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La estimación de la construcción es una faceta integral del proceso de construcciónEstimadores de la construcción son responsables de investigar, elaborar y presentar un análisis de costes completo de un proyecto de construcción. La creación de una estimación de costes detallada es un proceso largo y laborioso. En este artículo, desglosaremos este proceso mostrando cómo se crea una estimación de costes de construcción y qué hace un estimador de costes en cada paso del proceso. Comprender mejor el proceso de estimación de la construcción es esencial para entender el papel vital de estimadores de construcción. Al destacar la complejidad del trabajo que supone la estimación de los costes de construcción, también se reafirma el hecho de que los estimadores necesitan las herramientas y la información adecuadas para hacer su trabajo correctamente.

Antes de adentrarnos en el proceso de estimación, conviene entender que cada proyecto de construcción es único. Las características individuales de un proyecto de construcción, incluyendo la visión del cliente, la aportación del equipo de diseño, la disponibilidad de mano de obra y materiales, y las consideraciones presupuestarias, pueden influir en el trabajo del estimador. Por ello, no todos los presupuestos son iguales, ni todos los calculistas hacen el trabajo de la misma manera. Teniendo esto en cuenta, hemos dividido el proceso de estimación en cuatro fases diferentes que examinaremos con más detalle en las secciones siguientes.

En la primera fase, el calculista trabaja en estrecha colaboración con el arquitecto o el equipo de diseño y el cliente para conocer los deseos de éste y el alcance previsto del proyecto. En la segunda fase, el calculista tratará de elaborar una lista exhaustiva de todos los materiales necesarios para el proyecto, incluyendo su cantidad, coste, peso y cualquier otra consideración que pueda influir en la realización del proyecto. También intentará determinar la duración del proyecto y sopesar los factores de riesgo que puedan afectar al calendario del proyecto. En la tercera fase, el calculista trabajará estrechamente con el contratista y, en algunos casos, con un sindicato de trabajadores para determinar las necesidades de mano de obra del proyecto. Durante esta fase, el estimador y el contratista pueden tener en cuenta la disponibilidad de los subcontratistas y realizar un análisis de las ofertas. En la última fase, el estimador presentará un análisis de costes detallado a las distintas partes implicadas en el proyecto, incluidos el cliente, el equipo de diseño y el contratista. Si se consigue su oferta, el estimador sigue asegurando que el proyecto se mantenga dentro del presupuesto durante todo el proceso de construcción hasta que se complete el proyecto.

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Fase 1

En la primera fase del proceso de estimación de la construcción, el estimador debe trabajar con el cliente y el arquitecto o el equipo de diseño para comprender el alcance del proyecto. Esta fase suele consistir en reunirse primero con ambas partes para hablar del proyecto, conocer los deseos y expectativas del cliente y empezar a revisar los planos o esquemas del proyecto con el arquitecto. Durante la primera fase de la estimación, el estimador probablemente querrá visitar la obra real para visualizar el proyecto y empezar a tener en cuenta aspectos logísticos como el almacenamiento de materiales, el acceso y el transporte. Durante esta fase, los estimadores también pueden empezar a evaluar cualquier consideración medioambiental que pueda tener un impacto en el coste o en el tiempo de ejecución del proyecto. Entre ellas, la presencia de hábitats o especies protegidas, los requisitos normativos medioambientales, incluidas las ordenanzas federales, estatales y locales, e incluso el clima local, como las grandes cantidades de lluvia o nieve estacionales. Cada uno de estos factores ambientales puede introducir retrasos significativos para la finalización del proyecto, así como influir en los requisitos únicos de almacenamiento y transporte de materiales.

La primera fase del proceso de estimación se centra principalmente en que el estimador se familiarice con el proyecto y las otras partes con las que va a trabajar. El estimador trata de evaluar el alcance del proyecto, así como el plazo que el cliente desea que se complete. Una parte esencial del proceso durante la primera fase es la creación de líneas de comunicación abiertas entre el cliente, el arquitecto y el estimador, ya que esto será crucial a medida que el proyecto avance y haya que discutir y abordar los desafíos. Esto pone de relieve el hecho de que los estimadores tienen que ser eficaces en la articulación y la comunicación con los demás, así como ser expertos en la comprensión y el trabajo junto con el cliente y el arquitecto.

