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Los servicios depre-construcción, como su nombre indica, se utilizan antes de que comience la construcción real. Estos servicios forman parte de las etapas de planificación previas a la construcción de un proyecto de construcción y son muy importantes para asegurarse de que cualquier trabajo se desarrolle sin problemas.
La preconstrucción, una práctica de construcción más moderna y parte de la gestión de proyectos de construcción más amplia, es la primera fase de la planificación, coordinación y control generales de un trabajo de construcción. El objetivo de la pre-construcción es concretar la planificación del proyecto y ofrecer al cliente una imagen clara de cómo va a ser su trabajo, cómo se va a realizar y cuándo se completará cada aspecto del trabajo.
Y recuerde que todo esto ocurre antes de que se lleve a cabo una sola pieza de construcción. Entonces, ¿qué son exactamente estos servicios previos a la construcción que ayudan a que un proyecto se desarrolle sin problemas? Echemos un vistazo.
Índice de contenidos
Preconstrucción: Un enfoque moderno del método de diseño-licitación-construcción
Los servicios previos a la construcción se utilizan para ayudar a cumplir la visión del cliente y ajustarse a su presupuesto de construcción. Estos servicios garantizan la viabilidad de un proyecto en un emplazamiento determinado y permiten al cliente estudiar opciones más rentables.
El antiguo método de entrega de proyectos de construcción se conoce como método de diseño-licitación-construcción. En este método, el proyecto se diseña completamente antes de su construcción. Los planos y las especificaciones que se crean durante este periodo de diseño forman los documentos de construcción.
Durante el proceso de diseño, se crean estimaciones de costes previas a la construcción para ayudar al propietario a tomar decisiones. Estas primeras estimaciones se apoyan en diseños esquemáticos y en trabajos anteriores de alcance similar. A partir de aquí, el trabajo pasa a la fase de desarrollo del diseño y, por último, al estado del documento de construcción.
El propietario del proyecto solicitaba entonces ofertas para el trabajo, y adjudicaba el proyecto a un adjudicatario, que se encargaba de construirlo. El proceso de licitación de la construcción en el sistema de diseño-licitación-construcción era bastante intenso y arduo, y a menudo tardaba semanas en completarse. La estimación de los costes la realizaban los estimadores de costes del equipo de construcción, que luego también preparaban la oferta.
La pre-construcción surgió de la estimación de los costes de construcción para incluir otras áreas del proceso de planificación. El proceso de preconstrucción es más práctico con el propietario, en lugar de hacerlo todo por separado. Las aportaciones del propietario se utilizan en todo el proceso de preconstrucción, lo que ayuda a los contratistas a crear un plan de construcción y una estimación que satisfaga las necesidades del propietario.
¿Qué son los servicios de pre-construcción?
Los servicios previos a la construcción van mucho más allá de la simple estimación del coste de un proyecto. Incluyen todo, desde la reunión inicial con el cliente hasta los planos, los calendarios, los estudios, la ingeniería de valor, los permisos, la adquisición de terrenos y mucho más. Echemos un vistazo a los diferentes servicios de pre-construcción.
Reunión inicial y seguimientos periódicos
El contratista o el representante del equipo de diseño mantendrá primero una reunión inicial con el cliente para repasar sus objetivos. En esta reunión inicial, el contratista conocerá los objetivos del cliente para el proyecto, así como su presupuesto. El contratista y el cliente se reunirán varias veces más durante el proceso de pre-construcción para mantenerse al día sobre el progreso y permitir que se realicen cambios.
Gran parte de lo que se debatirá en estas reuniones periódicas será el resultado de lo que el equipo reúna a través de los demás servicios previos a la construcción.
Una evaluación general del proyecto
El proceso de preconstrucción comienza, a grandes rasgos, con una evaluación global del proyecto. Ésta surgirá de la reunión inicial entre el cliente y el contratista y constituye el panorama general del proyecto. Esta evaluación inicial sienta las bases para el resto de los servicios previos a la construcción, así como para la construcción propiamente dicha.
