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Una buena construcción comienza con una base sólida. Eso es cierto para la obra en sí, pero también para la planificación que conlleva cualquier trabajo de construcción.
El periodo de planificación de la construcción se conoce como pre-construcción, y una buena planificación será imprescindible para el éxito del proyecto terminado. Hay muchas etapas de planificación previa a la construcción en las que un contratista tendrá que trabajar para garantizar que el proyecto se desarrolle sin problemas. El objetivo de la planificación previa a la construcción es pensar en todo, incluidos los costes y los servicios previos a la construcción, y luego repasarlos.
La lista de comprobación previa a la construcción debe incluir todos los posibles escenarios y contingencias que el equipo pueda encontrar durante un proyecto. Este plan se forma mediante una mezcla de conocimientos y experiencia, pero el plan final será completamente único para el trabajo específico.
Para evitar las conjeturas sobre lo que ocurre entre bastidores durante esta fase previa a la construcción, a continuación le ofrecemos un breve resumen de las numerosas fases de planificación previas a la construcción.
Índice de contenidos
Las etapas de planificación de la pre-construcción
En primer lugar, hay que señalar que las siguientes etapas no están necesariamente en ningún tipo de orden. Todas ellas ocurren de forma bastante simultánea, a menos que se indique lo contrario, pero son engranajes importantes para que todo el proyecto funcione de forma cohesionada.
Por supuesto, ahora que decimos eso, el primer paso es SIEMPRE el que se dará primero.
Reunión inicial entre el cliente y el contratista
Todo comienza con una reunión inicial. El contratista se reunirá cara a cara con el propietario o el cliente para repasar sus objetivos para el proyecto de construcción. Es probable que se discuta un presupuesto inicial, así como la fecha en que el cliente espera que el trabajo esté terminado.
En la reunión inicial se trata más de conocer la visión del cliente sobre el proyecto que de discutir detalles concretos. El contratista tomará toda la información recopilada en esta reunión y empezará a elaborar el resto del plan previo a la construcción. El contratista y el cliente permanecerán estrechamente unidos durante todo el proceso y celebrarán muchas reuniones de seguimiento para mantenerse al día y realizar cambios.
Definir los objetivos del proyecto
Durante la fase inicial de planificación previa a la construcción, esbozará el proyecto general. Esto incluirá la revisión de planos y diseños arquitectónicos, así como los objetivos generales del cliente. Durante esta fase, el cliente debe plantear al contratista cualquier pregunta que tenga, incluidos los problemas de planificación, colocación o diseño que el cliente considere que pueden convertirse en un problema durante la construcción.
Esta evaluación sentará las bases para el resto del proceso de planificación previa a la construcción. Los contratistas experimentados tendrán todas las respuestas que necesita el cliente y deberían ser capaces de determinar si la visión del cliente es factible para la construcción en el lugar previsto.
A partir de aquí, el contratista pasará a los tres objetivos principales del proceso de planificación previa a la construcción: el alcance del trabajo, la fijación de un presupuesto y la creación de un calendario.
Alcance, calendario y presupuesto
Un alcance detallado del proyecto
Para visualizar mejor los objetivos del cliente y ponerse de acuerdo sobre el panorama general del proyecto, habrá que comprender el alcance mayor.
El "alcance" de un proyecto de construcción es esencialmente una descripción del trabajo que se realizará durante la obra. El contratista tendrá que describir el alcance desde el principio hasta el final, y determinar qué tipos de trabajadores se necesitan para cada fase, así como qué equipos y materiales se necesitarán para completar el trabajo. Combinados, todos estos elementos formarán el alcance global del proyecto.
Esta es quizá la parte más importante del proceso de planificación previa a la construcción, ya que servirá de hoja de ruta para todo el trabajo. El alcance pasará de ser un amplio esquema a una definición paso a paso de cada elemento que debe verificarse para alcanzar el objetivo del proyecto. Debe estar claramente descrito para que el cliente lo entienda y tendrá que ser acordado por todas las partes implicadas en el proceso.