Fase 2

En la segunda fase del proceso de estimación, el estimador de costes de construcción comienza a sumergirse en las tuercas y los tornillos del proyecto, tanto en sentido literal como figurado, para crear un análisis de costes detallado. La segunda fase gira en torno a la creación de una lista exhaustiva de todos los materiales necesarios para el proyecto de construcción y la determinación de un calendario previsto para la finalización del proyecto. La lista de materiales necesarios para un proyecto de construcción se denomina a menudo Despacho de Materiales o simplemente Despacho. El presupuesto es un elemento crucial del proceso de estimación que requiere la recopilación de grandes cantidades de información, la realización de complejas ecuaciones matemáticas y la ponderación cuidadosa de muchos factores que podrían afectar a los materiales necesarios para un proyecto.

Para crear un presupuesto, un estimador de costes de construcción debe examinar cuidadosamente los planos o esquemas de un proyecto para determinar todos los materiales necesarios para completar el proyecto. Esta lista debe incluir todo, desde el hormigón para los cimientos hasta los materiales de acabado, como los interruptores de la luz y las tapas de los enchufes. El material necesario para la limpieza de la obra tras la finalización del proyecto también se incorpora al cálculo. Para cada uno de los distintos materiales, el estimador debe determinar y tomar nota de la información clave que repercutirá en el coste global del proyecto. Esta información puede variar en función del proyecto y de los materiales necesarios, pero a menudo incluye aspectos como el número de materiales específicos, el peso, el volumen, el tamaño y las consideraciones de almacenamiento. Además, los estimadores deben asignar un coste al material, lo que requiere trabajar conjuntamente con los proveedores para obtener presupuestos y anticipar cualquier fluctuación futura en el coste del material que pueda hacer que se salga del presupuesto.

Durante la segunda fase, el estimador también trabajará para establecer un calendario realista para la finalización del proyecto. Si este plazo no se ajusta a las expectativas del cliente, puede trabajar con el cliente y el equipo de diseño para resolver los problemas que afectan a la fecha de finalización. Evaluar con precisión el plazo de finalización es tan difícil como crucial. Aunque en general se reconoce que los proyectos de construcción suelen sufrir retrasos imprevistos, los estimadores deben hacer todo lo posible para proporcionar al cliente una fecha de finalización firme. En algunos proyectos, es esencial llegar a la fecha de finalización prevista para el éxito del proyecto, ya que si no se consigue, el futuro financiero del contratista se verá afectado. Los estimadores deben tener en cuenta una serie de factores que pueden provocar retrasos en la finalización del proyecto. Entre ellos se encuentran los posibles retrasos derivados de las inclemencias del tiempo, los retrasos en la fabricación o el transporte, las vacaciones y otros días libres obligatorios, y las consideraciones reglamentarias o medioambientales.

Fase 3

Durante la tercera fase del proceso de estimación de la construcción, el estimador tratará de determinar las necesidades de mano de obra y los costes del proyecto. Determinar las necesidades de mano de obra de un proyecto requiere mucho tiempo. Durante esta fase, el calculista suele colaborar estrechamente con los directores de obra y los subcontratistas para determinar con precisión el número de trabajadores necesarios. En algunos casos, los estimadores también tendrán que trabajar con un representante sindical, lo que puede introducir consideraciones laborales adicionales. A la hora de calcular las necesidades de mano de obra, los tasadores deben tener en cuenta el tamaño y el alcance del proyecto, el plazo previsto para su finalización y la necesidad y disponibilidad de la mano de obra especializada o cualificada necesaria para completar el proyecto. El calculista deberá tener en cuenta la normativa laboral local, estatal y federal, así como los requisitos de los sindicatos, además de tener en cuenta los días no laborables, como las vacaciones. Por último, los estimadores tendrán que trabajar con las demás partes implicadas para evaluar de forma precisa y exhaustiva el carga laboral para el proyecto. Para ello hay que anotar cada puesto específico, el tiempo que se necesita para el proyecto, el coste de esa mano de obra y el impacto que pueda tener el pago de horas extras o de vacaciones. Los estimadores también tendrán que comparar las ofertas de los subcontratistas y seleccionar los más adecuados para el proyecto.

