Explicación de los tipos de contratos de construcción más comunes

No hay dos proyectos de construcción iguales, y es necesario tener diferentes contratos de construcción para satisfacer las necesidades de todas las partes implicadas. Contar con el acuerdo ideal para un proyecto ayuda a los contratistas, los clientes y los gestores del proyecto a gestionar adecuadamente el riesgo y a garantizar que todo se desarrolle de la mejor manera posible.

¿Qué es un contrato de construcción?

Un contrato de construcción es un acuerdo jurídicamente vinculante entre el propietario y el contratista que establece que un determinado trabajo recibirá la compensación adecuada. En el contrato se describen los términos y condiciones del acuerdo, los derechos y deberes de todas las partes implicadas, la fecha de inicio de la obra y la fecha prevista de finalización. El contrato también denota cómo se distribuirá la compensación. Incluso si ambas partes "confían" en la otra, es vital tener un contrato de construcción, como veremos a continuación.

Ventajas de un contrato de construcción

Los proyectos de construcción, por su naturaleza, son complicados. Sin embargo, es esencial firmar un contrato, ya que hay importantes transacciones económicas en juego. Los contratos de construcción suelen redactarse por escrito, ya que así se garantiza que las partes implicadas cumplan con los procedimientos comerciales razonables que se detallan en el contrato. Un contrato de construcción bien redactado es esencial por las siguientes razones: -

Cumple con las disposiciones por defecto de la ley

Las disposiciones de la ley establecen que debe existir un contrato, ya sea escrito o verbal, para controlar el tratamiento de los asuntos en caso de que surja un conflicto. Contar con unas condiciones contractuales bien definidas garantiza que no se impongan condiciones desfavorables por defecto a los proyectos en caso de conflicto.

Cambio de riesgo

Las disposiciones de un contrato trasladan continuamente algunos riesgos identificables del propietario al constructor del proyecto. Existen numerosas cuestiones de riesgo importantes, aparte del precio, que ambas partes pueden asignar a un contrato. Sin embargo, el contrato tampoco tiene por qué trasladar el riesgo a una parte por completo. Otras cuestiones de riesgo son los riesgos normativos, los problemas de diseño, el tiempo, la financiación, las indemnizaciones y los casos fortuitos. El contrato, por tanto, protege los derechos del cliente y del contratista.

Un contrato conduce a una estructura más completa y satisfactoria

El método del contrato garantiza que los planes de construcción sean detallados y completos. Evita errores costosos y garantiza que el proyecto cumpla los objetivos del propietario como corresponde. Los contratos de construcción también garantizan que todo el equipo del proyecto trabaje en la misma dirección para alcanzar el mismo objetivo.

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Los tres tipos fundamentales de contratos de construcción

El desembolso de fondos suele definir los contratos de construcción. Sin embargo, los tipos de contrato también detallan otros términos específicos como la calidad, la duración, las especificaciones y otros elementos. Tener el mejor tipo de contrato para su proyecto garantiza el mejor resultado de la entrega, la satisfacción del cliente y los beneficios. Hay tres grandes contratos de construcción que todo constructor debe conocer.

Contratos a tanto alzado

Los contratos a tanto alzado tienen un precio fijo total para todas las actividades del proyecto. También puede incluir los beneficios e incentivos por la terminación anticipada del proyecto. Los contratos a tanto alzado suelen utilizarse cuando el propietario quiere trasladar todo el riesgo al contratista y evitar las órdenes de cambio para tareas no especificadas en el proyecto. 

El contratista, por tanto, asume un riesgo adicional, ya que el propietario no tiene la obligación de pagar más cuando el proyecto se extiende más allá del alcance. Algunos contratos a tanto alzado tienen en cuenta este aspecto en el cálculo, al disponer de provisiones separadas para los costes y cambios imprevistos.

Un excelente ejemplo de contrato a tanto alzado puede ser durante la construcción de una torre residencial en la que el cliente acepta un contrato a precio fijo.