Es aquí donde las necesidades y expectativas del proyecto se definirán claramente y serán comprendidas por todos los que vayan a participar en el trabajo. El cliente y el contratista suelen llegar a una conceptualización final del aspecto del edificio, así como del material y el tamaño. Se crearán planos básicos de planta que harán hincapié en los flujos del proceso de producción. También se elegirán los consultores de diseño y los inspectores que se utilizarán con otros servicios previos a la construcción.
Creación de un diseño esquemático inicial
Otro servicio previo a la construcción, que a veces se lleva a cabo durante la evaluación inicial, es crear un diseño esquemático para el proyecto. De este modo, el cliente tendrá una primera visión del aspecto que tendrá el proyecto una vez finalizado, pero, al tratarse de un esquema inicial, podrá aportar sus comentarios hasta llegar al diseño final.
Este proceso puede ser crucial para conseguir una oferta de trabajo, ya que los clientes no suelen adjudicar una oferta a menos que tengan una visión clara de cómo será el producto final.
Estimaciones presupuestarias iniciales
Hay varios componentes que intervienen en la estimación del presupuesto de un proyecto de construcción. Entre ellos se encuentran el coste de los materiales, los subcontratistas, los proveedores, los equipos y otros. Es probable que se proporcionen múltiples estimaciones a medida que el contratista trabaja con el cliente a través de varias opciones, y cualquier estimación del presupuesto siempre debe ser calificada contra el presupuesto del proyecto.
El contratista también tendrá que identificar el coste de los posibles problemas, así como evaluar cualquier oportunidad de ahorro potencial. Encontrar alternativas de ahorro puede ser una de las principales ventajas del proceso de preconstrucción.
Selección de materiales y equipos
Otro servicio previo a la construcción es la elección de los materiales y equipos que se utilizarán en la obra. Esto comienza primero con los sistemas de construcción que se utilizarán y el equipo necesario para usar ese sistema. Los materiales a veces ofrecen oportunidades de ahorro, y el contratista también evaluará si hay alguna opción de diseño y construcción sostenible o LEED.
La construcción sostenible se ha puesto muy de moda en los últimos años, y la mayoría de las empresas constructoras saben que los clientes buscan oportunidades para hacer su edificio más "verde".
Ingeniería del valor
En este servicio previo a la construcción, el contratista intentará determinar si el alcance de la obra se ajusta al presupuesto del cliente. El contratista buscará más áreas en las que haya oportunidades de ahorro de costes basándose en las experiencias que haya tenido con proyectos de alcance similar. Proyectará el análisis del coste del ciclo de vida de determinados materiales implicados en el trabajo y ofrecerá soluciones alternativas.
Análisis del sitio
En este caso, el contratista visitará el emplazamiento de la obra y estudiará su viabilidad. Esto significa que comprobará si el emplazamiento se ajusta a los requisitos del proyecto. Intentará predecir los problemas y costes que puedan surgir en el futuro.
Para ello, el contratista elabora un plan general del emplazamiento, que incluye aspectos como el aparcamiento, la circulación del tráfico e incluso el paisajismo. También revisará el suelo para asegurarse de que el emplazamiento tiene unos cimientos adecuados. El contratista estudiará incluso las infraestructuras existentes, su capacidad y el trazado y la ubicación propuestos. Todo ello contribuye a determinar si el emplazamiento es adecuado o factible para el proyecto previsto.
Conseguir las autorizaciones adecuadas
Es posible que sepa que hay ciertos permisos necesarios para la mayoría de los proyectos de construcción. Lo que tal vez no sepa es que, en realidad, debe adquirir estos permisos y aprobaciones durante la fase previa a la construcción, no durante la construcción propiamente dicha.
Esto incluirá la obtención de los permisos de construcción adecuados y la aprobación de los planos de la obra. Es posible que se requieran permisos adicionales con los proveedores de servicios públicos y que se necesiten permisos adicionales para determinados trabajos. Su contratista debe saber qué permisos son necesarios y obtenerlos todos juntos antes de que comience la construcción.
Revisión exhaustiva de los documentos de diseño
¿Ese esquema que se creó antes? No es más que el borrador más aproximado. Su contratista estudiará detenidamente este conjunto de documentos para asegurarse de que refleja lo que el cliente pide. Hay que tener en cuenta todos los detalles y posibles descuidos para que no haya imprevistos de alto precio durante la fase de licitación.
