Gestión de proyectos de construcción

Aunque sea un tópico, los grandes proyectos de construcción casi siempre se salen del plazo y del presupuesto. Las investigaciones sugieren que los grandes proyectos se entregan con un 20% de retraso y un 80% por encima del presupuesto. La gestión de proyectos de construcción garantiza el éxito del proyecto, desde la planificación y el diseño hasta la asignación del presupuesto y la gestión de los recursos.  

Los errores pueden ser costosos en los grandes proyectos de construcción, ya que los proyectos de construcción vienen con serios desafíos, como las limitaciones financieras y los estrictos parámetros de tiempo. Cada detalle y contingencia es importante, y evitar errores de construcción costosos es la prioridad.  

¿Qué es la gestión de proyectos de construcción?

La gestión de proyectos de construcción es un servicio profesional que implica la dirección y organización de todo el ciclo de vida del proyecto, desde su ideación hasta su finalización. La gestión de proyectos de construcción es una práctica holística que se ocupa del coste, el calendario, la seguridad, la calidad, la función y el alcance de un proyecto de construcción.  

Se trata de una disciplina compleja que va más allá del control de costes y de las adquisiciones para garantizar que el proceso sea eficiente de principio a fin. Los directores de proyecto trabajan con todo el equipo implicado en la construcción para conseguirlo. A pesar de toda la colaboración en un proyecto, la responsabilidad del director de obra es garantizar el éxito del proyecto para el propietario.  

La gestión del proyecto de construcción debe ser llevada a cabo por un director de proyecto profesional o un director de obra dedicado. Recurrir a profesionales ayuda a reducir los costes, minimizar los riesgos y garantizar una mayor calidad del trabajo.  

Los gestores profesionales de la construcción tienen los conocimientos y la experiencia necesarios para gestionar con éxito los proyectos basándose en las prácticas habituales del sector. Los directores de construcción se centran en los seis aspectos de la gestión de proyectos de construcción: coste, calidad, calendario, función, alcance y seguridad. 

Además del director de obra (CM), en un proyecto suelen intervenir otras tres partes. Se trata del propietario, el arquitecto o ingeniero y el contratista. 

El propietario encarga y financia el proyecto, directa o indirectamente. El arquitecto o ingeniero diseña el proyecto, y el contratista gestiona a los subcontratistas y supervisa las operaciones de la obra.  

Los directores de construcción trabajan con los interesados en el proyecto para determinar el flujo del proceso de construcción con un calendario y un presupuesto claros. Los directores de construcción también son responsables de la seguridad del proyecto, teniendo en cuenta su compromiso de ayudar al propietario del proyecto a gestionar el riesgo. Deben conocer bien los sistemas de información de gestión de proyectos, los métodos de construcción y las técnicas de planificación. 

¿Quién participa en la gestión de proyectos de construcción?

Dado que la gestión de proyectos de construcción es una práctica holística, implica a varios miembros del equipo. Algunos de los miembros implicados son planificadores financieros, ingenieros, arquitectos, contratistas, subcontratistas y miembros del equipo sobre el terreno.  

A continuación se comentan algunas de las funciones de los principales actores.

• El propietario: El propietario del proyecto puede ser un individuo o una entidad empresarial que encarga el proyecto. El propietario puede pertenecer a cualquier sector, como el educativo, el inmobiliario, el sanitario o el de desarrollo.
  
  Los propietarios suelen carecer de equipos internos de supervisión de la construcción y emplean a directores de obra certificados para que se encarguen de las actividades de gestión del proyecto de construcción. 

• El director de obra: El director de obra es la persona o el equipo de personas contratadas por el propietario para supervisar la realización de todo el proyecto, desde su concepción hasta su finalización. El director de obra participa en el proyecto desde la fase de planificación hasta la construcción y la entrega.  
• Arquitecto e ingeniero: Todo gran proyecto de construcción requiere un arquitecto o ingeniero con licencia. Pueden ser una persona o una empresa contratada para diseñar el proyecto y coordinar las disciplinas de ingeniería.
• El contratista general: Este equipo gestiona a los subcontratistas y supervisa las operaciones diarias de la obra.  

El director de obra es el miembro más importante del proceso de gestión de la construcción. Si no hay un director de obra dedicado a ello, esta función la desempeñará un contratista o el propietario.  

Etapas de la construcción y gestión de proyectos de construcción

La gestión de proyectos de construcción se realiza en cinco fases que corresponden a las cinco etapas de la construcción. Estas fases son la planificación, el diseño, la preconstrucción, la contratación y la construcción. Entender las cinco etapas es clave para llevar a cabo un proyecto con éxito. 

Planificación y desarrollo 

La fase de planificación y desarrollo es fundamental para la gestión de proyectos de construcción porque es el primer paso para mitigar los riesgos. Lo primero es realizar estudios de viabilidad para determinar la viabilidad del proyecto. Ningún propietario quiere iniciar un proyecto para detenerlo e incurrir en pérdidas.  

La fase de planificación requiere estudios de viabilidad, listas de ventajas y desventajas, presupuestos de capital y aportaciones de las partes interesadas. La información obtenida a partir de un análisis exhaustivo de los datos se coteja con las aportaciones de las partes interesadas para fundamentar las decisiones. Esta etapa también ayuda al equipo a identificar los posibles riesgos y a desarrollar formas de mitigarlos.  