Es muy probable que la mayoría de los contratistas hayan tenido contratos a tanto alzado en varias ocasiones. Por muy sencillos que parezcan los contratos a tanto alzado, tienen claras ventajas e inconvenientes.

Ventajas de los contratos a tanto alzado

Cuando el alcance de un proyecto está claramente definido, el contratista puede estimar los precios del contrato con precisión. Otras ventajas de los contratos a tanto alzado son: -

• Reduce el riesgo del cliente, ya que el precio es fijo.
• El proceso de licitación y selección es fácil y sencillo, ya que sólo se presenta una suma.
• Las órdenes de cambio son mínimas.
• Hay facilidad y certeza por parte de un cliente a la hora de asegurar los préstamos para la construcción.
• Terminar por debajo del presupuesto asegura mayores márgenes de beneficio para el contratista.

Contras de los contratos a tanto alzado

Los contratistas asumen la mayor parte del riesgo de los contratos a tanto alzado. Algunas de las desventajas de estos contratos son: -

• Da mayor riesgo al contratista
• Debido al riesgo adicional, los contratistas aumentan los precios de sus ofertas
• El proceso de licitación puede ser más lento que en otras formas de contrato, ya que el contratista emplea más tiempo en preparar la oferta.
• Pueden surgir rápidamente disputas sobre cuestiones como el alcance, los cambios de diseño y las órdenes de cambio.

Contratos de revalorización

Un contrato de reajuste es aquel en el que el trabajo realizado se mide y luego se valora en función de las tarifas acordadas. A diferencia de los contratos a tanto alzado, no se acuerda una cantidad global, sino que las condiciones se basan en el trabajo realizado. Estos contratos también se conocen como contratos de precio unitario o contratos de medición y pago.

Un ejemplo de contrato de medición puede ser el de la construcción de una autopista, en el que el precio se da por kilómetro en función de la longitud construida y de la longitud final del proyecto. Este contrato se aplica en proyectos de infraestructuras y obras públicas de gran envergadura donde los recursos son fáciles de cuantificar. Otro ejemplo es el de los trabajos de excavación. Puede que no sea fácil estimar el alcance del trabajo hasta que la excavación real comience.

Ventajas de los contratos de revalorización

Los contratos de reajuste son ventajosos para los trabajos que dependen de las tarifas por defecto. Estos contratos también se utilizan para disponer de un presupuesto flexible y poder mejorar el diseño de forma progresiva. Otras ventajas son: -

• Menores riesgos para el contratista
• Procesos de licitación fáciles y rápidos
• Precios unitarioscompetitivos
• Reducción de los costes de diseño

Contras de los contratos de revalorización

Los contratos de medición no siempre son adecuados para proyectos con muchos materiales y tareas. Otras desventajas son: -

• No pueden predecir el coste total del proyecto
• El riesgo del cliente suele ser alto
• El control y los informes suelen ser difíciles en estos proyectos
• En este tipo de contrato suele haber retrasos en los pagos al contratista

Contratos de reembolso

Este tipo de contrato es aquel en el que el propietario del proyecto reembolsa al contratista los costes incurridos tras la realización del trabajo con una tarifa adicional. Este contrato se aplica cuando el alcance del trabajo no está claro desde el principio y los riesgos asociados son elevados. Este contrato también se denomina contrato de honorarios de coste incrementado.

Las agencias gubernamentales federales, especialmente las de defensa, utilizan este tipo de contrato en la construcción. Por ejemplo, usted puede tener un proyecto en el que quiere ampliar su espacio de oficinas, pero no conoce el alcance de las obras. Por lo tanto, puede firmar un contrato de reembolso con su contratista para que le ayude a controlar el coste adecuadamente incluso con la incertidumbre del alcance.

