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Antes de empezar a desarrollar su terreno, necesita las aprobaciones del gobierno local o federal, que se denominan permisos de construcción. Los diferentes tipos de estructuras y desarrollos requieren diferentes tipos de permisos de construcción. Los permisos de construcción también difieren en otros distritos, regiones o países. Los factores que se tienen en cuenta antes de conceder un permiso de construcción son el alcance del proyecto, la ubicación, la ocupación, el coste estimado y el impacto medioambiental.
Índice de contenidos
¿Qué es un permiso de construcción?
Un permiso de construcción es una autorización legal ofrecida por un organismo regulador como el gobierno antes del inicio legal de un proyecto de construcción. El permiso de construcción es una norma destinada a garantizar la seguridad de los propietarios y ocupantes actuales y futuros de la propiedad mediante la aplicación de las políticas necesarias de zonificación y uso del suelo.
Los permisos de construcción son esenciales, y tanto los economistas como los inversores observan atentamente los permisos de construcción, ya que son indicadores del crecimiento o el estancamiento de determinados segmentos económicos. Un aumento de los permisos de construcción comercial indica la expansión de empresas o negocios y una mayor actividad comercial en la zona.
¿Cuándo se necesita un permiso de construcción?
No es necesario un permiso de construcción para todos los proyectos de construcción y renovación. Sin embargo, sería conveniente que contara con un permiso de construcción siempre que modifique, repare, amplíe, traslade, derribe o construya una nueva estructura.
Siempre que tenga un proyecto que implique cambios o adiciones significativas a la estructura de su casa, necesitará un permiso de construcción. Si contrata a un contratista para su proyecto, éste suele tener en cuenta los costes de obtención de permisos de construcción en sus ofertas.
¿Cuándo no se necesita un permiso?
Como ya se ha dicho, no todos los proyectos de construcción necesitan permisos de construcción. Cuando se hacen renovaciones sencillas en su propiedad, puede estar exento de permisos de construcción. Es probable que no necesite un permiso de construcción si quiere: -
- Repintar su casa
- Añadir un armario de cocina
- Repavimentar la calzada
- Cambiar una encimera
- Sustituir un grifo
¿Dónde se obtienen los permisos de construcción?
Cuando los planos de su proyecto estén terminados, debe presentar el paquete de solicitud a la división de construcción y seguridad de su región. La mayoría de las veces, los Consejos Municipales son los responsables de expedir los permisos de construcción.
Tipos de licencias de obras
Los permisos de construcción le guiarán a lo largo de todo el proyecto. Vamos a discutir los tipos de permisos de construcción a continuación son; comercial, residencial, vivienda multifamiliar, vivienda unifamiliar, eléctrica, plomería, y los permisos de riesgos especiales. Todos ellos son necesarios en uso.
Permisos comerciales
Los permisos comerciales se asignan a edificios construidos únicamente para obtener beneficios de la inversión. Estos permisos permiten construir, remodelar y añadir instalaciones estables y seguras. Algunos ejemplos de permisos comerciales son;
Permisos sólo para cimientos
Antes de que se acepten los planos de construcción, el contratista sólo puede poner los cimientos del edificio. Esto es posible tras la concesión del permiso de cimentación.
Nuevos permisos para locales comerciales
Tras obtener los nuevos permisos de propiedad comercial, los inquilinos conocidos pueden añadir edificios comerciales.
Permiso de remodelación
Los contratistas deben obtener un permiso de remodelación antes de renovar el interior y el exterior de sus edificios. Este permiso es necesario para garantizar que todas las remodelaciones se ajustan al código de edificación.
Permisos solares
La energía solar es una buena estrategia para que las obras ahorren energía. Sin embargo, se necesita un permiso solar antes de instalar sistemas de paneles solares en su edificio.
Permiso para remolques de construcción
Este permiso permite a los trabajadores de la construcción aparcar sus remolques en la obra durante todo el proyecto.
Permisos residenciales
Necesitará un permiso de residencia si desea construir, renovar y hacer cambios significativos en propiedades residenciales. Por ejemplo, cualquier remodelación interior de la estructura del edificio necesita un permiso. Puede que no necesite una licencia para pintar o empapelar su casa, pero seguro que la necesitará si amplía el espacio del edificio y añade habitaciones adicionales.
