Las 6 etapas de la construcción

Si quiere aventurarse en la construcción, probablemente sienta curiosidad por convertir su idea en realidad. Los proyectos de construcción varían en complejidad, alcance y resultados deseados. No obstante, casi todos los proyectos de construcción siguen el mismo proceso. Conocer el proceso le ayudará a tomar decisiones informadas desde la idea hasta su finalización. El proceso es exigente, pero una planificación adecuada le permitirá disfrutar de una experiencia de construcción emocionante. El conocimiento profundo de estos pasos le ayuda a ver el panorama general y a convertir su visión en un proyecto real tangible. El proceso de construcción se clasifica principalmente en seis etapas, a saber

Una gestión adecuada del proyecto proporciona directrices lógicas y claras sobre lo que cabe esperar en cada fase, con tareas y objetivos claramente definidos. Es esencial mantener la continuidad del proyecto en todo momento, ya que ayuda a mantener el proyecto dentro de las limitaciones de tiempo y presupuesto. La correcta ejecución de estas fases de construcción establece el marco que garantiza el éxito del proyecto. Este artículo expondrá cada una de estas etapas y le dará una visión general de lo que puede esperar.

diseños de construcción

1. Concepción, diseño y planificación del proyecto

La concepción del proyecto es el momento en el que se piensan las primeras ideas de un proyecto antes de comenzar con el diseño detallado. Esto sigue a la búsqueda de la ubicación del proyecto y la especificación de los códigos de construcción correspondientes. En esta fase, es fundamental contar con la participación de un arquitecto para garantizar que todo sea factible.

Los estudios de viabilidad consisten en comprobar si las soluciones propuestas se ajustan a los objetivos principales. Tras la concepción del proyecto, el propietario, el arquitecto y el director de obra pasan a la fase de diseño. Esto proporciona una hoja de ruta que pone de relieve el propósito del proyecto y los obstáculos previsibles.

Una vez terminada la concepción, es el momento de entrar en la fase de diseño. El diseño tiene lugar antes de la adquisición de bienes y servicios y antes de que comience el proyecto. El arquitecto y su equipo se encargan de plasmar en papel las ideas del cliente. El diseño implica el diseño esquemático, los acuerdos contractuales y el desarrollo del diseño.

Antes de entrar en el diseño esquemático, hay que esbozar las metas y objetivos del proyecto. En este punto se discuten decisiones críticas como el tamaño del edificio y el uso del espacio.

El siguiente paso consiste en un diseño que muestra el espacio y el uso de los materiales. En esta fase también se evalúan los costes del proyecto antes de continuar. Es una fase preliminar, y aquí es donde comienza la licitación. Los documentos se utilizan para licitar el proyecto después de haber sido redactados con las especificaciones del mismo. Los arquitectos evalúan la viabilidad del proyecto y plasman las ideas modernas en el papel, mientras que los ingenieros garantizan la seguridad del proyecto. El arquitecto y el ingeniero actúan en esta fase, pero completan el trabajo principal de diseño durante la fase de preconstrucción.

Tras el diseño, el planificador del proyecto lo establece desarrollando un plan estratégico. Aquí es donde el proyecto se divide en unidades digeribles más pequeñas que facilitan el establecimiento de plazos de ejecución.

2. Permisos de construcción

Antes de comenzar el proyecto, es necesario conseguir todos los permisos de construcción necesarios. Este proceso se prolonga durante todo el proyecto, ya que las distintas disciplinas tienen diferentes licencias. Puede llevar mucho tiempo, ya que varias autoridades que se solapan tienen que aprobar un proyecto. Hay autoridades locales, estatales y federales por las que hay que navegar, y esto puede causar mucha confusión.

Si un proyecto requiere algún tipo de autorización, hay que conseguirla antes de la construcción. Las autorizaciones se refieren al uso previsto del edificio y a la forma en que se integra o contradice los requisitos de planificación de la ciudad o la zonificación municipal. La obtención de permisos puede ser una tarea ardua. El proceso incluye reuniones en el ayuntamiento, campañas de concienciación pública y muchos otros pasos.

Los escollos a la hora de conseguir los derechos pueden provocar muchos retrasos en un proyecto. En algunos proyectos es sencillo, pero en otros lleva meses o años. Trabajar con un gestor de proyectos experimentado facilita el proceso y puede mitigar los riesgos que conlleva.

fase de pre-construcción

3. Fase de pre-construcción

Esta amplia categoría engloba todo el trabajo de un proyecto de construcción antes de la construcción física real. Cuando se finaliza la planificación del proyecto, se racionaliza el diseño y se reúnen los suministros y la mano de obra.