Ventajas de los contratos de reembolso

En este contrato, el propietario del proyecto compensa al constructor por los honorarios de trabajo más una tarifa fija representativa de la obra. Este tipo de contrato presenta las siguientes ventajas -

• Mayor calidad del trabajo, ya que el contratista tiene libertad para utilizar la mejor mano de obra y los mejores materiales a su disposición.
• Hay menos posibilidades de que se produzcan sobreofertas en el proyecto.
• Es más barato que los contratos a precio fijo porque los riesgos para el contratista son menores.
• Permite completar el proyecto incluso cuando hay situaciones desconocidas.
• Hay más flexibilidad en la toma de decisiones.

Contras de los contratos de reembolso

Debido a la incertidumbre en el alcance del trabajo, los contratos de reembolso de costes tienen algunas limitaciones. Algunas de las desventajas son las que se exponen a continuación: -

• Es un reto calcular una estimación final del proyecto.
• Necesita más supervisión para ser eficaz.
• Hay restricciones en el alcance de los proyectos bajo este contrato. Por ejemplo, en 2006, Australia ordenó que todos los proyectos de construcción nacionales fueran contratos a precio fijo.
• Este contrato obliga a los propietarios a asumir la mayor parte del riesgo.

Otros tipos de contratos de construcción

Además de los principales tipos de contrato mencionados, tenemos otros contratos de construcción para condiciones especiales. Uno de ellos es el contrato GMP.

Contratos GMP

Son los llamados contratos de precio máximo garantizado. Establecen un precio máximo a partir del cual el propietario no será responsable de los gastos incurridos. Otros contratos, como los de reembolso, también pueden tener disposiciones de precio máximo garantizado para limitar los costes a un máximo. Son adecuados para proyectos de alcance indefinido. Un ejemplo es la construcción de una cadena de tiendas que tiene planos utilizados una y otra vez.

Ventajas de los contratos GMP

• Disponer de un precio final acelera los proyectos porque el proceso de licitación es más rápido.
• Los contratistas pueden incentivar el ahorro

Contras de los contratos GMP

• Los contratos GMP suponen muchos riesgos para los contratistas.
• Los contratistas tardan más en revisarlos debido a la exposición al riesgo.

Qué incluir en un contrato de construcción

A la hora de redactar un contrato de construcción, la organización del trabajo debe ser precisa. Un contrato de construcción detallado y coherente minimiza la confusión y aclara todas las obligaciones y responsabilidades de las partes implicadas. Un contrato de construcción debe abordar los siguientes puntos clave: -

Fecha base

La fecha base se refiere a una fecha de referencia a partir de la cual se pueden evaluar los cambios en las condiciones del contrato. Es un mecanismo de asignación de riesgos entre el cliente y el contratista. Atiende a cualquier cambio en el contrato desde la fijación del precio de la oferta hasta la firma real de la misma. Este plazo en los proyectos pequeños es mínimo, por lo que la fecha base se considera innecesaria. Tradicionalmente, la fecha base era la fecha de la licitación, pero debido a las incertidumbres del proceso de licitación, ahora se vincula a la fecha de devolución de las ofertas.

Finalización de la práctica

Es un término contractual que significa la fecha de entrega del proyecto al cliente. Es el momento en que el proyecto está completo, salvo algunos defectos menores que pueden rectificarse sin interferir con el ocupante. Algunos contratos no definen la terminación práctica, sino que la dejan al criterio profesional del arquitecto o del administrador del contrato. El arquitecto o el administrador del proyecto se encargan de los defectos menores mediante la elaboración de una lista de problemas.

Retención

La retención se refiere a una cantidad certificada que se deduce del contratista en el certificado provisional, pero que es retenida por el cliente. El objetivo de la retención es garantizar que el contratista complete correctamente las actividades del contrato.

Finalización de la sección

Esta disposición de los contratos de construcción permite que haya diferentes fechas de finalización en varias secciones del proyecto. Es frecuente en los grandes proyectos, ya que permite al cliente ocupar las partes terminadas mientras la construcción está en marcha. Cuando se exige en un contrato, debe indicarse expresamente, y la extensión y la finalización de cada sección se indican claramente.

