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Así que ha pasado por la fase de construcción, y su trabajo de construcción está finalmente terminado. Enhorabuena. Es hora de cortar la cinta y seguir con tu vida, ¿verdad?
No del todo. Si estás aquí al final, entonces estás bastante familiarizado con la fase de pre-construcción. Bueno, ¿adivinen qué? También hay una fase de post-construcción.
La fase posterior a la construcción está ahí por si ocurre algo después de que la construcción de su edificio esté terminada. Tal vez descubra que algo no se ajusta a sus necesidades, o se dé cuenta rápidamente de que necesitará una ampliación. Si se encuentra en esta situación, es probable que haya trabajado con un contratista que no tenía un proceso de post-construcción.
Al igual que la fase previa a la construcción, la fase posterior a la construcción le protege en caso de que surja alguna situación una vez finalizada la obra. Un buen contratista sabe que el trabajo no termina cuando se corta la cinta y se abren las puertas.
A continuación le presentamos el proceso posterior a la construcción para ayudarle a saber qué puede esperar una vez que su trabajo esté terminado.
Índice de contenidos
La postconstrucción empieza antes de lo que se piensa
A medida que la construcción se acerca a su fin, su contratista debería prepararle para la fase posterior a la misma. Debe proporcionarle las herramientas y la información que necesitará para gestionar su nuevo edificio, instalación o vivienda. Así es, la fase posterior a la construcción comienza antes de que ésta finalice.
De hecho, el cliente puede estar preparado para la fase posterior a la construcción incluso antes de que ésta comience. La preparación adecuada es clave en cada paso de la construcción, y usted debe tener una idea de lo que puede esperar en la fase posterior a la construcción desde el principio del proceso. Al igual que con la lista de comprobación previa a la construcción, dispondrá de una lista que podrá revisar una vez finalizadas las obras de la casa. Podrá realizar los cambios necesarios durante la construcción y estar seguro de que conoce su edificio por dentro y por fuera al final de la misma.
Cuando un trabajo de construcción termina, algunos documentos certifican que el proyecto ha llegado a su fin. Estos documentos oficiales son una parte importante del proceso posterior a la construcción.
Los últimos trámites tras la construcción
Cada empresa constructora tendrá su propia terminología para entregar las riendas al propietario del edificio. Sin embargo, lo que todas deberían tener en común durante el proceso de cierre es que no dejan al cliente colgado.
Una vez finalizados todos los elementos de la construcción y cuando el propietario se instale en las instalaciones, el arquitecto debe llamar para informarse de cualquier problema. Por supuesto, debería haber previsto estos problemas durante el proceso de planificación previa, por lo que lo que pueda ocurrir no debería ser un shock total.
Para que el propietario esté tranquilo, existen documentos que dicen si un proyecto está realmente terminado. El arquitecto del proyecto emitirá un certificado de finalización sustancial cuando el edificio haya sido inspeccionado y se considere terminado de acuerdo con cada paso de los documentos de construcción. La autoridad gubernamental local también emitirá un Certificado de Ocupación que declarará que el edificio cumple con todos los permisos y normativas locales. En este momento, la ocupación está permitida.
Una vez que se haya completado la lista de control final y se hayan firmado y emitido esos documentos, se presentará un cese de trabajo, momento en el que el proyecto de construcción llegará a su fin. El propietario hará el pago final al contratista, y el trabajo estará terminado.
Sin embargo, es probable que haya un lenguaje en los contratos y garantías que proteja al propietario si necesita algún trabajo adicional de su constructor. Pero primero, para ayudarle con su nueva construcción, su constructor le proporcionará algunos materiales durante la fase posterior a la construcción. Estos pueden incluir los planos finales y los manuales de funcionamiento.
Planos finales del edificio y manuales de funcionamiento
Su constructor trabajará a partir de unos esquemas, un alcance del proyecto y un calendario de construcción para construir su casa de la nueva oficina. Al final, llega el momento de entregarle esos documentos en forma de un dibujo o plano final y un manual de operaciones. Estos elementos ayudarán al propietario del edificio a comprender plenamente la disposición de su edificio y todos sus sistemas técnicos.
La instalación de elementos inteligentes no le servirá de nada si no sabe cómo utilizarlos. Un buen contratista no se limitará a instalar elementos y dejar que usted los descubra, sino que le enseñará. Saldrá de la construcción con un conocimiento profundo de su edificio y podrá transmitir ese conocimiento a sus empleados.
Formación y seguimiento
La mayoría de los contratistas le ofrecerán algo más que un dibujo y un manual para ayudarle en la fase posterior a la construcción. Deben guiarle por todos los aspectos del edificio final y mostrarle cómo funciona todo. Aprenderá a utilizar su nuevo edificio y todas sus características de forma segura.
El contratista no debería limpiarse las manos en este punto y no volver a saber de él. Debe esperar que haya una reunión de seguimiento para comprobar cómo funciona todo en el edificio y ver si hay que resolver algún problema. El contratista debe respaldar su trabajo y estar presente para asegurarse de que es de la máxima calidad.
