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Costes de construcción de hoteles

La inversión en la construcción y renovación de nuevos hoteles ha seguido aumentando en los últimos años. Junto con el continuo crecimiento de la inversión y el desarrollo hotelero, se ha producido un aumento constante de los costes de construcción en todos los sectores de Estados Unidos.

Este artículo analiza algunos de los factores que contribuyen al aumento de los costes de construcción en el sector hotelero. Muchos de estos factores han contribuido al aumento de los costes de construcción independientemente del sector y no muestran signos de desaparecer pronto.

La incertidumbre en el enfoque de la política económica exterior de la actual administración ha empezado a introducir volatilidad en los costes de los materiales básicos. Esta volatilidad puede contribuir a un aumento sustancial de los costes de construcción en los próximos años, por lo que es de máxima prioridad comprender las fuerzas y la dinámica que contribuyen a los costes de construcción de hoteles en el mercado actual.

A pesar del aumento de los costes de construcción, la construcción en el sector hotelero ha seguido aumentando en los últimos años. Este crecimiento se ha visto impulsado por varias fuerzas, entre ellas la fuerte recuperación de la economía, que ha contribuido a aumentar la ocupación y las tarifas medias diarias. En los mercados con un fuerte crecimiento de la hostelería, la construcción de hoteles ha superado las tasas de crecimiento medio.

Esta tendencia parece que se mantendrá en un futuro próximo, ya que los principales mercados urbanos siguen aprovechando la combinación de una alta ocupación y unos tipos de interés crecientes para seguir impulsando el desarrollo.

Para comprender mejor los costes de construcción de los hoteles es necesario conocer las fuerzas internas y externas de la industria hotelera.

Internamente, los hoteles están experimentando un aumento de su popularidad y uso y, en consecuencia, de sus ingresos. Desde el punto de vista externo, el sector de la construcción en Estados Unidos se enfrenta a la escasez de mano de obra cualificada y a la volatilidad de los precios de los materiales, cuando la construcción en todos los sectores se está acelerando. Examinaremos cada uno de estos factores por separado y analizaremos cómo contribuyen a los costes de construcción en el sector hotelero en particular.

Esto debería ser útil para aquellos que buscan entender la dinámica que hay detrás de los proyectos hoteleros y los costes de construcción. Esta información puede ayudar a tomar decisiones futuras sobre ampliaciones, renovaciones o construcción de nuevos hoteles.

Factores de la industria hotelera que influyen en la construcción

Antes de analizar parámetros específicos, como el coste de construcción de un hotel por pie cuadrado, es útil tener una visión más amplia de la industria hotelera en Estados Unidos en su estado actual.

Desde la Gran Recesión de 2008, la economía estadounidense ha cobrado fuerza e impulso, y el crecimiento de la industria hotelera ha seguido de cerca. El aumento del gasto discrecional derivado del aumento de las tasas de empleo y los bajos tipos de interés ha impulsado el aumento de la ocupación de los hoteles. Según la Encuesta de Costes de Desarrollo Hotelero 2016/17 de HVS, la ocupación hotelera aumentó de 2011 a 2015.

Si bien en 2016 hubo relativamente pocos cambios en la ocupación con respecto al año anterior, la tarifa media diaria ha seguido aumentando todos los años desde 2011 hasta 2016. Las altas tasas de ocupación combinadas con los aumentos anuales de la tarifa media diaria han estimulado la financiación de la construcción de hoteles. El crecimiento económico continuado en los años transcurridos desde el estudio de HVS sugiere que la popularidad de las actividades de ocio que incluyen estancias en hoteles entre los estadounidenses ha mantenido una trayectoria ascendente.

Sin embargo, debemos advertir que la encuesta de HVS también sugiere que la ocupación puede estancarse. De ser cierto, está por ver el efecto que tendrá en la construcción de hoteles, dada la inversión a largo plazo que caracteriza a los nuevos proyectos de construcción y renovación de hoteles.

Un segundo factor importante que merece la pena observar en los próximos años es que la oferta de habitaciones supera a la demanda en los mercados clave para la industria hotelera.

La encuesta de HVS pone de manifiesto esta dinámica. En el momento de la encuesta, se prevé que mercados urbanos como Nashville y Miami aumenten la oferta de habitaciones en más de un 25%. Al mismo tiempo, la demanda ha experimentado un descenso constante desde el máximo alcanzado en 2014. Queda por ver si esta tendencia a la baja de la demanda continúa, dada la naturaleza volátil de la demanda de habitaciones en los últimos años.

Es importante tener en cuenta que la encuesta HVS representa una media nacional.

