Si ha participado en proyectos de construcción, probablemente esté familiarizado con el término fase de construcción. Quizá le interese saber cómo se convierte la idea general en realidad. Aunque muchos proyectos de construcción difieren en complejidad, tamaño y alcance, casi todos los proyectos siguen el mismo proceso de finalización. Una buena comprensión de este proceso puede servir de base para las decisiones críticas que rigen el proyecto y asegurar mayores posibilidades de éxito a lo largo del mismo.

¿Qué es la fase de construcción?

La fase de construcción es el proceso físico de edificación y todas las demás actividades asociadas, como el paisajismo, el acondicionamiento, la limpieza del terreno y la demolición.

El contratista suele realizar los trabajos de construcción. Sin embargo, no es raro que el contratista divida el proyecto en fases más pequeñas para alcanzar los hitos. En este caso, el contratista licita las distintas fases a los subcontratistas y proveedores.

La fase de construcción es la columna vertebral de la industria, pero los contratos tienen que adjudicarse mediante un proceso de licitación antes de la construcción. Debido a la naturaleza competitiva del proceso de licitación, dominar estas licitaciones es crucial para atraer negocios a su empresa.

El procedimiento de licitación necesario consta de cuatro pasos, a saber

  • Solicitud de ofertas
  • Presentación de ofertas
  • Selección de ofertas
  • Formación de contratos

Todos estos pasos tienen lugar antes de la fase de construcción, y a continuación ampliaremos estos puntos.

Antes de la fase de construcción

Antes de la fase de construcción

  1. La licitación: es cuando el propietario del proyecto envía las invitaciones a presentar ofertas. En ellas se indican las especificaciones del proyecto, los requisitos del mismo, el tipo de contrato y el método de entrega.
  2. Presentación de la oferta: en esta fase, el contratista presenta toda la información comercial pertinente, que incluye los planes de gestión, los proyectos anteriores y su historial de finalización de los proyectos a tiempo. También presenta estimaciones de costes basadas en la lista de cantidades.
  3. Selección de ofertas: en esta fase se selecciona la oferta ganadora. En la mayoría de los proyectos gubernamentales, es la que tiene el precio más bajo. Sin embargo, en los proyectos privados, los propietarios pueden elegir ofertas de mayor precio.
  4. Formación del contrato: después de que el propietario seleccione la oferta ganadora, hay que formar y firmar un contrato. Esta es una excelente oportunidad para negociar el precio del contrato y los términos del acuerdo si su empresa gana la licitación.

Tras la adjudicación del contrato, el proceso de construcción comienza. El proceso, según la gestión de la construcción, se divide esencialmente en cuatro fases. Éstas son:

  1. Planificación
  2. Fase de pre-construcción
  3. Fase de construcción
  4. Fase posterior a la construcción

La correcta ejecución de estos progresivos etapas de la planificación de la construcción es la base que garantiza el éxito de un proyecto.

Fase de planificación

La fase de planificación es la primera etapa de cualquier proyecto importante. En ella, el propietario, el arquitecto y el director de obra discuten el proyecto. Evalúan la viabilidad del proyecto, ya que cada proyecto tiene su propio conjunto de variables. La fase de planificación sólo representa un pequeño porcentaje del coste total, pero tiene un enorme impacto en la fase de construcción. Es aquí donde descubrimos el importancia de la estimación en la construcción. Una mala planificación conducirá a la malversación de recursos en la fase de construcción, donde radica más del 90% de la responsabilidad y los costes.

Fase de pre-construcción

Durante el antes de la construcción En esta fase, el arquitecto y los ingenieros comienzan con los documentos de construcción y los documentos contractuales que se presentarán a las autoridades competentes para la expedición de los permisos de construcción. El arquitecto entrega los planos al contratista para definir con precisión lo que se va a construir. Es crucial contratar al contratista en esta fase para la pre-construcción servicios para aportar su experiencia en materia de construcción con un diseño en evolución. El contratista también contribuye a la pre-construcción costesque debe incluirse en el presupuesto total de construcción. Este enfoque es fundamental para gestionar el presupuesto, ya que habrá menos oportunidades de aumentar el presupuesto.

Actividades durante la fase de construcción

Actividades durante la fase de construcción

La fase de construcción es el centro del proyecto. Es la fase en la que despega la planificación. En esta fase participa todo el equipo profesional, que incluye arquitectos, consultores e ingenieros. El equipo experimentado tiene que realizar inspecciones de control de calidad, comprobar y aprobar las presentaciones técnicas y asegurarse de que el contratista entrega el proyecto tal y como está diseñado.