También será necesario un permiso para añadir estructuras permanentes a su edificio, como un spa, una piscina o un jacuzzi. Algunos ejemplos de permisos residenciales son;
Permisos de demolición
Para llevar a cabo la remodelación, es necesario demoler las estructuras anteriores. Este proceso requiere un permiso de demolición para empezar. Las inspecciones realizadas garantizarán que la demolición sea respetuosa con el medio ambiente y que los escombros que queden se eliminen bien.
Remodelación interior
Las personas que deseen realizar cambios significativos en las estructuras interiores de su edificio de viviendas deberán obtener primero un permiso de remodelación interior.
Permisos multifamiliares
Este permiso se concede a los residentes que viven en propiedades comerciales como apartamentos, dúplex y hoteles. Antes de iniciar la construcción, asegúrese de obtener un permiso multifamiliar que le evitará incurrir en gastos por accidentes en su propiedad. Algunos ejemplos de permisos multifamiliares son;
Permiso de construcción de apartamentos
Los edificios de apartamentos suelen tener más de dos o más unidades de vivienda que se alquilan. Por lo tanto, debe obtenerse un permiso de construcción de apartamentos antes de empezar a construirlos.
Permiso de condominio
Los contratistas deben obtener permisos de condominio si su propiedad tiene múltiples unidades de vivienda.
Sólo cimientos
Antes de obtener la aprobación para su proyecto de construcción, puede obtener primero un permiso sólo para construir los cimientos.
Permisos para viviendas unifamiliares
Al igual que las viviendas plurifamiliares, las viviendas unifamiliares también necesitan permisos. Algunos ejemplos son;
Permisos para planes maestros
Para que un inspector apruebe el plano de una vivienda es necesario un permiso de plan maestro. Además, todas las viviendas unifamiliares deben seguir los códigos de construcción para pasar la inspección.
Sólo cimientos
Los permisos sólo para cimientos se obtienen cuando se construyen los cimientos antes de que se acepte el proyecto de construcción.
Permiso de vivienda a medida
Si opta por una casa a medida, deberá obtener un permiso de vivienda a medida que caduque una vez construida la casa.
Permisos de fontanería
Un permiso de fontanería garantiza que un fontanero cualificado instala las tuberías de forma correcta y segura. Algunos ejemplos son;
Fontanería residencial
Estos permisos son necesarios para los nuevos sistemas de construcción de fontanería, como la instalación de una nueva ducha o sistema de tuberías.
Permisos de fontanería comercial
La fontanería de los edificios comerciales es más compleja, con muchos sistemas de descarga de inodoros y dispositivos antisifón. Además, un permiso de fontanería comercial garantiza que todos los trabajos de fontanería se realicen correctamente.
Permisos eléctricos
Los procedimientos del sistema eléctrico deben respetarse por la seguridad de los ocupantes. Los permisos eléctricos pueden agruparse en;
Permisos eléctricos residenciales
Hay que pasar la inspección de los sistemas eléctricos residenciales para obtener un permiso eléctrico residencial. Consiga un electricista residencial autorizado que le ayude a pasar una inspección y adquirir el permiso.
Permisos eléctricos comerciales
Todos los edificios comerciales necesitan un electricista certificado con conocimientos de sistemas eléctricos. Tras las inspecciones, se conceden permisos eléctricos comerciales para garantizar que se instalan sistemas adecuados por razones de seguridad. A diferencia de los edificios residenciales, con un voltaje más bajo, los edificios comerciales tienen unos requisitos eléctricos elevados.
Permisos especiales de riesgo
Estos permisos se utilizan en casos de emergencia para ayudar a gestionar situaciones peligrosas. Por ejemplo, los hospitales deben tener un permiso de emergencia y sistema de energía de reserva para utilizar generadores durante un apagón.
El proceso de permiso de construcción
Para obtener un permiso de construcción, tiene que presentar los documentos necesarios y las tasas de solicitud a las autoridades locales. Debe seguir algunos pasos esenciales. Estos pasos difieren de un estado a otro, pero siguen el mismo patrón descrito a continuación. A continuación se describe una lista de elementos que debe cumplir para obtener un permiso.
1. Investigación para el proceso local de obtención de un permiso.
Un vistazo al sitio web de la ciudad le proporcionará la información necesaria. A continuación, se pondrá en contacto con la oficina local de construcción, que le indicará los requisitos para la licencia de obras. Dependiendo de las jurisdicciones, algunas ciudades pueden exigir varias licencias en función del alcance y el proyecto. También es posible que necesite permisos separados para las obras de fontanería, calefacción y electricidad.