Muchos mercados urbanos siguen experimentando un crecimiento a pesar de las previsiones planas. Así lo ilustra un reciente estudio de mercado de HVS sobre San Diego, en el que se constató que las tarifas medias diarias habían seguido aumentando a lo largo de 2017.

También se registró un aumento en las tasas de ocupación de los hoteles de San Diego, pero se vio mitigado por la oferta que superó a la demanda. Aun así, los hoteles de San Diego se comportaron bien respecto a 2017.

Este crecimiento positivo se debió en gran medida a un comercio turístico local vibrante, a un crecimiento económico constante y a infraestructuras clave como el Centro de Convenciones de San Diego. El estudio de mercado de HVS para San Diego pone de manifiesto la importancia que factores como la economía local y la atracción turística pueden tener en el crecimiento continuado del sector hotelero. Sin embargo, puede que el crecimiento no sea tan robusto como en el periodo 2011-2014, el crecimiento constante y continuado se sigue demostrando en varios mercados hoteleros de Estados Unidos.

Dinámica en el sector de la construcción

Hay muchas fuerzas en el sector de la construcción que influyen en los costes de construcción y desarrollo en la industria hotelera.

Es necesario comprender los retos a los que se enfrenta el sector de la construcción en Estados Unidos para ver completamente las fuerzas que hay detrás del aumento de los costes de construcción de hoteles y diseñar un proyecto exitoso de acuerdo con su presupuesto. Según un estudio realizado por el Terner Center for Housing Innovation de la Universidad de Berkeley, los costes de construcción en todo el país aumentaron un 11,8% entre 2011 y 2016. El estudio analizó los costes de construcción en California. A pesar de este enfoque limitado, el estudio ofrece algunas ideas sobre las fuerzas internas y externas que impulsan el aumento de los costes de construcción.

Uno de los factores clave que influyen en el aumento de los costes de la construcción en Estados Unidos es la falta de mano de obra cualificada.

No existe un único factor que provoque la escasez de mano de obra en el sector de la construcción. Más bien se cree que es el resultado de muchas influencias diferentes que se entrecruzan.

Uno de esos factores es la ralentización de la entrada de personas en el sector. Se cree que esto se debe en parte a la escasa incorporación de los millennials al sector de la construcción. Una de las principales tendencias del sector de la construcción en la actualidad es un esfuerzo generalizado por aprovechar el mercado laboral de los millennials a través de programas de formación para el empleo.

Un segundo factor que contribuyó a la falta de mano de obra cualificada en el sector de la construcción fue la reducción de la mano de obra disponible tras la recesión. En los años anteriores y posteriores a la recesión, la mano de obra del sector de la construcción se redujo considerablemente.

Esto se ha ido recuperando de forma constante desde 2011, pero sigue creando un mercado laboral con una fuerte competencia por los trabajadores cualificados y los subcontratistas. Esta competencia ha aumentado los salarios de los trabajadores cualificados de la construcción y de los promotores, lo que ha provocado un aumento de los costes totales de la construcción en general.

Junto con el aumento de los costes de la mano de obra al que cualquier empresa de construcción ha tenido que adaptarse, el sector de la construcción ha experimentado un aumento constante de los costes de los materiales a lo largo del tiempo.

Según el estudio del Centro Terner, los costes de los materiales aumentaron un 4,8% respecto al año anterior. Esta subida del coste medio de los materiales oculta el impacto que están teniendo los aumentos de materiales de construcción específicos.

Un informe de Associated Builders and Contractors (ABC) encontró que los precios de los materiales de construcción en mayo de 2018 aumentaron un 2,2%, lo que representa el mayor aumento mensual en una década. El motor de este aumento fueron las grandes fluctuaciones de los metales y la madera derivadas de las disputas comerciales entre Estados Unidos y proveedores clave como Canadá y la Unión Europea. De mayo de 2017 a mayo de 2018, los precios del acero y el hierro subieron un 13%, mientras que la madera aumentó un 15%.

El impacto a largo plazo del aumento del precio de las materias primas fundamentales para la industria de la construcción puede ser la disminución de la inversión en proyectos de construcción hasta que se disipe el temor a la volatilidad inducida por la guerra comercial.

Dicho esto, se pueden ver las consecuencias a corto plazo de los aumentos significativos en el precio del acero, el hierro y la madera de construcción en el aumento del coste global de los proyectos de construcción durante mayo de 2018.

Los temores sobre la incertidumbre de la dirección política de la actual administración afectan profundamente al sector de la construcción.

Esto se ilustra claramente en un reciente informe publicado por Engineering News-Record (ENR). El informe, que puede encontrar aquí, destaca el papel cada vez más importante que desempeña la volatilidad en la planificación del presupuesto de la construcción.

