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Cuando se trata de construir un edificio comercial, hay muchos factores que hay que tener en cuenta, algunos de los cuales puede que no conozca. Este proceso puede parecer a veces abrumador, ya que los procedimientos varían en función de diferentes factores, como se comenta a continuación.
Para conocer bien el proceso de construcción desde el principio hasta el final, vamos a hacer un repaso en profundidad de cómo puede realizar su proyecto de construcción comercial de la forma más fluida posible.
Índice de contenidos
Buscar una ubicación
Ubicación, ubicación, ubicación! Seguro que ha oído este mantra cuando los agentes inmobiliarios evalúan el valor de las propiedades. También se aplica a los edificios comerciales. El edificio comercial es una inversión bastante importante y hay que elegir bien dónde se va a ubicar.
Mediante el análisis de indicadores específicos, los inversores pueden evaluar sistemáticamente la elección de la ubicación de su edificio y estar seguros de sus decisiones. Hay señales de advertencia a las que hay que prestar atención para mitigar los riesgos antes de optar por un emplazamiento concreto. Vamos a señalar algunos de los factores a los que hay que prestar atención.
- Accesibilidad - La proximidad de un edificio a los sistemas de transporte cercanos afecta a su accesibilidad por parte de los clientes. Un inversor también debe evaluar la accesibilidad a pie de un edificio. Un edificio situado a poca distancia de un restaurante es una buena señal para el negocio.
- Asegúrese de que su ubicación no tiene una moratoria de edificios. Antes de comprar una propiedad, investigue las condiciones de las infraestructuras cercanas, como las bocas de incendio y las estaciones de bombeo, para saber si son suficientes o si hay que añadir otras nuevas. Compruebe también las líneas de alcantarillado y agua. Si no existen, puede ser muy costoso instalar otras nuevas.
- Panorama del mercado. El mejor consejo para los inversores es buscar zonas económicamente estables para invertir. Pueden fijarse en el mercado laboral de la zona, el salario medio y el crecimiento del empleo. En las regiones económicamente deprimidas, la falta de mantenimiento y el mal estado general pueden ser un factor de retroceso a la hora de atraer clientes.
Comprender los requisitos del edificio
Antes de iniciar la construcción, hay que establecer los requisitos del edificio según las características que se necesitan. Hay que tener en cuenta el tamaño, el número de habitaciones y la ocupación. Es esencial contar con la participación de un arquitecto para que pueda captar adecuadamente sus necesidades. De este modo se obtiene una visión del proyecto y una plataforma para construir las partes sustanciales del mismo.
Descubra los requisitos de los permisos, la zonificación y las leyes locales
En los edificios comerciales, todo debe hacerse de acuerdo con las leyes de zonificación y los permisos que rigen la construcción en la zona. Puede haber restricciones en cuanto a colores, alturas de pisos y otros requisitos de superficie.
Lo mejor sería que también se hicieran provisiones para las comodidades de la tecnología moderna para satisfacer el plan de su edificio. Algunos inquilinos exigen algunas comodidades como Internet inalámbrico, aparcamiento y gimnasios
Establecer un presupuesto
Cuando se planea montar un edificio comercial, hay que asegurarse de que se trata de una buena inversión. Lo mejor sería captar los fundamentos del mercado, como la competencia, la desocupación y el alquiler. La relación precio/alquiler es también una valoración razonable de la rentabilidad a largo plazo de un proyecto.
Después de estos planes preliminares, los detalles se entregan a un estimador de construcción comercial para que estime el coste del proyecto, los materiales, la maquinaria y la mano de obra necesaria. Si el problema parece viable en esta fase, es aconsejable seguir adelante con el proyecto.
Recorre las etapas de la construcción.
Aquí es donde ese espacio abierto o campo de césped se convierte en un edificio comercial que se ajusta a sus necesidades. Hay que seguir cuidadosamente las etapas de planificación de la construcción, desde las más sencillas hasta las más complejas, para garantizar un gran resultado.
El proyecto puede variar en alcance y presupuesto, pero los procesos de construcción son los mismos. El uso de soluciones digitales, como el software de estimación, ha hecho que la planificación de estas etapas sea incluso más fácil y alcanzable con mayor precisión. Los valiosos datos que se obtienen durante esta fase sirven para mejorar y estandarizar el proyecto a lo largo del proceso de construcción. Hay seis fases de construcción que debe conocer. Son las siguientes:
- Diseños, concepción y planificación
- Permisos
- Preconstrucción
- Adquisiciones
- Construcción
- Después de la construcción
Diseños, concepción y planificación
La fase de concepción comienza con el cliente, donde nace el sueño. La búsqueda de la ubicación y las especificaciones del proyecto se inician en esta fase. La concepción puede durar desde unos pocos días hasta meses o incluso más, dependiendo de la urgencia del proyecto.
