementos que aún necesitan ser terminados y el correspondiente plazo de terminación.
¿Por qué es tan importante la finalización sustancial?
El certificado de finalización sustancial tiene implicaciones legales tanto para el propietario como para el contratista, aunque no se den cuenta de ello. Los asesores jurídicos exponen diferentes perspectivas sobre las repercusiones de la firma de un acta de finalización sustancial. A continuación, analizaremos algunos de los puntos esenciales sobre la finalización sustancial.
1. Crea expectativas claras entre los propietarios del proyecto y los clientes
La finalización sustancial significa que el día de pago se acerca. Por lo tanto, no hay otro sustituto para la claridad, ya que un certificado de finalización sustancial bien hecho define perfectamente los resultados esperados.
2. Los plazos comienzan a ponerse al día
La finalización sustancial crea un efecto en cascada que desencadena los plazos. Las fechas son significativas, ya que determinan si algo va mal o cuándo hay un incumplimiento de contrato. Algunos de los plazos que se activan legalmente son la Ley de Prescripción, la Ley de Caducidad y los Períodos de Garantía.
La prescripción establece un plazo desde que una parte plantea un problema, y una vez transcurrido el tiempo, la parte afectada no puede reclamar. Por otro lado, la prescripción establece unos plazos generales tras los cuales se levanta la responsabilidad.
Por ejemplo, una norma de caducidad puede establecer que el periodo de responsabilidad por defectos es de dos años tras la finalización. Transcurrido este periodo, el contratista ya no será responsable de los defectos.
El reloj comienza a correr para el período de garantía inmediatamente después de la finalización sustancial. El periodo de garantía no es lo mismo que la ley de caducidad. El periodo de garantía es un periodo en el que el contratista tiene que corregir los defectos del proyecto. Generalmente se conoce como el periodo de un año de defectos previsto en las condiciones del contrato AIA A201.
3. Garantiza un pago rápido
La finalización sustancial significa que el contratista puede cobrar por el trabajo realizado.
Los plazos de pago y retención varían de un Estado a otro y en función de si el proyecto es público o privado. Estos plazos se basan total o parcialmente en la finalización sustancial. Las retenciones y la lentitud en los pagos son algunas de las fuentes más importantes de litigios en el sector de la construcción, por lo que comprender cómo funciona la finalización sustancial tiene un valor incalculable.
4. Responsabilidad reducida
Tras la emisión de un certificado de finalización sustancial, el contratista tiene responsabilidades y riesgos reducidos. Esto depende del trabajo realizado y de si los nuevos cambios imponen riesgos adicionales al proyecto. Algunos de los inconvenientes de los que el contrato libera al contratista son las indemnizaciones por daños y perjuicios y las reclamaciones por retrasos en la construcción. Estas no pueden hacerse valer más allá de la finalización sustancial. Los daños y perjuicios compensan al propietario por los retrasos en el proyecto, pero el contratista no evaluará las reclamaciones por retrasos y los daños y perjuicios, ya que el proyecto está próximo a su finalización.
Aviso de finalización sustancial
Cuando un contratista considera que ha realizado un trabajo satisfactorio según las condiciones de finalización sustancial, entrega una notificación de finalización sustancial para su aprobación.
El contratista presenta la notificación de finalización en la oficina del secretario del condado y luego la envía a las partes correspondientes, tras lo cual comienzan a correr los plazos esenciales.
Tras recibir la notificación de finalización, el propietario tiene cinco días hábiles para responder y emitir un certificado de finalización sustancial.
El certificado de finalización sustancial refleja la fecha de finalización sustancial. Sin embargo, supongamos que el propietario rechaza la notificación de finalización. En ese caso, tiene que responder por escrito, mostrando las condiciones de finalización sustancial que el contratista no cumple y la base del rechazo.
En tal caso, el contratista corregirá los defectos y emitirá un nuevo aviso de finalización, y el proceso se repite.
La carta/certificado de finalización sustancial
El certificado de finalización sustancial es un documento vital sobre el rendimiento.
Los contratistas utilizan el certificado para mostrar el trabajo realizado por un contratista y si el trabajo está dentro de los parámetros del contrato. El certificado también indica los elementos menores que quedan por corregir. El director del proyecto o el arquitecto también utilizan el certificado de finalización para asegurarse de que el contratista ha completado el trabajo según los términos contractuales antes de que el cliente apruebe los pagos correspondientes a ese hito.
Finalización sustancial frente a finalización final
Laúltima fase de la construcción es la fase de cierre del proyecto.
La finalización también se conoce comúnmente como aceptación final y se produce cuando el propietario determina que el proyecto está totalmente terminado. Es una demostración de que se han cumplido todos los términos del contrato, se ha completado la lista de tareas pendientes, se han entregado todos los títulos al cliente, el contratista ha pagado todas las facturas devengadas por retrasos y, por último, el cliente ha pagado todo el dinero que debía al contratista.