Hay que evaluar los materiales, reconsiderar los sistemas y la entrega de productos en marcha, señalar las áreas que preocupan y mucho más. El proyecto no avanzará hasta que haya un consenso entre todo el equipo que haya considerado absolutamente todo y haya recogido las opiniones de todos los implicados.
Establezca un calendario preliminar
Una parte vital de la información previa a la construcción es la creación de un calendario inicial. Este cronograma preliminar identificará los hitos clave y programará todo el proyecto, de principio a fin. Esto ayudará a organizar el proyecto y a establecer un esquema claro de cómo llegará a su conclusión.
Todas las actividades de diseño y construcción se definirán claramente con tiempos de inicio e hitos de aprobación. Se elaborará el plan de secuenciación del proyecto y se contará con la aportación de los subcontratistas y del cliente para encontrar un calendario final que funcione para todos. Este será el calendario base a partir del cual se ejecutará todo el proyecto.
Establecer un presupuesto final
Es probable que el cliente acuda a una reunión previa a la construcción con un presupuesto ya en mente, pero habrá que pensar un poco para llegar al presupuesto real del proyecto. Gran parte de la elaboración del presupuesto dependerá de las medidas de control de costes que adopte el contratista.
Antes de finalizar el diseño del proyecto, el contratista examinará una vez más el alcance y el coste para ver si hay alguna otra forma de reducir costes. Esto puede hacerse mediante modelos de costes y estimaciones conceptuales, solicitando la opinión de los subcontratistas para ver si se han producido cambios en las condiciones del mercado, gestionando la tesorería y trabajando en todos los demás elementos de la lista de comprobación previa a la construcción para crear un presupuesto final.
Gestión de adquisiciones
En esta fase también se tendrán en cuenta los artículos de larga duración. Es fácil pasar por alto los plazos de entrega cuando se adquieren determinados materiales, lo que puede provocar retrasos absurdos durante el proyecto.
Los artículos de larga duración son aquellos que son necesarios para cumplir el calendario del proyecto, pero que tardan mucho en entregarse. Si se planifica con antelación el plazo de entrega, no se producirán retrasos por la espera de algún artículo durante la construcción.
Embalaje de la oferta
Ahora llega el momento de licitar todos los trabajos necesarios para el proyecto. Aunque el proceso de licitación estará abierto a otras empresas constructoras, el contratista que haya preparado el plan previo a la construcción tendrá ventaja, ya que podrá cerrar lagunas y conocer a fondo el proceso.
Normalmente habrá unos cuantos licitadores cualificados y se hará un análisis detallado para elaborar una base de comparación. El propietario y el arquitecto deben participar en este proceso de evaluación, y también se tendrán en cuenta los subcontratos. Se evaluará todo el alcance del trabajo y se creará un calendario final una vez que se haya conseguido una oferta.
Consideraciones de seguridad
Por último, pero no por ello menos importante, los servicios de pre-construcción deben incluir siempre un enfoque en la seguridad. Además de cumplir con las normativas locales, estatales y federales, todas las personas presentes en la obra deben mantenerse seguras también. Cada trabajador y cada situación deben ser evaluados para asegurarse de que todos los trabajadores están seguros en todo momento.
Debe crearse un plan de seguridad específico para este trabajo, ya que tendrá situaciones únicas que ningún procedimiento de seguridad general puede cubrir. Esto se aplica también a los subcontratistas y a los visitantes de la obra.
Resumen
Los servicios previos a la construcción dan a los contratistas y propietarios la oportunidad de evaluar todo el proyecto y crear un plan que lo lleve hasta su conclusión: la fase posterior a la construcción. Se trata de una importante oportunidad de ahorro de costes que permitirá que el proyecto de construcción fluya con mayor fluidez. Gran parte del trabajo dependerá en gran medida de las decisiones tomadas durante esta fase de planificación inicial. Si desea más información, póngase en contacto con nosotros o programe una demostración hoy mismo.
Fuentes:
