Explicación de la estimación de los costes de construcción

A la hora de planificar un proyecto de construcción, uno de los elementos fundamentales es comprender el coste que conlleva. 

La respuesta a esta pregunta decide en última instancia si el proyecto es posible.

Estimación de la construcción de Que. 

Estimación de los costes de construcción es el proceso de previsión de los gastos de construcción de una estructura física. 

Cualquier persona involucrada o preocupada por el coste global del proyecto debe entender qué es un estimador de costes de construcción es y las fases que conlleva.

¿Qué importancia tiene la estimación de los costes de construcción?

escribir a mano un presupuesto de construcción

Estimación de los costes de construcción tiene un papel fundamental en cualquier proyecto de construcción.

En última instancia, una estimación precisa de los costes evitará que el constructor pierda dinero y ayudará al cliente a no pagar de más.

Conocer el coste global permite adaptar los planes antes de ponerlos en marcha. La peor pesadilla de todo planificador de proyectos es llegar a la mitad de un proyecto y darse cuenta de que el presupuesto no alcanza para terminarlo. 

Cualquier proyecto puede beneficiarse de la estimación de costes de construcción, desde la construcción de nuevas estructuras hasta las remodelaciones.

Independientemente del tamaño del proyecto, debido a los riesgos que conlleva, una preocupación importante tanto para los constructores como para los clientes es el impacto financiero de los sobrecostes y la no finalización de un proyecto. 

Por lo tanto, a ambas partes les conviene dedicar tiempo a investigar y estimar los gastos del proyecto antes de seguir adelante. Los clientes que se plantean proyectos de gran envergadura suelen buscar varias estimaciones de costes, incluidas las preparadas por los contratistas y las evaluadas por estimadores independientes.

¿Quién se beneficia de la estimación de los costes de construcción?

director de proyectos de construcción

La respuesta puede cambiar de un proyecto a otro, pero normalmente es el propietario del proyecto y los contratistas.

Los gestores de proyectos utilizan las estimaciones de costes para asignar su presupuesto, mientras que los contratistas utilizan las estimaciones de costes para decidir si licitan o no en un posible proyecto.

Los presupuestos suelen elaborarse con la aportación de arquitectos e ingenieros para garantizar que el proyecto se ajusta tanto a los requisitos de alcance como a la asignación presupuestaria. 

Un componente fundamental de gestión del valor ganadoLas estimaciones de costes son una técnica de gestión de proyectos que permite seguir el rendimiento de un proyecto en relación con el tiempo y el coste totales estimados.

¿Por qué es fundamental obtener estimaciones de costes precisas?

Ahora que entendemos la importancia de la estimación de los costes de construcción, no debería sorprendernos que la cifra global deba ser lo más precisa posible. 

La elaboración de una estimación de los costes de construcción es una práctica acertada a la hora de determinar los gastos asociados a un proyecto de construcción. Sin embargo, la precisión de las estimaciones es especialmente crítica en los proyectos de desarrollo.

Estos proyectos tienen plazos y presupuestos estrechamente ligados al reembolso de los prestamistas y a la generación de ingresos lo más rápidamente posible.

También son cruciales para los grandes proyectos civiles o megaproyectos debido a su gran alcance y a la posible implicación de fondos públicos.

En el caso de los megaproyectos, los pequeños errores de cálculo se magnifican. Por lo tanto, es prudente obtener estimaciones de costes extremadamente precisas en los proyectos fabricados con fondos públicos, ya que no sólo aumentará la responsabilidad, sino que proporcionará transparencia al tiempo que desarrollará la confianza en su capacidad para gestionar el proyecto adecuadamente.

Aunque es casi imposible estimar el coste de cualquier proyecto con absoluta precisión, no preparar una estimación de costes factible puede tener consecuencias catastróficas en cuanto a sobrecostes. Aunque los proyectos pueden fracasar por una serie de razones imprevistas, un estimador experto tendrá en cuenta tantos factores como sea necesario, incluyendo elementos como las condiciones del mercado, para crear una estimación precisa.