Esta etapa empuja al equipo a hacerse preguntas que guíen la toma de decisiones. Estas preguntas pueden ser: 

• ¿Qué necesidad hay de construir? 
• ¿Cuáles son los objetivos del proyecto y cómo se medirá el éxito? 
• ¿Cuál es el impacto potencial de estos objetivos en el diseño? 
• ¿Resultará el proyecto en un retorno de la inversión positivo? 
• ¿Cuáles son los riesgos potenciales y son manejables? 
• ¿Encaja el proyecto en la cartera de la empresa? 
• ¿Cuáles son los alcances del presupuesto y el calendario? 

La dirección de obra trabaja con los arquitectos, ingenieros y otros consultores contratados para acordar la viabilidad de esos objetivos y hacer todo lo posible para planificar los posibles contratiempos de la construcción. 

La gestión de la construcción determina el método de entrega más adecuado en función del alcance del proyecto. Los métodos de entrega tradicionales, como el diseño-construcción, pueden resultar familiares, pero es necesario tener la mente abierta para sortear cualquier problema que pueda aumentar el riesgo, la tensión y los costes. Es crucial planificar correctamente para mitigar los riesgos desde el principio y reducir el riesgo de gastos adicionales.  

El proyecto comienza a tomar forma aquí, ya que el equipo desarrolla el concepto básico en planos detallados del diseño final. Se trata de un proceso iterativo, ya que el diseño evolucionará desde los bocetos hasta los dibujos acabados del edificio propuesto.  

El director del proyecto debe asegurarse de que cada iteración cumple los requisitos del proyecto, incluidos los costes y los plazos. Una vez aprobado el diseño final, el equipo pasa a la fase de preconstrucción.  

Pre-construcción 

En la fase de preconstrucción se presentan los planos de diseño aprobados para obtener los permisos de construcción. Los contratistas generales pueden ser invitados a presentar sus ofertas en esta fase. 

El director de obra interviene en muchas actividades, como la planificación de los trabajos y las operaciones, el establecimiento de presupuestos, la definición y asignación de recursos, la contratación de equipos de construcción, la asignación de tareas, el establecimiento de calendarios, la evaluación de riesgos y la gestión y planificación de contingencias. 

Adquisiciones 

Como su nombre indica, el aprovisionamiento implica la obtención, compra y transporte de los materiales necesarios para completar el proyecto. El director de obra trabaja con el equipo de compras y la cadena de suministro para minimizar los costes imprevistos. Aun así, los riesgos son inevitables debido a la volatilidad del mercado, y el director de obra es responsable de mitigarlos. 

La decisión de cuándo adquirir materiales y servicios es integral y debe estar respaldada por la investigación para evitar salirse del presupuesto. La dirección de obra puede optar por adquirir recursos antes del proyecto o en función de las necesidades. 

Fase de construcción 

El contratista general pone la primera piedra y comienza la construcción. Es de esperar que el duro trabajo realizado en la fase de planificación y diseño dé sus frutos. Sin embargo, el director de obra debe supervisar y evaluar periódicamente los avances para asegurarse de que el proyecto sigue su curso.  

Las actividades durante esta fase incluyen inspecciones de control de calidad, investigaciones de la obra, supervisión de los programas de seguridad del contratista general y supervisión de los seguros. También incluye la respuesta a las solicitudes de información, la revisión y aprobación de los documentos técnicos presentados, la coordinación de los permisos, la gestión del presupuesto, la programación del pago puntual de los trabajos realizados y la garantía de que el proyecto se entregue según lo previsto. 

Una vez terminada, el director de obra y el contratista general entregan oficialmente el edificio al propietario. 

Desafíos comunes

Incluso el proyecto mejor planificado puede tener problemas. Algunos de los problemas más comunes a los que se enfrentan los gestores de proyectos de construcción son la falta de comunicación, los retrasos en la tesorería, la mala evaluación de los riesgos y las expectativas poco realistas.  

Falta de comunicación

La falta de comunicación hace que el equipo funcione sin una dirección clara y hará descarrilar el proyecto. La comunicación incluye la gestión y el manejo de documentos de clientes, contratistas o proveedores. Los directores de obra deben buscar proactivamente información de todas las partes interesadas y compartirla para que los objetivos estén alineados.  

Retraso en el flujo de caja

Los proyectos de construcción no pueden ir sin liquidez. El director de obra debe asegurarse de que el presupuesto refleja estimaciones de costes realistas y contingencias para evitar retrasos. El director de obra debe revisar el presupuesto, gestionar los costes y solicitar los fondos a tiempo. 

Mala evaluación del riesgo

La construcción es un sector de alto riesgo. Una mala evaluación de los riesgos puede provocar lesiones corporales e incluso la muerte en la obra. Los directores de proyectos de construcción deben ser proactivos e identificar los riesgos de seguridad con la misma rapidez con la que los eliminan. Los trabajadores deben participar en el proceso de seguridad para estar más dispuestos a informar sobre posibles peligros y accidentes. Por último, los esfuerzos de evaluación de riesgos deben adaptarse a las necesidades de un proyecto específico. 

Expectativas poco realistas

Los plazos y las peticiones poco realistas matan la moral y reducen la productividad. El sector de la construcción es muy competitivo y las partes interesadas pueden establecer objetivos realistas. Los directores de obra deben mitigar esta situación defendiendo al equipo y comunicando sus opiniones para mantener el proyecto en marcha. 

Resumen

El sector de la construcción tiene fama de sobrepasar el presupuesto y retrasar la entrega de los proyectos. Por ello, es esencial contratar a un gestor de proyectos de construcción profesional que trabaje con todas las partes interesadas desde la ideación hasta la finalización. 

La gestión de proyectos de construcción es esencial para controlar cada fase del proyecto y organizar y automatizar las rutinas para mejorar la eficiencia. También proporciona a todos los interesados en el proyecto datos en tiempo real sobre su progreso, evitando así los excesos de tiempo y presupuesto.