Para cualquiera que trabaje en el sector de la construcción comercial, calcular los costes por pie cuadrado puede parecer algo difícil a primera vista, incluso después de realizar una investigación preliminar. 

La recopilación de datos precisos para el proyecto -incluyendo su ubicación, el tipo de edificio que se quiere construir y la economía local- son factores vitales a tener en cuenta a la hora de estimación de los costes de la construcción comercial.

Teniendo en cuenta esta información, es esencial comprender los factores de coste de cualquier proyecto comercial, y cómo el tipo de edificio, el tipo de construcción y la ubicación pueden ser variables importantes que determinarán el coste por pie cuadrado. Estos factores siempre forman parte de las conversaciones iniciales sobre la programación, y el arquitecto desempeñará un papel crucial en la determinación de los gastos previstos. 

En este artículo se analizan los diferentes tipos de costes de la construcción comercial en función del tipo de edificio, la ubicación y otras variables que afectan al resultado final de un proyecto.

Identificación de los costes según el tipo de edificio y los materiales

tablilla de estimaciones de construcción

En primer lugar, no todos los tipos de construcción cuestan lo mismo por pie cuadrado. Y lo que es más importante, el coste de la construcción por pie cuadrado varía sustancialmente según la ubicación en todo Estados Unidos.

Por ejemplo, en el caso de un edificio de oficinas de una sola planta, la ubicación por sí sola puede representar hasta 70% del factor de coste, ya que el rango medio para este tipo de construcción está entre $160 y $170 por pie cuadrado. No es de extrañar que Nueva York encabece la lista de las ciudades más caras para construir cualquier tipo de estructura.

Por otro lado, la construcción de las tiendas de conveniencia suele ser menos costosa que la de otros tipos de edificios debido a su naturaleza arquitectónica simplista. El coste medio de este tipo de edificio comercial ronda los $100 por pie cuadrado.

Sin embargo, con la nueva tendencia de que la comida rápida se convierta en una experiencia de boutique, el coste de un típico restaurante de comida rápida está en aumento. Los gastos de equipamiento de cocina también elevan los costes de este tipo de edificio a una media de casi $200 por pie cuadrado.

El clima también desempeña un papel importante en los gastos específicos de cada lugar. Los edificios en climas más fríos pueden tener que manejar grandes volúmenes de nieve y, por lo tanto, ser diseñados en consecuencia; la misma lógica se aplicaría para la construcción de estructuras en áreas propensas a los huracanes.

Con tantas variables en juego, las cifras de precios por pie cuadrado pueden variar radicalmente en los edificios comerciales de acero. Aunque los acabados interiores y exteriores son los principales factores que determinan los costes totales, las normativas locales de construcción también pueden influir en el coste de un edificio comercial de acero.

Antes de firmar un contrato para un edificio comercial prefabricado de acero, conviene comprobar los requisitos locales de construcción para asegurarse de que el edificio cumplirá los códigos de construcción. Además, la mayoría de las jurisdicciones locales exigen un permiso de construcción para construir un edificio comercial de acero.

Propiedad comercial en Estados Unidos: Datos y estadísticas

Propiedades comerciales y edificios en EE.UU.

Según Statista.comLa propiedad comercial se refiere a la propiedad utilizada para fines comerciales. Un área popular para los inversores, las propiedades comerciales a menudo se alquilan a otros individuos o empresas, que luego utilizan los espacios para dirigir sus negocios. 

El sector inmobiliario comercial estadounidense incluye los siguientes segmentos clave:

  • Industrial
  • Venta al por menor
  • Oficina
  • Alojamiento
  • Diversión

El valor de los inicios de construcción de oficinas privadas en Estados Unidos ascendió a 10.910 millones de dólares estadounidenses en el primer semestre de 2020.

El sitio también informa que la industria de la construcción comercial en los Estados Unidos ha estado en constante expansión desde 2010. Esta expansión significa que el número de personas empleadas dentro de la aumentó en consecuencia.

Como 2020 ha sido un año turbulento, aún no podemos entender si acciones como el desalojo de edificios comerciales son una tendencia o un resultado temporal del coronavirus.

Si echamos la vista atrás en 2019, las estadísticas muestran que los alquileres comerciales están subiendo en todos los sectores.

El alquiler medio del comercio minorista aumentó en 1,7% en el segundo trimestre de 2019.

En particular, las tasas de desocupación de los edificios comerciales, incluidos el sector inmobiliario comercial e industrial, han mostrado una tendencia a la baja y se prevé que asciendan a 7% en el último trimestre de 2019.

Consejos útiles: Opciones a considerar para su próximo proyecto de construcción comercial

Proyecto de construcción comercial

Dependiendo del tipo de proyecto de construcción comercial que esté planificando, hay varias formas de ahorrar y/o asignar sus gastos al calcular los precios de los materiales y la mano de obra. 