Despegue En la estimación de la construcción.

construcción de la toma de materiales

"Despegue otoma de materiales una parte integral de la proceso de estimación de costes

Este proceso permite a los contratistas evaluar las necesidades de mano de obra y el coste de los materiales antes de licitar el proyecto.

Cuanto mayor sea el proyecto, más crítico será el proceso de despegue. 

No sólo es beneficioso para entender el coste de un proyecto, sino que también repercute en la propia mano de obra para garantizar que se desarrolle sin problemas.

Los costes de todos los materiales físicos necesarios para completar el proyecto deben considerarse en esta fase para garantizar una estimación lo más precisa posible. 

¿Qué componentes ayudan a crear una estimación de costes precisa?

precios de la construcción

El proceso de estimación de los costes de construcción consta de varias fases,

Sin embargo, dentro de estas fases, hay varios componentes en los que se basará una estimación de costes que incluyen:

  • La calidad del plan del proyecto
  • El nivel al que el estimador define un proyecto
  • La experiencia y habilidad del estimador
  • La calidad de las herramientas y procedimientos que utiliza el estimador

La estimación de costes de un proyecto puede recaer en una persona o en un equipo, dependiendo del tipo, el alcance y el tamaño del proyecto; además, los estimadores pueden ocupar varios puestos diferentes. 

Los contratistas y subcontratistas pueden preparar estimaciones de costes en algunos proyectos de construcción, aunque no es la mejor práctica. 

En otros casos, el vendedor de obras puede encargarse de elaborar un presupuesto.

Los estudios de arquitectura pueden tener estimadores internos. Por lo general, se trata de personas que asumen la función de estimador además de su función principal. Sin embargo, cada vez es más frecuente que estimadores independientes cualificados se encarguen de las estimaciones con las que se corrobora la presupuestos del contratista general.

Para los contratistas, las estimaciones de costes precisas ganan los trabajos.

La mayoría de los clientes quieren gastar la mínima cantidad de dinero posible en un proyecto que siga cumpliendo las normas y parámetros especificados. 

En un escenario de licitación competitiva, el tiempo y el esfuerzo que dedique a la preparación del presupuesto es una inversión inestimable, ya que un presupuesto razonable puede, en última instancia, llevar a ganar una licitación. Si la urgencia es un factor del proyecto, la rapidez con la que se prepara la oferta también puede ser un factor diferenciador.

¿En qué consiste el trabajo del calculador de costes de construcción?

Como habrá adivinado, el estimador de costes es fundamental en el proceso de estimación de costes. Por lo general, esta persona está familiarizada con el diseño y la construcción y es experta en la navegación de los diversos gastos asociados a los proyectos de construcción y debe poseer tanto habilidad como formación. 

Similar a estimadores de construcción son estimadores de construcción comercial. Aunque comparten aparentes similitudes, los estimadores de construcción comercial están específicamente capacitados para, como su nombre indica, la construcción comercial. 

Según la Oficina de Estadísticas Laborales del Departamento de Trabajo de Estados Unidos, hubo 213.500 estimadores de costes en el país en 2014Se prevé que las oportunidades de empleo crezcan un 9% en la próxima década. Muchos de estos estimadores trabajan en el sector de la construcción. 

Identificación de los tipos de sistemas de cálculo de costes de construcción

tablilla de estimaciones de construcción

Para garantizar la exactitud de una estimación de costes, hay que contar primero con un plan de proyecto bien definido.

Por ello, es habitual crear múltiples estimaciones durante las fases de prediseño/diseño. A medida que aumenta el nivel de definición del proyecto, las estimaciones de costes son más precisas.

Según La Sociedad Americana de Estimadores ProfesionalesPara clasificar las estimaciones se utiliza un sistema de cinco niveles; a lo largo de cada uno de ellos, la estimación es cada vez más detallada y fiable. A continuación, un desglose del sistema de cinco niveles:

Nivel 1: Estimación del orden de magnitud

Formulada antes de que comience el diseño del proyecto, una estimación del orden de magnitud sólo se utiliza para determinar la viabilidad global de un proyecto de construcción.