A menudo, la fase posterior a la construcción estará protegida por la garantía, que los propietarios deberían aprovechar en caso de que haya algún problema. Los contratistas no deberían tener problemas para cumplir la garantía si el problema es algo que deberían haber evitado. Siempre que puedan solucionar el problema, deberían estar ahí para realizar el trabajo.
Y si no pueden, deben enviar a los subcontratistas adecuados para que lo hagan. La fase posterior a la construcción debe ser lo menos dolorosa posible y solo sirve para proteger al cliente.
Planificación de la futura expansión
Los buenos constructores también deben tener planes para futuras ampliaciones. A menudo, cuando se construyen unas instalaciones, la empresa se instala y enseguida se da cuenta de que necesita más espacio. A menudo, el constructor puede planificar estas circunstancias e incluso estar preparado en caso de que el negocio crezca y sea necesaria una ampliación. Antes incluso de que comience la construcción, durante las fases de planificación previas a la misma, el constructor debe estar preparado para estas situaciones y considerarlas como costes previos a la construcción.
De lo contrario, acabará teniendo unas instalaciones que no podrán ampliarse y tendrá que volver a iniciar el proceso de búsqueda de un nuevo emplazamiento. Por tanto, tener en cuenta las futuras ampliaciones encaja de algún modo en la fase previa y posterior a la construcción. Al fin y al cabo, todo está relacionado.
Al planificar cuidadosamente, usted y su constructor ahorrarán tiempo y dinero al estar preparados para cualquier situación que requiera una ampliación. En el mejor de los casos, este es el siguiente paso, por lo que es algo para lo que querrás estar preparado cuando ocurra, en lugar de entrar en pánico, buscando más espacio para satisfacer la demanda.
Contabilización del volumen de negocios
En realidad, esto se refiere al constructor, no a usted ni a sus empleados. Estar preparado para la rotación de personal en su empresa de construcción es algo que todo constructor tendrá que afrontar en un momento dado. Sin embargo, la rotación de personal nunca debería afectar a la calidad del trabajo que realiza un constructor.
Si necesita que se amplíe, actualice o arregle algo después de que se haya completado la construcción, es responsabilidad del constructor gestionar la rotación para garantizar que los nuevos miembros del equipo puedan realizar el trabajo. El hecho de que un empleado no haya estado presente durante la construcción inicial no significa que no pueda ayudar en las renovaciones o ampliaciones.
Puede planificar esto durante la pre-construcción preguntando a los licitadores cómo planean la rotación y mantener la continuidad del proyecto. De hecho, éste es uno de los elementos clave de la fase posterior a la construcción, ya que puede llegar un momento en que tenga que recurrir a su constructor para que le ayude. La profesionalidad de su constructor y de sus empleados debe ser constante durante todo el proceso de rotación.
Preparación de los ajustes
Las cosas tienden a cambiar cuando una instalación pasa de ser un producto terminado a un edificio usado. Las exigencias de las instalaciones pueden cambiar a medida que el negocio crece y se necesita más espacio, o pueden ser necesarias ciertas funciones que antes no lo eran. Durante la fase posterior a la construcción, el constructor debe estar preparado para cualquiera de estos ajustes.
Durante la fase posterior a la construcción, su constructor debe estar preparado para realizar ajustes y modificaciones en su edificio. También debería ser capaz de optimizar cualquier cosa que no funcione correctamente o de realizar mejoras para que ciertos elementos puedan ser más eficientes para sus necesidades.
La fase posterior a la construcción tiene como objetivo garantizar que el edificio funcione como está previsto durante toda su vida útil.
Pruebas estacionales
Es probable que su edificio no se haya construido durante todas las estaciones del año (eso esperamos). Si es así, el constructor debe volver a realizar pruebas estacionales para asegurarse de que el edificio funciona como se espera durante las estaciones opuestas. Esto se debe a que no se puede probar todo el sistema a plena carga durante la fase de construcción, especialmente si habrá diferentes condiciones climáticas estacionales.
Por ejemplo, el aire acondicionado probablemente no se probará si su edificio se construye en invierno, y viceversa para su caldera si la empresa constructora la instaló en verano. Las pruebas fuera de temporada deben formar parte de la fase posterior a la construcción para garantizar que estos sistemas funcionen correctamente cuando se necesiten.
Si hay problemas, debe esperar que hagan las correcciones necesarias.
Revisión posterior a la ocupación
La etapa posterior a la construcción también incluirá una revisión de lo que se puede hacer con la instalación y cuando usted y su empresa se muden. El edificio debe ser tal que puedan volver a ponerlo en servicio para otros usos. De hecho, su constructor elaborará un plan para volver a poner en servicio el edificio a lo largo de su ciclo de vida.