Además, durante la tercera fase, el estimador puede aplicar cualquier recargo a la estimación para asegurarse de que se ha presentado una oferta rentable. Algunos estimadores pueden aplicar recargos durante todo el proceso de estimación, pero con frecuencia se realiza un análisis de costes completo y luego se aplican los recargos. Los márgenes son una parte esencial del proceso de estimación porque garantizan que la oferta siga siendo rentable para el contratista. Los márgenes también son importantes porque la magnitud de los márgenes puede influir en la elección de la oferta por parte del cliente. Los estimadores que trabajan directamente para los contratistas deben asegurarse de que sus estimaciones incorporan suficientes márgenes de beneficio para garantizar que una oferta sea rentable, y al mismo tiempo elaborar un presupuesto que sea competitivo y tenga posibilidades de ser elegido. Equilibrar estas dos consideraciones es un aspecto problemático del trabajo del estimador, e ilustra la experiencia, los conocimientos y las habilidades que requiere un estimador.

Fase 4

Durante la cuarta fase del proceso de estimación de los costes de construcción, el tasador presentará la estimación detallada y el análisis de costes del proyecto al cliente, al arquitecto y a los gestores del proyecto. En la cuarta fase es cuando todo el trabajo que el tasador ha realizado para elaborar su presupuesto da sus frutos. Los clientes suelen aceptar varias ofertas de distintos contratistas y luego comparan los distintos presupuestos teniendo en cuenta el coste, la exhaustividad del presupuesto, la calidad del trabajo anterior del contratista, el plazo de ejecución y su historial de finalización de proyectos a tiempo. El nivel de detalle y precisión de un presupuesto puede suponer la diferencia entre conseguir una oferta o ser rechazado. También hay otros factores que pueden influir en el proceso de selección. La relación entre el cliente, el arquitecto, el equipo de gestión del proyecto y el estimador puede tener un impacto significativo en la probabilidad de que se acepte una oferta.

Un aspecto importante y a menudo infravalorado del trabajo de un estimador es la necesidad de elaborar informes de alta calidad y realizar presentaciones y análisis en profundidad durante la fase final del proceso de estimación. Los estimadores deben asegurarse de que su estimación y los datos que la respaldan se presenten con claridad y puedan ser comprendidos tanto por los profesionales del sector como por el cliente. El estimador debe ser capaz de comunicar eficazmente los retos que pueden surgir durante el proceso de construcción y explicar cómo se tienen en cuenta en su estimación. La presentación final de un presupuesto puede ser un proceso difícil en sí mismo. Los estimadores deben tener excelentes habilidades comunicativas y sociales, y ser capaces de trabajar de forma colegiada con las demás partes implicadas en el proyecto.

Es fundamental entender que, una vez que todas las partes están de acuerdo con un presupuesto, el trabajo del estimador no ha terminado. Debe seguir trabajando en calidad de supervisor mientras dure el proyecto para asegurarse de que se mantiene dentro del presupuesto. Si surgen circunstancias inesperadas o imprevistas, el estimador puede tener que hacer ajustes en el coste final proyectado y comunicar estos cambios a las demás partes implicadas en el proyecto. Por ello, los estimadores participan de forma integral en el proceso de construcción, desde la fase de diseño hasta la finalización del proyecto.

Como ilustra la explicación detallada del proceso de estimación, la elaboración de una estimación completa y precisa es un proceso que lleva mucho tiempo y requiere una gran cantidad de habilidades, conocimientos y experiencia técnica. Una forma de reducir el tiempo que se tarda en crear una estimación es mediante el uso de un software comercial de estimación de costes de construcción como ProEst. Software de estimación de costes de construcción no sustituye al estimador, sino que le ayuda a agilizar su flujo de trabajo y le proporciona las herramientas que necesita para completar su trabajo de forma más rápida y eficaz. El software de estimación de costes de construcción puede reducir significativamente el tiempo que se tarda en elaborar un presupuesto de principio a fin, al tiempo que permite a los estimadores utilizar herramientas que ahorran tiempo, como los cálculos digitales y los márgenes de beneficio flexibles. Al agilizar el proceso de creación de presupuestos, los contratistas pueden ahorrar tiempo en la creación de presupuestos y dedicar más tiempo a explorar otras oportunidades de negocio.

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