El proceso para obtener la finalización definitiva suele iniciarse con la finalización sustancial. Una finalización sólida y sustancial indicará claramente la fecha de finalización.
Es importante tener en cuenta que una vez que el propietario acepta la finalización definitiva, acepta el proyecto. Se convierte en un reto ganar cualquier reclamación contra el contratista. Por ello, el propietario necesita un equipo competente que revise toda la construcción con el contratista. De este modo, se puede detectar cualquier problema antes de la firma de este documento crítico. El único recurso que puede tener un propietario es cuando el defecto es "latente" u oculto.
También hay una ley de caducidad que muestra una ventana o límite de tiempo en el que una demanda basada en el diseño o la construcción de un sitio puede ser presentada a un contratista. Durante este período, un contratista puede ser demandado debido a cualquier defecto latente, sin embargo, después de este período, es difícil para el propietario presentar una demanda.
Una de las cosas más importantes es que la responsabilidad de un contratista se reduce una vez realizada la terminación sustancial. En caso de accidente, algunas compañías de seguros se negarán a pagar el siniestro porque, en su mayor parte, las obras están "terminadas".
Para despejar dudas y proteger a todas las partes, el contrato de seguro debe indicar que la cobertura está disponible hasta la finalización total (finalización definitiva). La terminación definitiva está claramente definida en los contratos de seguro. Si el contrato se firma sin esta cláusula, el propietario del edificio debe suscribir una póliza de seguro de propiedad para estar seguro. Esto suele pasarse por alto.
Si un contrato tiene una fecha de finalización sustancial claramente definida, la fecha suele ser objeto de acalorados debates, ya que puede afectar en gran medida a las cifras de daños. Por lo tanto, es esencial tener fechas claramente definidas para cada proyecto. Una fecha de finalización sustancial poco clara aumenta los costes de los litigios.
Según la ley de construcción, debe definir claramente los detalles de la terminación sustancial y la terminación final como documentación orientativa. Los propietarios utilizarán la terminación sustancial para ocupar el edificio para los fines previstos.
Los contratistas suelen utilizarla para asegurarse el pago puntual y liberarse de posibles responsabilidades. Ambas partes -propietarios y contratistas- determinan las dos terminaciones para garantizar la equidad en sus operaciones.
Normalmente, todas las facturas de servicios públicos y seguridad pasan al propietario una vez firmada la escritura de terminación de obra. Esto suele sorprender a la mayoría de los propietarios. Hay que tener en cuenta que pueden pasar un par de meses antes de que se firme el acta de terminación definitiva. Esto debe tenerse en cuenta.
Preguntas frecuentes
Como ya se ha dicho, la fecha de finalización sustancial es un hito importante que afecta a todas las partes implicadas. A continuación se ofrecen algunas respuestas a las preguntas más frecuentes sobre la finalización sustancial.
¿Cómo se determina la finalización sustancial?
El contrato de construcción determina la finalización sustancial. El contrato explica qué es lo que abarca la finalización sustancial. Si no está claramente definido en el contrato, es el propietario quien determina cuándo el edificio es apto para ser ocupado.
¿Quién determina la fecha de finalización sustancial?
No se puede medir la finalización sustancial con una vara de medir, ya que no es fácilmente identificable. Por lo tanto, basándose en la evaluación subjetiva del propietario, el proyecto puede ser ocupado para el propósito previsto.
¿Qué significa un certificado de finalización sustancial?
Es el certificado que se entrega al contratista y que muestra el trabajo realizado dentro de los límites del contrato. También indica los defectos menores que deben corregirse antes de la finalización del proyecto.
¿Cuándo sé que se ha completado sustancialmente?
La finalización sustancial de un proyecto se produce cuando casi todos los que trabajan en él están terminando. La mayor parte de la construcción se ha completado y el propietario está listo para ocupar el edificio. Lo único que queda por hacer son los pequeños defectos que hay que corregir antes de la entrega final.
¿Cuál es la diferencia entre el Certificado de Finalización Sustancial y el Certificado de Ocupación?
Ambos documentos demuestran que el edificio está listo para su uso. Sin embargo, los emiten personas diferentes y en periodos distintos. El arquitecto o el director del proyecto otorga el certificado de finalización sustancial en virtud de la prerrogativa del propietario.
En cambio, la cédula de habitabilidad la expide un inspector de las autoridades locales de construcción. Un edificio se considera inhabitable desde el punto de vista legal si no cuenta con la cédula de habitabilidad. El inspector suele conceder la cédula de habitabilidad tras la fase de cierre del proyecto de construcción.
Resumen
Teniendo en cuenta todo esto, podemos observar que la finalización sustancial sólo se produce cuando sólo quedan trabajos menores o de garantía para el periodo restante del proyecto. Si se han cumplido todos los objetivos principales y todo el mundo está terminando su trabajo en la obra, lo más probable es que la finalización sustancial ya se haya producido. Es un momento emocionante, ya que el contratista recibe el pago por el trabajo realizado y el propietario puede utilizar la propiedad a su gusto.