Establecer un presupuesto
Todo proyecto de construcción comenzará con un presupuesto inicial o un precio que el cliente tenía en mente gastar en un determinado proyecto. Sin embargo, esta cifra suele ser desinformada y sin tener en cuenta lo que cuesta un proyecto de construcción.
A menudo, se trata simplemente de la cifra inicial que el cliente debe gastar en el proyecto. El contratista puede intentar ver si el proyecto es viable dentro de este presupuesto, o hacer sugerencias para cambiar el proyecto dentro de esos límites o estirar el presupuesto para adaptarse a los objetivos del cliente.
El presupuesto es un componente vital para realizar el alcance real del proyecto y ayudará a determinar qué materiales se necesitan, qué subcontratistas habrá que contratar, así como el lugar de construcción. Las primeras estimaciones del presupuesto serán bastante fluidas, ya que el contratista y el cliente trabajan juntos para llegar a un acuerdo sobre el precio y los objetivos de la construcción.
El presupuesto no debe ser una aspiración, sino que debe basarse en la experiencia previa con trabajos similares, así como en un conocimiento profundo de lo que costarán determinados materiales y componentes. Durante este periodo de elaboración del presupuesto, el contratista estudiará los posibles problemas que puedan surgir y establecerá imprevistos en el presupuesto para cubrirlos. También buscará oportunidades para ahorrar dinero en cada parte del trabajo.
El contratista creará este presupuesto y evaluará las oportunidades de ahorro utilizando dos herramientas del oficio: la estimación de costes y la ingeniería de valor/optimización.
- Estimación de costes: las primeras estimaciones de costes serán importantes para crear un presupuesto preciso para el proyecto. Un presupuesto realista basado en hechos y no en sentimientos documentará con precisión estas estimaciones de costes, lo que puede ayudar al cliente a maximizar su presupuesto. Estas estimaciones de costes se facilitarán por adelantado durante la fase de planificación previa a la construcción, así como durante el desarrollo del diseño y las fases del documento de construcción en caso de que se produzca algún cambio. No obstante, el presupuesto inicial debe incluir imprevistos para hacer frente a los cambios que puedan producirse.
- Optimización del valor: durante esta fase de la fase previa a la construcción, el contratista tratará no sólo de reducir costes, sino también de mejorar el valor global del proyecto. Para llegar a estas conclusiones, tendrá que saber qué es lo que el cliente considera "valioso" y conocer a fondo la ingeniería de valor. Esta optimización del valor es más eficaz al principio de la planificación de un proyecto de construcción, cuando el equipo puede examinar el alcance del proyecto y encontrar oportunidades tanto para ahorrar costes como para mejorar el valor, ya sea mediante el análisis del coste del ciclo de vida o utilizando materiales más sostenibles y componentes LEED eficientes.
Un desafortunado escollo habitual en los proyectos de construcción es sobrepasar el presupuesto, pero una cuidadosa evaluación durante el proceso de planificación previa a la construcción puede ayudar a evitar este problema. El equipo debe seguir revisando las estimaciones y realizando ajustes a lo largo del proyecto para que todo el mundo sea consciente de cualquier cambio en el presupuesto. Con un plan sólido, ninguno de estos cambios hará que los costes superen con creces el presupuesto original.
Establecer un horario
El calendario de un proyecto de construcción será otro componente vital de las fases de planificación previas a la construcción. Una de las prioridades de la lista de control previa a la construcción será la fecha de finalización del proyecto. Puede que el cliente tenga una fecha límite en la que necesita que el trabajo esté terminado, mientras que otros pueden ser más flexibles.
Saberlo con antelación puede marcar la diferencia, y mantenerse en la tarea con un cronograma claramente delineado garantizará que todos los contratistas y subcontratistas sean responsables de su parte del trabajo. Para que todo siga avanzando hacia el objetivo, se creará un calendario inicial.
Los hitos clave se esbozarán en este calendario inicial, y el equipo establecerá las fechas de inicio y finalización de cada parte del proyecto para asegurarse de que esté terminado en su totalidad en la fecha indicada. Con tantas partes en movimiento, es de gran ayuda que todos trabajen juntos siguiendo el mismo calendario.