Según el informe, en respuesta a los aranceles contra el aluminio y el acero importados colocados por la administración Trump, se agilizaron los contratos de acero estructural para fijar precios favorables.

En respuesta, algunos fabricantes de acero están acortando el periodo de tiempo en el que mantienen sus ofertas para compensar las posibles pérdidas ocasionadas por las rápidas subidas del aluminio y el acero.

Además, los fabricantes nacionales de vigas de acero subieron los precios dos veces en respuesta a los aranceles.

Quizá lo más revelador sea la incertidumbre que tienen muchas empresas de construcción a la hora de estimar y licitar proyectos, dada la volatilidad de la cadena de suministro.

A medida que los aranceles continúen, la oferta de acero importado puede seguir secándose a medida que los exportadores extranjeros busquen mercados más favorables para sus productos. Al mismo tiempo, los precios del acero nacional pueden seguir aumentando, ya que la demanda supera a la oferta.

Uniendo estos hilos

La variedad de fuerzas, tanto internas como externas a la industria hotelera, demuestran que determinar el futuro de los costes de construcción de hoteles puede ser difícil.

Una tendencia general que se desprende de los últimos informes es que se espera que los costes de construcción de hoteles por habitación aumenten de forma constante en los próximos años.

Esta simplificación excesiva no capta las diferentes formas en que los costes de construcción de los hoteles varían según la ubicación. El estudio del Centro Terner demuestra que los costes de construcción en las zonas urbanas superan con creces la media nacional.

Por ejemplo, el estudio encontró que los costos de construcción en el área de Los Ángeles aumentaron un 13,6% entre 2011 y 2016, en contraste con el 11,8% a nivel nacional durante el mismo período de tiempo.

El aumento de los costes de la construcción de hoteles en las zonas urbanas se debe en parte a la fuerte competencia por la mano de obra cualificada en el mercado de la construcción de estas zonas.

Esta competencia ha provocado un crecimiento relativamente rápido de los salarios de los trabajadores cualificados y de los promotores, lo que ha hecho aumentar constantemente los precios de los proyectos de construcción.

A las economías urbanas sanas como la de San Diego les ha ido bien a lo largo del tiempo y siguen creciendo en las métricas clave del sector hotelero. Con unas tasas de ocupación crecientes y unas tarifas medias diarias en constante aumento, el sector hotelero de ciertas zonas sigue floreciendo.

Sin embargo, lo mejor sería que tuviera en cuenta que la demanda de habitaciones de hotel ha ido disminuyendo de forma constante en los últimos años, incluso cuando la oferta de habitaciones ha ido aumentando. Esto es especialmente cierto en el caso de algunos mercados urbanos como Nashville y Miami, que experimentaron un gran periodo de proyectos de construcción de hoteles para seguir el ritmo de la creciente demanda. Si la oferta sigue superando a la demanda en estas zonas, los nuevos hoteles y las renovaciones podrían empezar a ralentizarse en los próximos años.

Con estos cambios en el sector hotelero, la dinámica general de la industria de la construcción sigue obstaculizando las nuevas construcciones. La más importante es la escasez de mano de obra cualificada y el aumento de los costes de los materiales. La mano de obra cualificada disponible en el sector de la construcción disminuyó rápidamente tras la recesión.

Aunque ha seguido recuperándose, la demanda de trabajadores cualificados ha superado constantemente la oferta. Para remediarlo, se ha realizado un esfuerzo concertado en el sector de la construcción para atraer a los trabajadores de la generación del milenio hacia las carreras de oficios cualificados.

Con el tiempo, este esfuerzo debería reducir el impacto de la escasez de mano de obra en los costes duros y blandos de la construcción. Mientras tanto, sin embargo, esta escasez de mano de obra se mantiene. Por lo tanto, la feroz competencia por la mano de obra cualificada seguirá contribuyendo al aumento de los salarios y, en consecuencia, a la subida de los costes de la construcción de hoteles.

La volatilidad de los precios de los materiales para la industria de la construcción, a saber, el acero, el hierro, el aluminio y la madera, será un factor determinante en el coste total de los proyectos de construcción en un futuro próximo.

La incertidumbre sobre si los aranceles contra el acero y el aluminio importados están aquí para quedarse ha llevado a contratos de precios a más corto plazo, lo que a su vez ha contribuido a una mayor vacilación para comenzar los proyectos en primer lugar. La volatilidad que rodea a los costes de los materiales de construcción desempeñará un papel decisivo para los hoteles que deseen iniciar nuevos proyectos de construcción o renovación. Muchos hoteles pueden optar por retrasar la inversión en nuevas construcciones o renovaciones hasta que los precios se estabilicen.