Revisión de la satisfacción final
En algún momento, los periodos de garantía de cada construcción llegarán a su fin, momento en el que la fase posterior a la construcción también se desvanecerá. Su constructor debería seguir estando disponible en caso de que surja algún problema después del periodo de garantía, pero ya no está obligado por ningún contrato o documento contractual a ayudarle.
La revisión final suele producirse un año después de que el propietario se instale en el edificio. En esta reunión, deben realizarse pruebas en todas las instalaciones para garantizar su calidad, y el constructor debe hacer preguntas al propietario sobre su satisfacción. De este modo, el contratista puede aprender de la experiencia y utilizarla en futuras construcciones. También sirve para poner un broche de oro a la relación entre el cliente y el constructor.
Qué es la postconstrucción
La fase posterior a la construcción engloba todos los procesos finales realizados para entregar el proyecto terminado al propietario. Consiste en completar todos los elementos de la lista de tareas pendientes, las inspecciones y visitas finales y la construcción final.
Inspecciones finales y recorrido
Antes de que el proyecto de construcción esté casi terminado, el contratista general y el arquitecto realizan una inspección final completa para asegurarse de que el contratista ha realizado cada centímetro del proyecto de construcción.
Se comprueban todas las fuentes de energía y los desagües de agua mientras se completan los últimos retoques. Todos los elementos de la lista de tareas pendientes deben estar terminados.
Una vez finalizada la construcción, todo el equipo, incluidos el contratista general y el arquitecto, realizarán un recorrido final por todo el proyecto para garantizar que se han cumplido todas las especificaciones y que el edificio es funcional.
En ese momento, el arquitecto firmará un Certificado de Finalización Sustancial. Una vez confirmado que el edificio cumple todos los permisos y normativas locales, la administración local expedirá un Certificado de Ocupación, en el que se detalla que el edificio está listo para ser ocupado.
Planos finales del edificio y manuales operativos
Los planos finales del edificio presentan un diseño más preciso y revisado del proyecto terminado. Esto ayudará en gran medida al cliente a comprender mejor el edificio. El plano final o anteproyecto guiará al cliente sin necesidad de que intervenga el contratista general.
Los manuales de operaciones ayudan en todos los sistemas técnicos del edificio. Proporcionan al cliente un conocimiento más profundo del edificio.
Traspaso al propietario
Durante la entrega, el contratista general y el arquitecto entregan al propietario los planos finales del edificio, incluidos los manuales de funcionamiento.
En la fase de renovación, el contratista general y el propietario desarrollarán un plan de continuidad para la ampliación u otras obras necesarias. En el caso de futuras ampliaciones, es fundamental prever un plan de continuidad para que el edificio en su conjunto esté operativo.
El plan de continuidad garantizará que todas las construcciones se ajusten al diseño original.
Formación y seguimiento
El contratista general no debe tirar la toalla en este punto y debe esperar que haya un seguimiento para comprobar cómo está funcionando todo en el edificio y ver si hay que solucionar algún problema.
Un contratista general siempre debe ofrecer apoyo continuo cuando entrega el edificio al propietario. El contratista general también ofrecerá formación adecuada sobre el funcionamiento del edificio. Este apoyo consistirá en un diálogo y una asistencia continuos entre el contratista general y el propietario.
Pruebas estacionales y revisión final
La mayoría de los proyectos de construcción que se realizan a tiempo sólo llegan a funcionar durante algunas de las cuatro estaciones. Por eso es importante volver a visitar el edificio y probarlo para asegurarse de que cumple las normas exigidas en las cuatro estaciones.
El último paso del proceso posterior a la construcción es una revisión final.
Un año después de que el edificio esté plenamente operativo, es habitual que se lleve a cabo una revisión final.
Consiste en realizar pruebas para garantizar que el edificio sigue cumpliendo las normas. El contratista general también puede resolver cualquier duda que tenga el propietario.
La fase posterior a la construcción es crucial para el éxito a largo plazo. Garantiza que el propietario del edificio esté plenamente preparado para hacerse cargo de la explotación del edificio. Es una colaboración entre el propietario del edificio, el contratista general y el arquitecto.
El máximo éxito sólo puede lograrse una vez completado el dos por ciento final del proyecto. Focus cree desde hace mucho tiempo en un proceso de construcción integral, que incluye un énfasis significativo en la fase posterior a la construcción.
Resumen
Desde la pre-construcción hasta la fase de construcción y luego la post-construcción, hay una gran cantidad de planificación cuidadosa que va en cualquier proyecto.
Todo el proceso de construcción puede parecer un viaje arduo, especialmente cuando se tiene en cuenta esta fase posterior a la construcción. Sin embargo, estos métodos existen para proteger al propietario del edificio y asegurarse de que está satisfecho con su producto final durante los próximos años y garantizar la viabilidad, la calidad y la seguridad del edificio y de los que están dentro.
Fuentes:
https://www.meconstruction.com/commercial-construction/closeout-process-post-construction-phase/