Enganchando

Snagging es un término del argot utilizado en la construcción para definir la inspección necesaria para recopilar los pequeños defectos u omisiones que el contratista debe rectificar en un proyecto. Normalmente, el arquitecto o el administrador del contrato prepara una lista de defectos que se entrega al contratista. La lista contiene los defectos que hay que rectificar antes de la emisión del certificado de finalización.

Contrato de construcción

Un acuerdo de construcción es un documento que sienta las bases para el resto de los detalles del proyecto. Indica el objeto general del contrato, así como su precio. Puede personalizarse para adaptarlo a las necesidades específicas de un proyecto. Otros pueden ser estándar. Dentro de este acuerdo, la configuración del pago del contrato determina la extensión del documento del acuerdo de construcción.

Definición del ámbito de trabajo

El alcance del trabajo se refiere a la descripción general de todo el trabajo previsto en el contrato de construcción. Muestra los servicios que deben prestarse, los materiales y su cantidad, la calidad y el calendario del proyecto. En el contrato de construcción, el alcance del trabajo debe estar claramente definido, mostrando las tareas, obligaciones y limitaciones para evitar cualquier laguna y responsabilidad. 

Condiciones generales

Responden a cómo se tramitan las solicitudes de pago, cómo se resuelven los litigios y cómo se presentan las órdenes de cambio. Las condiciones generales destacan todos los derechos y obligaciones de las partes implicadas.

Condiciones especiales

En ellas se detallan los requisitos y las instrucciones para la obra. Las condiciones especiales son un avance de las condiciones generales. Incluyen las tareas individuales de todo el proyecto. 

Lista de cantidades 

Este documento forma parte del contrato de construcción. En él se destacan los precios y las cantidades de cada actividad a realizar. Se enumeran todos los trabajos para una visión detallada de las tareas.

Horario de trabajo

Una hoja de ruta sobre cómo y cuándo se harán las tareas es obligatoria para cualquier proyecto. El calendario de trabajo incluirá la duración del proyecto, los hitos que deben cumplirse al principio y al final del mismo, la fecha de entrega y otros plazos. Todas las tareas y subtareas se anotan en un calendario, y algunas se fusionan o agrupan, ya que pueden ser complementarias.

Dibujos

Los planos son esenciales como anexo en el acuerdo contractual para mostrar cantidades, tamaños, ubicaciones, dimensiones, formas y otros elementos. Los planos pueden ser estadísticos, eléctricos, mecánicos, arquitectónicos, paisajísticos y otros que contengan información sobre el proyecto en su conjunto. 

Especificaciones técnicas

Los materiales, la mano de obra y el equipo necesarios describen el producto final. Hay que anotar cada tarea y determinar los límites de desviación en las especificaciones técnicas.

Negociaciones contractuales 

La negociación ayuda a establecer una relación sólida entre el contratista y el cliente. Los aspectos del contrato que necesitan negociación son:

Importe del contrato y pagos

Es el precio que el contratista acuerda antes de firmar el contrato. La negociación, en este caso, se hace para considerar los factores que afectan al precio del contratista. Estos factores son las pérdidas, la inflación, las fluctuaciones, las variaciones y otras tasas legales. La negociación lleva a un acuerdo sobre lo que se puede ahorrar y utilizar en el proyecto. 

Alcance del trabajo 

Aquí se exponen los hitos, los entregables, los plazos de trabajo y las marcas finales del proyecto. En el proceso de negociación de esta sección se discuten en profundidad las condiciones, supuestos, detalles y planes del alcance del trabajo. En caso de que sea necesaria una mayor compensación por el aumento del plazo, deberán negociarse dichas condiciones.