Tras la fase de concepción, el proyecto está ahora más cerca de su realización, y es el momento de sentarse y poner la pluma sobre el papel. Esta es todavía una fase preliminar, y normalmente, el proceso de licitación comienza aquí.
La fase de diseño consta de cuatro etapas. Son la viabilidad, el diseño esquemático, los documentos contractuales y el desarrollo del diseño.
En la etapa de viabilidad es donde tiene lugar gran parte de la planificación. En esta fase se esbozan los objetivos del proyecto y se toman numerosas decisiones vitales. Entre ellas, el uso del espacio, el tamaño del edificio y otras decisiones críticas.
En el diseño esquemático, los arquitectos e ingenieros elaboran dibujos y bocetos preliminares para el desarrollo del diseño. Aquí también se realiza la estimación de costes y se redactan los documentos contractuales.
Permisos
El equipo de diseño, encabezado por el arquitecto, se encarga de garantizar el cumplimiento de todas las normativas estatales. Los permisos de construcción le protegen a usted y a sus trabajadores durante todo el periodo de construcción. Construir con los permisos necesarios también protege al contratista. Las licencias requeridas incluyen estructuras prefabricadas, sistemas eléctricos y de fontanería, calefacción, aire acondicionado y uso del suelo.
Preconstrucción
La fase de preconstrucción comienza una vez que ha finalizado el proceso de licitación y se ha seleccionado un contratista para las obras. En esta fase, el equipo del proyecto está completamente reunido.
El equipo trabaja en estrecha colaboración con el contratista y se encarga de visitar el terreno y examinar el sitio. Entre los pasos cruciales que se dan aquí se encuentran el plan de evaluación medioambiental y las pruebas del suelo. Se recopilan los datos y las autoridades competentes revisan todos los procedimientos y conclusiones antes de que comience la construcción. Suele ser un proceso largo, ya que hay que resolver todas las consultas y los costes previos a la construcción.
Adquisiciones
En la fase de aprovisionamiento, el equipo pide materiales y equipos y obtiene mano de obra. Esta complejidad depende del tamaño del proyecto, los recursos disponibles y la fecha de inicio prevista.
Las grandes empresas constructoras suelen tener un departamento de compras y pueden adquirir simultáneamente mano de obra, equipos y materiales. El contratista principal suele encargarse de las adquisiciones, pero hay veces que los subcontratistas se encargan de ciertas partes del trabajo.
Fase de construcción
Justo antes de que empiece la construcción, se organiza una reunión previa para garantizar que todos los miembros del equipo están de acuerdo. La información incluye el control de calidad del proyecto, el almacenamiento de materiales, los horarios de trabajo y la accesibilidad a la obra.
Una mala planificación en la fase de construcción puede dar lugar a grandes excesos de presupuesto y a retrasos imprevistos en el proyecto. El objetivo es garantizar que todo funcione a la perfección en el proyecto. Sin una planificación cuidadosa, siempre hay algo que sale mal en la construcción. Lo mejor es utilizar una solución digital para planificar esta etapa y evitar estos escollos.
Etapa posterior a la construcción
El trabajo de la obra se ha completado en la fase posterior a la construcción, pero hay que cubrir algunos pasos antes de la entrega del proyecto.
Lo primero es una inspección de todo el edificio. Si todo se ha hecho correctamente, estas inspecciones son fáciles de pasar. Son fáciles de pasar porque las inspecciones anteriores a lo largo del proyecto se ocuparon de los errores que pudieran surgir. Tras la inspección, el equipo del proyecto forma al cliente en el funcionamiento y el mantenimiento del proyecto. Esta fase es importante, ya que aumentará el ciclo de vida del proyecto.
Después de que la formación del propietario se haga cargo del edificio, hay un periodo de garantía. El propietario examina todos los sistemas instalados.
El último paso es el cierre del proyecto, en el que el equipo del proyecto revisa los acuerdos contractuales para asegurarse de que no hay ninguna carga legal. También es esencial una revisión posterior al proyecto para ver cualquier error y evitarlo en el futuro.
Consejos para la construcción de edificios comerciales
Gestionar una obra puede ser una tarea hercúlea para los directores de obra, que deben dirigir a todos los equipos en la obra. No sólo eso, tienen que asistir a reuniones, redactar informes y asegurarse de que el proyecto se mantiene libre de reclamaciones comerciales. También hay que tratar de antemano todas las no conformidades. Son muchos los temas candentes que hay que tratar simultáneamente, por lo que vamos a exponer algunos valiosos consejos que le ayudarán en su edificio comercial.
