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En estudios recientes, las estadísticas muestran que no todos los tipos de construcción cuestan lo mismo por pie cuadrado y, lo que es más importante, el precio de la construcción por pie cuadrado varía mucho según la ubicación en los Estados Unidos. De hecho, la ubicación por sí sola puede representar hasta 70% del coste de un edificio de oficinas de una sola planta, y la media de este tipo de construcción oscila entre $160 y $170 por pie cuadrado. Teniendo en cuenta estas cifras, no es de extrañar que Nueva York encabece la lista de las ciudades más caras para construir todos estos tipos de edificios.

La vieja pregunta "¿Cuánto cuesta la construcción de un edificio de oficinas?" no tiene una respuesta fácil, por lo que sigue siendo un tema de debate para muchos. Debido a la gran variación de los costes en los distintos mercados, no existe una respuesta única para todos.

Por ejemplo, las estructuras nuevas en estado de cáscara serán mucho más caras que los edificios de segunda generación, mientras que elementos como puertas, ciertos acabados de materiales, techos, etc. pueden reutilizarse para una construcción. En este artículo analizaremos los factores que influyen en los costes y que pueden afectar al precios de la construcción de edificios comerciales en todo Estados Unidos.

¿Cuánto cuesta un proyecto de construcción?

Como ya hemos comentado, el coste de los proyectos de construcción comercial fluctúa mucho en función de una serie de factores, entre los que se incluyen muchas variables pertinentes, como:

  • Ubicación/región
  • Tipo de estructura/diseño
  • Tamaño del edificio
  • A qué código de construcción
  • Con qué propósito
  • Normas y características
  • Calidad/grado de los materiales utilizados
  • General costes de mano de obra
  • La experiencia del contratista y sus costes
  • Tipo de industria (es decir, si el edificio en cuestión es una pequeña oficina corporativa en un entorno residencial, o una estructura masiva tipo sede en una gran ciudad)

A continuación se presenta un gráfico con estimaciones aproximadas del coste de diversos proyectos de construcción comercial en el Medio Oeste. Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta información no pretende dar cuenta de los muchos factores que pueden causar tal fluctuación, sino simplemente proporcionar un punto de referencia general con respecto al coste de los diferentes tipos de edificios comerciales:

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Como las tarifas varían según la región, hay que especificar esta información antes de determinar los costes de cualquier cosa. Para obtener una determinación real del coste de construcción, es necesario especificar no sólo los metros cuadrados, sino la altura del edificio, así como los materiales utilizados en la construcción. Muchos expertos utilizan guías de referencia como Libro de precios para arquitectos y constructores de Spon (por año) para los costes típicos de construcción.

Cómo afectan la geografía y la zonificación a los costes de construcción

Además del tipo de edificio en cuestión, hay otros factores geográficos clave que hay que tener en cuenta a la hora de determinar los costes de la construcción comercial. Uno de los factores más importantes es la zonificación: dependiendo de la zona en la que se encuentre el terreno, se determinará el coste de cada uno de los diversos permisos que se necesitarán para iniciar la construcción. La zonificación también determinará, al menos en parte, qué tipo de materiales se necesitarán para la construcción.

Más concretamente, la ubicación geográfica y su topografía también desempeñan un papel importante en los costes de construcción. Por ejemplo, en zonas propensas a los terremotos, como California, la zonificación sísmica afectará directamente al coste de los materiales, los suministros y la mano de obra, ya que los requisitos del código para el hormigón, por ejemplo, son mucho más estrictos que en otras zonas de Estados Unidos.

Otros factores geográficos que hay que tener en cuenta son las ordenanzas de las laderas (si procede) y la proximidad al océano (si procede); estas dos variables también forman parte del factor geotécnico.

Además, los tipos de suelo son una parte importante de los trabajos de preparación del terreno que pueden ser necesarios para comenzar la construcción; por ejemplo, construir una cimentación en un terreno que tiene una alta acidez (Nivel de pH) frente a la construcción en una zona donde el suelo es rico en arcilla (o en una zona muy arenosa o húmeda) repercutirá directamente en el tipo de materiales utilizados y, en consecuencia, afectará al coste de la mano de obra, al nivel de experiencia del contratista, etc.