Nivel 2: Estimación del diseño esquemático

Esta fase se refiere a una estimación elaborada de acuerdo con el diseño esquemático.

Nivel 3: Estimación del desarrollo del diseño

Esta estimación se realiza durante la fase de desarrollo del diseño.

Nivel 4: Estimación del documento de construcción

Se trata de una estimación basada en los planos y especificaciones de la construcción.

Nivel 5: Estimación de la oferta

Basado en la información encontrada en los documentos de construcción, se trata de una estimación preparada por el contratista. La estimación de la oferta es la base del precio ofrecido al cliente.

¿Existe una forma más sencilla de calcular los costes?

Un sistema simplificado de clasificación de las estimaciones implica sólo tres categorías principales: 

  • Estimaciones de diseño
  • Estimaciones de ofertas
  • Estimaciones de control

Estos títulos de categoría reflejan cómo se utiliza cada uno de los siguientes presupuestos:

Estimaciones de diseño

Preparadas durante las fases de prediseño/diseño de un proyecto, las estimaciones de diseño comienzan con una estimación del orden de magnitud (también conocida como estimación de selección) para determinar qué tipo de métodos y tipos de construcción son más viables.

La siguiente fase es la estimación preliminar (también denominada estimación conceptual) basada en el diseño esquemático. 

A continuación se realiza el presupuesto detallado (o definitivo), basado en el desarrollo del diseño. 

Finalmente, la última de las estimaciones de diseño es la estimación del ingeniero, basada en los documentos de construcción. Una plantilla básica puede proporcionar una evaluación inicial de los gastos del proyecto.

Estimaciones de la oferta

Al licitar la construcción de un proyecto, los contratistas llevan a cabo una gran cantidad de investigación para preparar las estimaciones de la oferta. Estos datos se extraen de varias fuentes para preparar la estimación, incluidos los costes directos, los costes de supervisión, los presupuestos de los subcontratistas y cálculos cuantitativos.

Estimaciones de control

Esta estimación se prepara después de la firma de un acuerdo con el contratista, pero antes de que comience la construcción, y sirve de referencia para evaluar y controlar los costes reales de construcción del proyecto. La estimación de control también permite a los contratistas planificar la satisfacción de los próximos gastos al tiempo que se determina el coste del proyecto hasta su finalización.

Glosario de cálculo de costes de construcción: Términos clave que hay que conocer

Son muchos los elementos que componen el proceso de estimación de la construcciónY para acompañarlo hay toda una serie de terminología con la que puede o no estar familiarizado. 

A continuación se exponen algunos términos clave y conceptos básicos aplicables a los estimadores y al propio sector:

Bonos

Como regla general, un propietario necesita que un contratista gestione la emisión de una fianza de cumplimiento del propietario del proyecto: la fianza funciona como una forma de garantía de entrega. 

Supongamos que el contratista no termina el proyecto según los términos del contrato. En ese caso, el propietario tiene derecho a compensar las pérdidas hasta el importe de la fianza de cumplimiento.

Costes de capital

Los costes de capital son esencialmente los gastos relacionados con el establecimiento de una instalación. Estos costes incluyen los siguientes:

  • El coste de adquisición de los terrenos
  • El coste de la realización de los estudios de viabilidad y de la fase de prediseño
  • Remunerar al arquitecto, al ingeniero y a los miembros especializados del equipo de diseño
  • El coste total de la construcción (que incluye no sólo la mano de obra, los materiales y el equipo, sino también los costes administrativos, de permisos y de supervisión, así como cualquier tasa de seguro o impuesto)
  • El coste de cualquier equipo o estructura temporal que no forme parte de la construcción final
  • El coste de contratar a un comisario
  • El coste de la inspección de la estructura cuando está a punto de terminarse

Contingencias

Dado que incluso la estimación más precisa es propensa a verse afectada por factores imprevisibles, como el desperdicio de materiales, un presupuesto suele tener una suma de dinero predeterminada para tener en cuenta esos gastos añadidos.