Es aquí donde el contratista divide el trabajo en fases más pequeñas y, en muchos casos, licita las fases más pequeñas a los subcontratistas. Sin embargo, el contratista principal siempre conserva la responsabilidad del proyecto global.

Durante esta etapa, hay que tener en cuenta muchas cosas importantes. Algunas de ellas son las siguientes:

  • Asegurarse de que el contratista conoce sus obligaciones y requisitos de calidad.
  • Garantía por parte del contratista de que corregirá cualquier problema que surja en las obras inspeccionadas.
  • Estipulando la período de responsabilidad por defectos, si es que lo hay
  • Comprobar si existen distinciones contractuales entre las diferentes obras descritas. Por ejemplo, ¿hay distinciones contractuales en los aspectos de obras civiles y obras de ingeniería?
  • ¿Cuáles son los procedimientos a seguir en caso de litigio?
  • La probabilidad de finalizar el proyecto a tiempo

Las actividades durante esta fase son bastante numerosas. Es esencial estar atento a la secuencia, los plazos de entrega y cualquier cuestión legislativa o de cumplimiento de plazos. Aparte de las cuestiones granulares relativas a la construcción, hay otros componentes vitales de esta fase que debe tener en cuenta.

La fase de construcción es arriesgada

Si se lleva a cabo un análisis de riesgos en las fases de construcción, el mayor riesgo es la fase de construcción. Aquí es donde entra en juego el director de obra para mitigar los riesgos. Mediante una planificación exhaustiva, el director de obra puede identificar la amenaza y contrarrestarla antes de que se produzca. Sin embargo, hay algunos riesgos, como los meteorológicos, que escapan al control de cualquiera.

Aparte de la mitigación de riesgos, el director de obra debe estar muy atento para mantener el proyecto en marcha. Sus servicios pueden incluir la supervisión del programa de seguridad del contratista, el control del alcance, el tiempo y el presupuesto, y cualquier otro control de seguros y gestión de riesgos.

La fase de construcción es un proceso lineal.

Salvo en algunos casos excepcionales, la fase de construcción es un proceso lineal. Esto significa que hay que completar una parte de la obra antes de emprender una nueva. Para alguien que no trabaje en el sector de la construcción, el proyecto puede alargarse innecesariamente. Sin embargo, esto se debe a que un equipo espera a otro para poder empezar a trabajar. El director de obra se encarga de que la construcción se desarrolle sin problemas para evitar retrasos.

Fase posterior a la construcción

El después de la construcción es la fase en la que se realiza la construcción física, pero aún no se ha entregado al propietario. Incluye actividades como la desmovilización, la lista de tareas y el cierre de la documentación.

Preguntas frecuentes

¿Quién prepara el plan de la fase de construcción?

La carga de la preparación del plan de la fase de construcción recae en el contratista principal de un proyecto. En el reglamento de construcción (2015), se indica,
"12.-(1) Durante la fase de pre-construcción, y antes de establecer un sitio de construcción, el contratista principal debe elaborar un plan de la fase de construcción, o hacer arreglos para la elaboración de un plan de la fase de construcción."

¿Por qué necesito un director de proyecto en la fase de construcción?

El gestor de proyectos es responsable de supervisar todos los aspectos del proyecto, desde la planificación, la construcción real, el seguimiento y el cierre. También se encarga de que se cumplan los objetivos de presupuesto y coste.

¿Qué proyectos requieren un plan de la fase de construcción?

En la anterior normativa sobre construcción (2007), el plan de la fase de construcción solo se exigía para los proyectos notables. Sin embargo, la nueva versión de la normativa de 2015 exige un plan de la fase de construcción en todos los proyectos.

Reflexiones finales

Las etapas que hemos comentado dan una idea de la extensión lógica de los procesos de un proyecto de construcción. Como ya se ha dicho, la mayoría de los proyectos de construcción son lineales y el progreso desde el concepto hasta el proyecto terminado supone una forma lineal.

Los proyectos de construcción son complejos y pueden ser un dolor de cabeza para alguien que no esté familiarizado con ellos. Seguir los pasos correctos en la construcción, las fases juegan un papel esencial para guiar el proceso desde el inicio hasta la finalización de un proyecto.

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