Asignación de riesgos

Las partes deben discutir los riesgos sin precedentes previstos en el contrato. Es probable que esto incluya el caso de condiciones inesperadas del emplazamiento, algunas cláusulas de indemnización sobre el riesgo de daños materiales, lesiones físicas y cláusulas de seguros. La negociación se lleva a cabo para que todas las partes se pongan de acuerdo sobre los riesgos derivados y las opciones de liquidación.

Calendario del proyecto

El calendario del proyecto determina las fechas de pago. Esta negociación debe garantizar que las partes implicadas se pongan de acuerdo sobre el calendario según el alcance del trabajo y las fechas de pago y los cambios de compensación.

Lenguaje contractual

En los contratos de construcción se utiliza un lenguaje común. Esto incluye:

• Propietario: Se refiere a la empresa o particular que contrata o suscribe el contrato de construcción.
• Contratista general: Supervisan el proceso de construcción y dirigen a los empleados.
• Número de licencia:Se trata de un número otorgado por el Estado al contratista general que le autoriza a trabajar y prestar servicios legalmente.
• Obra: Se refiere al lugar físico o dirección donde se va a realizar el trabajo de construcción.
• Documentos contractuales: Planos, dibujos, diseños y exposiciones del trabajo a realizar.
• Descripción del trabajo: Especificaciones del alcance del trabajo y del personal que lo realizará.
• Calendario: La fecha de inicio, fin e hitos del proyecto.
• Mano de obra y materiales: El personal necesario para adquirir los materiales que se utilizarán en el proyecto y sus costes.
• Precio y pagos: Se refiere al coste del trabajo indicado en el contrato con sus condiciones de pago.
• Solicitudes de cambio: El esquema de comunicación de cómo se harán los cambios y las tasas que atraen las órdenes de cambio al contratista general.
• Licencias y permisos: Indica quién es el responsable de solicitar y obtener las licencias y permisos necesarios para realizar los trabajos previstos en el contrato.
• Rescisión: Indica las penalizaciones en las que se incurrirá cuando una de las partes rescinda el contrato.
• Inspección: Lo que el propietario del proyecto debe utilizar para examinar la obra terminada según el contrato de construcción.

Recursos de los contratos de construcción

Los contratos de construcción detallados hacen que el proceso de construcción se desarrolle sin problemas. Además, potentes herramientas como el software Proest le ayudan a gestionar los proyectos desde su inicio hasta su finalización.

Puede utilizar los diagramas de Gantt incorporados para planificar sus proyectos y añadir tareas vinculándolas a través del calendario general.

También puedes utilizar un software de gestión de recursos basado en la nube que ofrece datos en tiempo real sobre tus recursos y equipos. También puedes utilizar hojas de horas de Excel con funciones de seguimiento del tiempo que se actualizan automáticamente cuando se completan las tareas. Además, puedes seguir el progreso en tiempo real en los gráficos.

Modelos de contratos de construcción

Crear un contrato de construcción con cada nuevo proyecto puede ser muy tedioso, y por eso es esencial disponer de una plantilla estandarizada con parámetros estándar del proyecto. Las plantillas pueden modificarse posteriormente para satisfacer los requisitos específicos del proyecto. ConsensusDocs, Autodesk y el Instituto Americano de Arquitectos tienen documentos contractuales estandarizados que vienen en muchas variedades para adaptarse a las necesidades del proyecto. Un buen contrato es beneficioso para todas las partes implicadas, y estas plantillas estandarizadas le dan la tranquilidad de que otras partes de la construcción se adhieren a las mismas disposiciones que usted.

Preguntas frecuentes

Los contratos de construcción tienen graves implicaciones para sus responsabilidades y derechos. A continuación encontrará las preguntas más frecuentes que le ayudarán a comprender correctamente lo que debe saber sobre los contratos de construcción.

Conclusión:

Entender los diferentes tipos de construcción le ayudará a determinar el mejor tipo de construcción para usted. No sólo hay una variedad de contratos entre los que elegir, sino que también hay opciones dentro del contrato. Busque siempre cláusulas problemáticas y riesgos plausibles antes de firmar un contrato.