Conozca a su equipo.
El trabajo en equipo impecable no es accidental, sino que es el resultado de los esfuerzos conscientes de todos los miembros del equipo. Sería útil que conocieras a tu equipo y comprobaras algunos elementos clave. Dirija y escuche a su equipo tanto en el aspecto profesional como en el personal. Esto genera confianza y potencia la comunicación.
Asegúrese de que todos los miembros del equipo tienen claras sus funciones. Una receta clara es un equipo con buena comunicación, cooperación y objetivos claros.
Comparar precios
No se apresure a adquirir materiales, mano de obra o cualquier otro gasto dentro de sus limitaciones presupuestarias sin realizar la debida diligencia. En la estimación de costes de los proyectos comerciales entran en juego distintos factores. Los tipos de edificios influyen en el coste medio por pie cuadrado. En cuanto a los materiales, la lista de materiales del diseñador tiene un gran impacto. Por ejemplo, un edificio de acero con una amplia fabricación será más costoso. Las unidades prefabricadas pueden ser un poco más caras y elevar el precio.
Garantizar la exactitud de las estimaciones.
Este puede parecer un consejo genérico, pero hay muchas formas de incurrir en costes imprevisibles en cualquier proyecto de construcción. Para evitarlo, hay que realizar correctamente las estimaciones y adelantarse a los gastos en todo momento. Consulte con profesionales para conocer todos los costes necesarios desde el principio hasta el final y realice previsiones de ingresos precisas.
Las ventajas de la estimación de costes incluyen la limitación de los retrasos y la gestión de los materiales.
Preparar las órdenes de cambio.
Los cambios son casi siempre inevitables en el proceso de construcción. Cuando un contratista se hace cargo de un proyecto, debe estar preparado para estas órdenes de cambio. Las órdenes de cambio son habituales en la construcción pero, al mismo tiempo, también son un punto doloroso si se gestionan de forma inadecuada. Los contratistas pueden prepararse para estas órdenes de cambio utilizando procedimientos sistemáticos claros desde el principio. Hay que revisar el contrato en previsión de los cambios y establecer los canales de comunicación adecuados para gestionar las órdenes de cambio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir un edificio comercial?
Los edificios comerciales varían en cuanto a alcance, presupuesto, tipo de edificio, mano de obra y acabados, y ubicación. El coste medio de la construcción de edificios de oficinas por pie cuadrado oscila entre 16 y 20 dólares por pie cuadrado. Sin embargo, dependiendo de los factores mencionados anteriormente, pueden dispararse hasta 30 o 40 dólares por pie cuadrado.
¿Cuánto tiempo se tarda en construir un edificio comercial?
Los factores que afectan al precio de un edificio son los materiales utilizados, la mano de obra, las finanzas y el clima de todo el año. Teniendo en cuenta todos los factores y una planificación adecuada, un edificio de 10000 pies cuadrados tarda entre 5 y 6 meses en construirse, mientras que un edificio de 50000 pies cuadrados tarda entre 6 y 8 meses en terminarse.
¿Qué se considera un edificio comercial?
Un edificio comercial es un edificio en el que más del 50% de la superficie se destina a actividades comerciales.
¿Cuántas plazas de aparcamiento son necesarias para un edificio comercial?
Los diferentes edificios tienen diferentes ratios de aparcamiento que rigen la relación entre el tamaño del edificio y las plazas de aparcamiento. Un edificio comercial estándar necesita unas cinco plazas de aparcamiento por cada 1.000 pies cuadrados. Los edificios utilizados como centros de llamadas y oficinas médicas pueden necesitar más espacio. El número correcto depende de la ocupación del edificio y de los medios de transporte que la gente utiliza para acceder a él.
¿Se considera una iglesia un edificio comercial?
Según el Código Internacional de la Construcción, las iglesias se clasifican como edificios comerciales.
¿Cuál es el grosor de las paredes de un edificio comercial?
El grosor mínimo para un edificio comercial es de 5,5 pulgadas, pero el más adoptado es de 7,25 pulgadas.
¿Un edificio de apartamentos es residencial o comercial?
Los edificios de apartamentos están diseñados para uso residencial, pero los complejos de apartamentos a gran escala se consideran edificios comerciales, ya que se alquilan.
Reflexiones finales
Construir un edificio comercial a veces parece una tarea de enormes proporciones, pero con un plan de construcción hermético , el viaje puede empezar y terminar sin contratiempos. Implicar y gestionar al mejor equipo aumenta el rendimiento y le permite cumplir sus expectativas de forma puntual y rentable.