Costes de equipamiento

Los costes de equipamiento se refieren principalmente al coste de funcionamiento (y posiblemente de alquiler) de la maquinaria pesada, como hormigoneras y grúas; por lo tanto, es esencial tener en cuenta que el equipamiento utilizado influye en la rapidez con la que se puede completar un proyecto. 

En realidad, el uso de los equipos puede repercutir en muchos costes ajenos al ámbito del proyecto directamente asociados al funcionamiento de los equipos. 

Escalada

La escalada se refiere a la inflación natural de los costes a lo largo del tiempo y es especialmente importante tenerla en cuenta en los proyectos de larga duración. Algunos proyectos tienen cláusulas de escalada que abordan cómo manejar este tipo de inflación.

Costes indirectos

Los costes indirectos están asociados a los trabajos de construcción, como los costes administrativos, los costes de transporte, los tipos de equipos más pequeños, las estructuras temporales, los honorarios de diseño, los honorarios legales, los permisos y cualquier otro número de gastos, dependiendo de la naturaleza particular del proyecto.

Hora de trabajo

La hora de trabajo, o 'hora-hombreLa unidad de trabajo que mide la producción de una persona que trabaja durante una hora. 

Tasa de trabajo

La tarifa laboral es el importe por hora que se paga a los artesanos cualificados, que incluye la tarifa por hora y las prestaciones y los costes de las horas extraordinarias y las cargas salariales, como la indemnización de los trabajadores y el seguro de desempleo.

Precios de los materiales

Dado que el coste de los materiales es propenso a la fluctuación (en función de las condiciones del mercado y de factores como las variaciones estacionales), los estimadores de costes pueden fijarse en los datos históricos de costes y en las distintas fases del ciclo de compra a la hora de calcular los precios previstos de los materiales. 

Costes de explotación y mantenimiento

Estos costes son más para el propietario que para el contratista. Esto se debe a que los costes de explotación y mantenimiento se contabilizan durante la fase de diseño.

Tomar decisiones que reduzcan el coste total de la vida útil de un edificio puede suponer un aumento de los costes de construcción. Los costes de explotación incluyen el alquiler del terreno, los sueldos del personal de explotación permanente, los costes de mantenimiento, los gastos de renovación (según sea necesario), los servicios públicos y los seguros.

Beneficios

Para obtener beneficios, el contratista debe añadir un margen al coste real de la obra. Los subcontratistas hacen lo mismo cuando preparan sus presupuestos.

Cantidades de toma de posesión

A despegue de la cantidad mide la mano de obra y los materiales necesarios para completar un proyecto de construcción, desarrollado durante el fase de pre-construcción.

Presupuestos para subcontratistas

La mayoría de los contratistas contratan a varios subcontratistas especializados para que realicen partes de la construcción; entonces usted añadirá los presupuestos de los subcontratistas al presupuesto total del contratista. Puede ser muy beneficioso utilizar un rastreador para recopilar y registrar toda la documentación de los subcontratistas en un solo lugar.

Desviaciones

Los propietarios suelen asignar presupuestos de construcción superiores a las estimaciones de costes, ya que incluso las estimaciones de costes detalladas tienden a subestimar los costes de construcción reales.

Varias razones pueden contribuir a ello, entre ellas:

  • Aumentos salariales - son difíciles de prever y harán subir los costes de construcción.
  • Eventos estacionales o naturales - como las fuertes lluvias, pueden requerir una acción de protección de la construcción o de restauración de la obra.
  • Grandes proyectos - en zonas urbanas pueden enfrentarse a problemas normativos o legales, como la exigencia de permisos adicionales.

Los propietarios que inician la construcción sin haber finalizado el diseño del proyecto suelen ir por encima del presupuesto para tener en cuenta los cambios en el diseño, así como los inevitables aumentos de costes que se producen cuando un proyecto se desvía del calendario.

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