2. Preparar la solicitud de permiso.
Deberá presentar los planos de su proyecto propuesto, así como los formularios de solicitud. Los planes pueden ser un conjunto completo de planos o simples bocetos de su plan de proyecto.
3. Presentación de la solicitud
Después de preparar su solicitud de permiso, tiene que presentar su solicitud y pagar las tasas de solicitud necesarias. Las tasas de solicitud son para las personas que vienen a revisar e inspeccionar su propiedad. Los costes varían en función del tamaño del proyecto. Los revisores examinarán su solicitud para determinar si cumple las normas locales. Si la presentación no lo hace, le aconsejarán sobre la forma de corregirlo. Este proceso puede durar semanas, por lo que debe tenerlo en cuenta en su calendario.
4. Emisión del certificado de permiso
Si tiene éxito, se le expedirá un certificado de permiso. A partir de ese momento, ya tiene la base legal para iniciar su proyecto de construcción. El plazo entre la emisión y la construcción real varía de una jurisdicción a otra, pero es esencial que no renueve su permiso inmediatamente. Es posible que tenga que pegar el permiso cerca de una ventana o puerta donde se esté realizando el trabajo.
5. Programar las inspecciones
Las inspecciones garantizan que las obras se desarrollan según lo previsto. Durante las distintas fases de la construcción, se realizan evaluaciones para anotar los problemas antes de que se desborden rápidamente. Si el inspector anota algún cambio, hay que rectificarlo antes de continuar con la obra.
Una vez finalizados los trabajos, se programa una inspección final para garantizar que todo funciona correctamente y es seguro para ser habitado.
¿Qué ocurre cuando falla la inspección?
La inspección es un proceso esencial en la construcción que garantiza que el trabajo se ajusta al código del edificio. Concéntrese en los problemas que observe el inspector y rectifíquelos antes de la próxima inspección.
Si suspende una inspección, puede someterse a otra hasta que consiga que todas las especificaciones de construcción sean correctas. Independientemente de las veces que suspenda la revisión, si la supera podrá optar inmediatamente a la licencia de obras.
Si contrata a un contratista que no pasa la inspección, debe asumir toda la responsabilidad y solicitar una revisión para obtener los permisos de construcción.
¿Qué ocurre después de la concesión de la licencia de obras?
Una vez expedido el permiso de construcción, tiene hasta seis meses para comenzar las obras.
Si sigue construyendo, puede utilizar su permiso hasta el cierre del proyecto.
Sin embargo, es posible que tenga que solicitar una prórroga si su permiso expira debido a que las obras se paralizan durante más de seis meses. Si eso ocurre, el propietario del proyecto tiene que presentar un Aviso de Inicio para anunciar el comienzo de las obras a los interesados.
Sin embargo, no todos los estados exigen un aviso de inicio. El aviso de inicio también proporciona a los proveedores y subcontratistas toda la información que necesitan sobre un trabajo y sus participantes.
Preguntas frecuentes
Los nuevos propietarios de viviendas o promotores inmobiliarios suelen tener preguntas sobre los permisos de construcción. A continuación encontrará las respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes sobre los permisos de construcción.
¿Qué pasa si quiere hacer un cambio en el plan después de recibir el permiso de construcción?
Si quieres hacer cambios en el plan después de recibir el permiso, tienes que ponerte en contacto con las autoridades locales para que hagan una inspección. El inspector puede aprobar los cambios en la obra si no interfieren con la integridad estructural del edificio ni suponen nuevos riesgos para la seguridad. Si tiene revisiones importantes en su plan de construcción, es posible que tenga que solicitar un nuevo permiso. Las revisiones importantes incluyen: -
Un cambio sustancial en el alcance del proyecto
Cambio en el diseño estructural, como el cambio de acero a hormigón armado.
Cambios en la ocupación
Cambio en el tipo de construcción
Diseño completamente nuevo
Si los cambios son menores y no cumplen los criterios anteriores, puede recibir la aprobación de las revisiones y no necesita solicitar un nuevo permiso.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener un permiso de construcción?
Las autoridades locales revisan los permisos por orden de llegada. Sin embargo, las autoridades intentan expedir los permisos dentro de los siguientes plazos.