Losservicios previos a la construcción son necesarios para desarrollar un enfoque formal en el cálculo de los costes, el alcance y los calendarios para la ejecución del proyecto. Es fundamental para el proyecto, y es durante esta fase donde se reúne el equipo del proyecto y se alinean los cimientos del mismo y una estructura de comunicación. Unos cimientos y una estructura de comunicación deficientes provocan lagunas y posibles retrasos en el proyecto.

El equipo del proyecto se reúne durante la fase previa a la construcción para preparar la obra de antemano. El equipo del proyecto está formado por el director del proyecto, el ingeniero de campo, el contratista, el superintendente y el responsable de salud y seguridad.

El cliente puede incurrir en gastos previos a la construcción, como los servicios jurídicos de los abogados para revisar cualquier posible conflicto de intereses. El equipo del proyecto también revisa los parámetros de diseño y los requisitos del proyecto y establece objetivos claros y concisos para todas las partes.

Las condiciones del lugar también tienen un impacto de magnitud en el proyecto, y se evalúan cuidadosamente.

Tras la evaluación del emplazamiento, el equipo del proyecto elabora una estimación de costes realista para comprobar la viabilidad del proyecto. La estimación de costes del proyecto tiene en cuenta la mano de obra, el calendario, las condiciones del emplazamiento, los materiales y los requisitos normativos. También se piensa en otros proyectos comparables y en los costes incurridos. En este caso, el contratista busca que el proyecto se acerque a las limitaciones presupuestarias viables.

Tras el proceso de estimación de costes, las partes firman un acuerdo jurídicamente vinculante que permite al contratista levantar la instalación en nombre del propietario. El contratista tiene en cuenta el programa de diseño del propietario y otras especificaciones que determinan los costes de construcción del proyecto.

4. Contratación pública

En la fase de adquisición, el equipo del proyecto obtiene el equipo, la mano de obra y los materiales necesarios. La complejidad de esta fase depende del tamaño del proyecto, la fecha prevista de inicio y la disponibilidad de recursos. En esta fase, el contratista general adjudica los contratos menores a los subcontratistas. El proceso puede comenzar con los nuevos cálculos de construcción a partir de los planos de construcción. Los subcontratistas obtienen entonces la mano de obra, los materiales y el alcance del trabajo a partir de los cálculos.

Esta etapa permite ahorrar en el proyecto. Esto aumenta el margen de beneficio de la construcción comercial para el contratista. Un contratista con una buena y fiable red de proveedores o que trabaje en varios proyectos a la vez puede ahorrar mucho gracias a la economía de escala. El cliente también puede beneficiarse de estos ahorros en función del tipo de contrato.

fase de construcción

5. Fase de construcción

La fase de construcción es cuando la pala toca el suelo, transformando el campo vacío en un rascacielos. La planificación vale la pena aquí. Es esencial celebrar una reunión previa a la construcción para asegurarse de que todo el mundo está de acuerdo. La reunión previa a la construcción debe abordar:

  • Logística y almacenamiento
  • Detalles del contrato principal
  • Salud y seguridad
  • Control de calidad
  • Posibles retos de diseño

Tras la reunión previa a la construcción, el proyecto puede ponerse en marcha. En esta fase, el contratista principal mantiene el control general del proyecto. Gestiona los recursos, supervisa los documentos y comunica el progreso del proyecto. Por otro lado, el equipo de diseño es responsable del control de calidad para ver si el proyecto se ajusta a los planes aprobados. El equipo de diseño también revisa las solicitudes de sustitución, las órdenes de cambio y las presentaciones.

Cada equipo tiene su programa en esta etapa. Los programas de los distintos grupos varían en función de sus funciones. Algunos subcontratistas pueden necesitar que se complete una parte del trabajo antes de empezar su parte. Esto demuestra que una mala ejecución en esta etapa puede causar muchos obstáculos en el proyecto.

Seguimiento y control

Algunas metodologías de gestión de proyectos tienen aquí una fase diferente de seguimiento y control. El director de obra supervisa el presupuesto, el riesgo, la gestión de los seguros y el alcance utilizando diversas técnicas de gestión de proyectos. Una de las mejores herramientas para esta fase es el KPI (Key Performance Indicator). Ejemplos de KPI son el seguimiento del esfuerzo y los costes, los objetivos del proyecto y los resultados.

6. Después de la construcción

Esta fase es más crítica de lo que la mayoría considera. La construcción propiamente dicha está terminada, pero el proyecto aún no se ha entregado al propietario. Si no se presta la debida atención a esta fase, pueden surgir muchos problemas para el propietario.