Teniendo en cuenta toda esta información, se puede ver por qué es casi imposible obtener un presupuesto aproximado cuando se trata de costes de construcción sin especificar la ubicación del sitio y las consiguientes variables de esa región en particular.

¿Qué significa una ampliación de la oficina?

Además de determinar el coste de los nuevos edificios de oficinas comerciales, también existe el caso de la construcción de oficinas. Para quienes no estén familiarizados con la terminología general, un construir se define en la Wikipedia como la estimación que hace un urbanista de la cantidad y la ubicación del desarrollo potencial de una zona. A veces llamado "análisis de rendimiento de lotes", la acumulación es un paso del proceso de planificación del uso del suelo. La evaluación de los impactos potenciales del desarrollo, por tanto, comienza con un análisis de acumulación.

En el caso del alquiler de oficinas comerciales, los ocupantes o inquilinos no encontrarán exactamente lo que desean en cuanto a mobiliario, instalaciones o incluso el plano del espacio en cuestión. En consecuencia, la mayoría de los edificios de oficinas comerciales requerirán algún grado de construcción de oficinas (también conocido como "acabado del inquilino"), ya sea que implique una nueva alfombra y pintura fresca, una demostración de las paredes existentes (o la construcción de nuevas paredes), la adición de un fregadero con armarios, etc.

A menudo, las empresas se sienten abrumadas por la idea de construir un espacio o por el coste que conlleva, y nunca entienden que se trata de un elemento negociable que el propietario puede pagar. A continuación, algunas pautas generales que deben seguirse en relación con la construcción de espacios de oficina, lo que significa una construcción, los costes medios y quién paga.

Construcción de oficinas

En pocas palabras, una construcción de oficina es cuando un contratista del propietario (o su contratista) realiza la construcción de un espacio de oficina para instalar paredes, alfombras, pintura, fregaderos, HVAC, techos, iluminación, fontanería, baños y otras características, accesorios y / o acabados materiales. El proceso de construcción de un espacio de oficina también se conoce como acabado para inquilinos mejoras en los locales comerciales. El pago de la construcción de una oficina depende de cómo se negocie el contrato de alquiler. En algunos casos, el propietario pagará el 100% de una construcción estándar; sin embargo, si quieres acabados de alta gama, puede que tengas que pagar un poco de tu bolsillo.

La gestión de este proceso también depende del tamaño y el alcance del trabajo. En la mayoría de los trabajos pequeños, el administrador de la propiedad del arrendador gestionará la construcción; sin embargo, en otros casos (como los contratos de alquiler de oficinas de mayor envergadura), el inquilino puede optar por tener su propio gestor de proyectos en el trabajo. Hay un par de maneras de negociar esto: puedes negociar que el propietario se encargue de la construcción o dar al inquilino una asignación para mejoras.

Construcción de oficinas llave en mano

Se trata de una construcción en la que el propietario construye el espacio de acuerdo con las especificaciones del inquilino (y con el único coste del propietario). En otras palabras, la propiedad se mejora y, una vez terminada, está lista para ser habitada; lo único que tiene que hacer el inquilino es, literalmente, girar la llave. Durante las negociaciones del contrato, el inquilino y el propietario contratan al arquitecto del propietario para que diseñe un plan de mutuo acuerdo.

Las prestaciones serán todas estándar del edificio, y el inquilino elige la moqueta y los colores de la pintura. ¿La desventaja de una construcción llave en mano? El propietario puede recortar gastos en lo posible para mantenerlos bajos, a veces incluso comprando moquetas de menor calidad, accesorios más baratos, etc., o contratando a un contratista basándose estrictamente en el precio, no en la calidad de los servicios.