A partir de esta primera línea de base, se dará entrada a los subcontratistas para ver qué es factible, y se harán ajustes al calendario inicial. Todos los implicados en el proyecto tendrán que aportar su contribución para evitar retrasos en el calendario. Habrá que acordar las tareas, los hitos y las fechas de finalización, y definir claramente todas las responsabilidades.
Suele ser una buena idea incluir fechas de control en el calendario para mantener al cliente al tanto del progreso y ajustar cualquier problema de programación. Adelantarse a los problemas en el calendario permite que las cosas se muevan con más facilidad.
El alcance, el presupuesto y el calendario son los tres elementos principales de la planificación previa a la construcción que impulsarán un proyecto de construcción. A veces, un componente puede hacer que se tomen ciertas decisiones más que otro, pero en general todos deben desarrollarse al unísono para tener un proyecto más cohesionado.
El equipo de construcción se encontrará con situaciones que pueden suponer un reto para el presupuesto o el calendario durante la construcción, pero se han previsto contingencias para hacerles frente. Esta fase previa a la construcción permite un margen de maniobra para que ocurran cosas, y es probable que así sea, pero una buena preparación significa que probablemente no hará retroceder demasiado el proyecto.
Al anticiparse a los problemas, es probable que el alcance, el presupuesto y el calendario se mantengan cerca de su plan original a lo largo del proyecto. Serán lo suficientemente detallados y se corresponderán entre sí para que el proyecto avance sin problemas. Un elemento del calendario tendrá un valor presupuestario correspondiente que se tendrá en cuenta en el alcance global.
Hay otros elementos clave que se incluyen en este trío de etapas de planificación previa a la construcción que requerirán una atención especial por parte del equipo de construcción.
El diseño esquemático inicial
A veces creado durante la evaluación inicial, el diseño esquemático servirá como primera imagen para el cliente y será de lo que se extraiga el resto del proyecto. El cliente ofrecerá sus comentarios y otras circunstancias obligarán a hacer cambios, pero es probable que este esquema inicial ayude a formar el producto final.
Análisis de la obra
La construcción no puede avanzar si el emplazamiento resulta inadecuado para los objetivos del cliente. El contratista visitará el emplazamiento para estudiar su viabilidad y ver si el trabajo requerido puede realizarse in situ. Esto incluirá una evaluación del suelo del emplazamiento para asegurarse de que puede proporcionar unos cimientos sólidos, además de tener en cuenta aspectos como el flujo de tráfico, el aparcamiento, el paisajismo, la capacidad, etc.
El contratista llevará esta información al cliente para ofrecerle sugerencias sobre cómo hacer que el sitio funcione, de lo contrario, habrá que encontrar un nuevo sitio.
Gestión de adquisiciones
Una parte de la preconstrucción que a menudo se pasa por alto son los largos plazos de entrega. Esto se refiere a cuando un material puede tardar mucho en adquirirse. Una cuidadosa planificación previa incluirá este tiempo de espera en el programa para que no se pierda tiempo esperando a que llegue. Otros aspectos del trabajo pueden continuar mientras el material está en camino y se pueden evitar fácilmente los retrasos sin sentido.
Adquirir las autorizaciones adecuadas
Naturalmente, todo trabajo de construcción requiere las aprobaciones y permisos de construcción adecuados antes de poder avanzar. Estos elementos deben ser adquiridos por el contratista durante la fase de pre-construcción para asegurar que la construcción pueda avanzar. Una vez completada esta fase, el proyecto pasará a la etapa de construcción y, finalmente, a la post-construcción. Lea más en nuestro artículo relacionado sobre la fase posterior a la construcción y lo que puede esperar.
Resumen
Cuanto mejor preparado esté un equipo para determinadas situaciones, más probable será que el trabajo se realice dentro del presupuesto y a tiempo. Una buena planificación previa a la construcción es vital para garantizar que esto ocurra. Póngase en contacto con nosotros o programe una demostración para obtener más información.
Fuentes:
https://www.therossgrp.com/blog/how-to-outline-the-scope-of-work-for-your-next-construction-project
https://www.proformaco.com/pre-construction-phase-design-development/
https://joeris.com/services/preconstruction/preconstruction-process/