En esta etapa se desmovilizan todos los recursos innecesarios para el proyecto. Se devuelven los alquileres y se limpia el lugar. Los subcontratistas que han terminado su parte de trabajo pueden pasar a otros proyectos.

A continuación, el director del proyecto y el ingeniero recorren físicamente la obra y enumeran todos los elementos que aún no se han completado. Después de crear la lista de tareas pendientes, el director del proyecto trabaja con el contratista para rectificar los errores.

Hay que proporcionar al propietario toda la información necesaria sobre el proyecto. Esto incluye los documentos de cierre, como los manuales, los planos de construcción, la contabilidad y el seguro. Por supuesto, hay que cambiar el seguro de construcción por un seguro de propiedad permanente. En los proyectos de mayor envergadura, la fase posterior a la construcción es un proceso formalizado conocido como puesta en marcha. Aquí se prueban los sistemas para garantizar que cumplen los requisitos especificados.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el ciclo de vida de un proyecto de construcción?

Se puede comparar el ciclo de vida de un proyecto con un ciclo de vida natural. En él, las actividades comienzan gradualmente en un proyecto y se acumulan rápidamente hasta llegar a los resultados finales del mismo. A continuación, el impulso se reduce y disminuye a medida que el proyecto se acerca a sus últimos días. Existen muchas herramientas de gestión de proyectos para supervisar el ciclo de vida del proyecto, pero en este artículo se analizan las fases.

¿Qué viene después de los cimientos en la construcción?

Después de verter y poner los cimientos, se construye el armazón del edificio. La estructura del edificio es para nosotros lo que el esqueleto. Aquí es donde se ve cómo se desarrolla la disposición de su casa. Si su casa parece más pequeña de lo que imaginaba en esta fase, no se preocupe. Es sólo una ilusión.

¿Cómo se calculan los costes de construcción?

La mayoría de los contratistas están muy ocupados ejecutando proyectos y les resulta difícil centrarse en la estimación de costes. Por ello, los contratistas utilizan diferentes métodos de estimación de costes.

Existe el método manual en el que los contratistas envían su lista de ofertas a los subcontratistas con la esperanza de obtener rápidamente presupuestos precisos. Sin embargo, este método es pesado, lento y hace que el contratista dependa demasiado de los subcontratistas.

Hay otras estrategias digitales que pueden darle los mejores resultados. El método más común es el de los precios unitarios. Se trata de utilizar precios unitarios para las estimaciones. Los contratistas utilizan una base de datos de costes unitarios de construcción antes de introducirlos en el software de estimación como Proest. Después de fijar los precios, se añade la mano de obra, los gastos generales, los beneficios y los márgenes de beneficio.

La mayoría de los contratistas están acostumbrados a utilizar el software de estimación de Excel, pero rápidamente descubrirá que Excel está lejos de ser la solución de estimación ideal. El software de estimación de Proest es un software de estimación basado en la nube que mantiene a varias personas conectadas. También es capaz de mantenerse al día con los cambios repentinos en el volumen y la demanda en los proyectos.

Otros contratistas utilizan soluciones digitales como el software BIM (Building Information Modelling). La estimación de costes a partir de dibujos en 2D puede ser un reto, pero el software de estimación de construcción BIM automatiza y acelera el proceso de estimación de costes.

¿Cuál es la etapa más crucial de la construcción?

La pre-construcción es la fase de construcción más crítica. Cuando un proyecto llega a la construcción real, la mayor parte del trabajo ya está hecho. El éxito de un proyecto depende del equipo, y éste se selecciona en la fase de preconstrucción. Esta fase sienta las bases del éxito del proyecto.

Conclusión:

Los pasos que hemos repasado anteriormente son una visión lógica de un proyecto de construcción de principio a fin. Un proyecto de construcción es un esfuerzo temporal que implica la puesta en común de diversos recursos. El proceso de construcción es un proceso lineal que comprende una cadena de tareas, herramientas y decisiones. Casi todos los proyectos de construcción son únicos, pero todos siguen el mismo ciclo de principio a fin.

El tiempo dedicado a la planificación metódica previa a la construcción es una inversión más que rentable. Aquí es donde se captan la mayoría de las oportunidades de ahorro y se establece una hoja de ruta clara para el proyecto.

El proceso de construcción puede ser complejo, especialmente para las personas que no están familiarizadas con él. Un gestor de proyectos desempeña un papel fundamental en la dirección del proyecto de principio a fin. Un director de obra profesional también permite equilibrar las distintas necesidades en cuanto a plazos, costes y alcance.

Un gran pilar en el proceso de construcción es la comunicación entre las partes interesadas. Agilizan el proyecto de construcción y garantizan que todas las fases se desarrollen y completen a tiempo.