Mejora de los inquilinos

En este caso, el inquilino lo controla todo y puede elegir su propio arquitecto, contratista, acabados, etc. Además, si se queda por debajo del presupuesto (y le queda alguna asignación de IT), puede utilizar los fondos sobrantes para otras cosas. La asignación de IT se acuerda durante las negociaciones del contrato de alquiler y su importe dependerá de la duración del mismo, de la situación financiera del inquilino, etc. Antes de finalizar las negociaciones y firmar el contrato de arrendamiento, es aconsejable que el inquilino obtenga ofertas preliminares de construcción, para asegurarse de que habrá suficiente dinero para cubrir las mejoras, así como para determinar los gastos inesperados, si los hubiera.

Por qué los inquilinos pueden exigir una ampliación de la oficina

Aunque la idea de que todos los espacios de oficinas comerciales se ajusten a sus especificaciones o a las de su inquilino es algo con lo que todos soñamos en un mundo ideal, la realidad no suele ser así. Un espacio en un edificio puede estar en condiciones de ser una cáscara (en otras palabras, un espacio de primera generación), lo que significa que nunca ha sido ocupado antes - todo lo que se ve es un piso de concreto y nada más.

En otro caso, puede tener un espacio en un edificio de segunda generación, es decir, que ya ha sido construido y ocupado anteriormente. En cualquiera de los dos casos, puede que le gusten ciertas características de ambos edificios; sin embargo, la distribución de las oficinas existentes no se ajusta a los requisitos de su empresa. Por ejemplo, es posible que necesite cinco despachos en lugar de tres, o que su cliente solicite una planta abierta, por lo que habrá que eliminar paredes y reconfigurar el espacio.

¿Cuál es el coste típico de un edificio de oficinas?

El coste de la construcción de oficinas depende directamente del mercado en el que se encuentre, del nivel de mejoras deseado y del alcance general del trabajo. Los espacios nuevos en estado de cáscara (es decir, nunca construidos ni ocupados) costarán más que los espacios de segunda generación (ya construidos y previamente ocupados). Si simplemente se instala moqueta y pintura nuevas, el presupuesto será considerablemente inferior, dependiendo de los precios del mercado local, la mano de obra, el coste de los materiales, etc.

Por otro lado, si se está construyendo un espacio de oficinas a partir de una estructura, los costes serán mucho más elevados para los acabados estándar. Si el espacio ya ha sido construido y ocupado anteriormente, puede ser un poco menos por pie cuadrado; sin embargo, esto todavía está directamente relacionado con el alcance del trabajo y el nivel de acabados requeridos. También hay que tener en cuenta que la construcción de despachos médicos suele ser más cara que la de despachos profesionales.

¿Quién paga la construcción de la oficina?

La determinación de quién paga la construcción de la oficina depende de la duración del contrato de arrendamiento, del nivel de mejoras solicitadas por el inquilino y de la percepción que tenga el propietario de la solidez financiera de su empresa. Si sólo puede firmar un contrato de 12 meses, lo más probable es que se quede con el espacio "tal cual", y cualquier mejora que necesite correrá de su cuenta.

Si puedes hacer un contrato de 3-5 años, normalmente puedes negociar con el propietario para que pague la mayoría de las mejoras de nivel "estándar", si no todas. Si el propietario piensa que tus credenciales financieras son débiles, estará menos motivado para pagar las mejoras, ya que supones un riesgo crediticio para él. Si el arrendador no concede ayudas para las mejoras del inquilino, puede intentar negociar un alquiler gratuito o una reducción de la renta para ayudar a compensar los costes de construcción.

Resumen

Dependiendo del alcance de su proyecto de construcción de oficinas comerciales, los costes de construcción pueden variar mucho en los Estados Unidos. Tanto si se trata de un nuevo proyecto de construcción como de la ampliación de un espacio de oficinas ya existente, existen numerosos factores que influyen en los gastos totales. Antes de iniciar cualquier proyecto de construcción de una nueva oficina, es posible que desee considerar las ventajas de las herramientas para realizar un seguimiento de su proyecto y ayudar a determinar los costes previstos.

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