1. Para los proyectos comerciales y residenciales menores, el proceso de obtención de los permisos dura unas cuatro semanas. Estos proyectos incluyen remodelaciones residenciales, casas unifamiliares y mejoras no estructurales.
2. Cuando se trata de proyectos moderados, como mejoras estructurales de los inquilinos y ampliaciones comerciales acompañadas de cambios de ocupación, los permisos tardan hasta seis semanas.
3. En el caso de proyectos importantes, como los nuevos edificios comerciales, los permisos pueden tardar hasta ocho semanas.
¿Qué ocurre si no se obtiene el permiso de construcción?
No obtener un permiso de construcción es una violación de la normativa de la ciudad, y puede ser objeto de sanciones. Desgraciadamente, muchos propietarios se saltan el proceso de solicitud de permisos en el edificio. Es posible que los propietarios realicen estos proyectos con buena calidad y que nunca causen problemas. Sin embargo, es una buena práctica solicitar los permisos, ya que hay varios peligros posibles si se intenta eludir el proceso. Estos son: -
Si quiere vender su casa, el equipo de inspección de los compradores puede descubrir remodelaciones y ampliaciones realizadas indebidamente sin licencia de obras. Esto puede impedirle vender su casa y obligarle a empezar de nuevo las obras con licencia.
En caso de catástrofe, como un incendio, el derrumbe de un edificio o un grave problema de fontanería, si se descubre que usted hizo el trabajo sin los permisos adecuados, es probable que su póliza de seguros se niegue a cubrir los daños.
Las compañías de seguros necesitan un permiso de obras para asegurarse de que el edificio es seguro y se ha construido conforme a las normas exigidas. Si no obtiene un permiso de construcción y se produce un accidente en su edificio, su póliza de seguros puede negarse a cubrir los daños. Tendrá que pagar por todos los daños sufridos.
Si se realizan inspecciones y su edificio no tiene permiso, se verá obligado a derribar las paredes y techos para que la obra pueda ser inspeccionada a fondo. Luego, si el edificio incumple algún código de construcción, deberás demolerlo, hacer los cambios necesarios y volver a construir.
Si no obtienes el permiso, te pueden multar, sobre todo si has construido el edificio sin él. Después de un incidente de este tipo, los costes del permiso aumentan y gastas más dinero del previsto.
¿Cuál es el plazo de validez de un permiso de construcción?
Las distintas jurisdicciones tienen diferentes requisitos de tiempo para los permisos de construcción. Sin embargo, como regla general, un permiso de construcción caduca automáticamente si las obras no se inician en los seis meses siguientes a la fecha de expedición. También expira automáticamente un año después de la fecha de expedición. Es aconsejable solicitar el permiso lo antes posible a la fecha de inicio de las obras. Siempre se puede solicitar la renovación o prórroga de los permisos caducados.
¿Cuánto cuesta obtener un permiso de construcción?
Los permisos de construcción cuestan entre el 0,5% y el 2% del coste total de la obra. Las tasas dependen del tipo y el tamaño del proyecto. Para pequeños trabajos, como los de fontanería y electricidad, los permisos de construcción cuestan entre 50 y 300 dólares. Las licencias para grandes proyectos, como la construcción y la remodelación, cuestan entre 500 y 2.000 dólares. Las tarifas se basan en una tarifa plana, el valor de la construcción o el alcance del proyecto por pie cuadrado.
¿Cómo obtener un permiso después de las obras?
Los permisos obtenidos una vez realizadas las obras se denominan permisos retroactivos. El proceso de solicitud es como el de los permisos ordinarios. Sin embargo, la solicitud posterior a la construcción puede conllevar una sanción. El Departamento Regulador de la Edificación tendrá que inspeccionar el proyecto y comprobar que cumple los códigos de edificación vigentes. Tendrán que revisar los planos del proyecto tal y como se construyó, los planos arquitectónicos, estructurales y MEP pertinentes e inspeccionar el trabajo. Estos planos deben reflejar con exactitud la geometría y las dimensiones del proyecto. La solicitud de permiso retroactivo también puede requerir cálculos estructurales justificativos y la confirmación de la calidad del acero por parte de una agencia de ensayos cualificada.
Resumen
El proceso de obtención de permisos de construcción no es una molestia como mucha gente lo considera, sino que es un servicio necesario que ofrece el gobierno. Puede contratar los servicios de profesionales con licencia para que le ayuden a obtener los permisos necesarios para su proyecto.