A continuación, una guía general para tener en cuenta al investigar sus opciones:

  • Fabricantes: Como los fabricantes suelen vender al público, no tienes que pagar los costes de los intermediarios. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el fabricante sólo hace las construcciones, no las monta para usted. Por lo tanto, si desea personalizar su edificio, tiene la opción de trabajar con un diseñador para satisfacer sus requisitos y especificaciones estéticas/arquitectónicas. El aislamiento puede o no estar disponible en el fabricante, y en la mayoría de los casos, los cimientos no estarán incluidos.
  • Corredores: Esta puede ser una opción viable para su proyecto de construcción comercial si tiene una idea bastante concreta de lo que quiere. Un intermediario puede buscar entre los distintos fabricantes, negociar en su nombre el mejor precio y encargarse de la compra y entrega del edificio. Sin embargo, usted seguirá siendo responsable de los cimientos y el aislamiento del edificio.
  • Contratistas generales: Normalmente, los contratistas generales tienen un fabricante o agente preferido. El contratista general se encargará de la compra, la entrega y el montaje como parte de su contrato con usted; además, lo más probable es que el margen de beneficio del edificio forme parte de su factura. Aunque trabajar con un contratista general es la forma más rápida y cómoda de ejecutar un proyecto, puede que no sea la más rentable.

Mirando al futuro: Factores de impacto en los costes de la construcción comercial en 2018

Basándonos en la información que se ha tratado en este artículo, no debería sorprendernos que el coste de la construcción de nuevos espacios comerciales esté cambiando en 2018.

Los estudios indican que puede ser un buen momento para invertir en la construcción comercial, industrial y multifamiliar en todo Estados Unidos.

A continuación, algunos de los factores nacionales y locales de la industria que actualmente inciden en el costo de la construcción comercial en 2018:

Coste del seguro de los materiales de construcción

Coste del seguro

En todo Estados Unidos, el coste de asegurar los materiales de construcción no combustibles (por ejemplo, el hormigón) es menor que el de asegurar los materiales de construcción combustibles (como la madera y el plástico). Los costes de los seguros también pueden ser más elevados en algunas regiones del país donde las características ambientales y geográficas pueden aumentar el riesgo de daños estructurales.

Por ejemplo, en Nueva Jersey, el coste de asegurar el hormigón es mucho más barato que el de asegurar la madera.

Se calcula que las primas de seguro de las propiedades comerciales de Edgewater, Nueva Jersey, cuestan más de $52.000 para asegurar la madera, frente a $22.120 para asegurar el hormigón. 

En la construcción de inmuebles comerciales, optar por construir con hormigón en lugar de madera supondrá un ahorro medio de 57,7%. Además, las tarifas de los seguros también pueden depender de factores arquitectónicos específicos, como la forma de construir el tejado de un local comercial. 

Las empresas de construcción tienen diferentes sistemas de precios de seguros, por lo que los precios de los seguros fluctúan en todo el estado. Por lo tanto, es prudente comparar contratistas antes de proceder con cualquier proyecto de construcción comercial.

Aranceles del acero

En 2018, se preveía que el acero fabricado experimentaría una importante caída de precios. Sin embargo, con los planes del presidente Trump de imponer fuertes aranceles a las importaciones de acero, esto podría afectar drásticamente al coste del acero fabricado.

Estados Unidos produce 5% del acero mundial, uno de los cinco principales productores de acero del mundo. China produce 49% del acero mundial, seguida de la Unión Europea con 10% de la producción mundial de acero.

En caso de que se apruebe el arancel de 25% del Presidente sobre las importaciones de acero, el coste del acero en la construcción experimentaría un aumento considerable. Aunque Estados Unidos produce una buena cantidad de acero, la industria de la construcción estadounidense sigue dependiendo en gran medida del acero importado. También habría un arancel de 10% sobre las importaciones de aluminio, que es fundamental para los esfuerzos de construcción sostenible. La aprobación o no de los aranceles sobre el acero determinará cómo cambia el coste del acero, tanto a nivel nacional como internacional.

Escasez de mano de obra

Según los informes vistos en Curbed.comEn la actualidad, hay una escasez de trabajadores cualificados de la construcción en todo Estados Unidos.

Incluso con la reforma fiscal y el retroceso normativo, aumenta el optimismo: muchas empresas prevén más negocios y nuevas contrataciones en 2018. Según una encuesta de la Contratistas Generales Asociados de América - Los constructores y promotores no están seguros de encontrar más mano de obra cualificada.

Según la Oficina de Estadísticas Laborales, con la adición de unos 210.000 nuevos puestos de trabajo en la construcción en Estados Unidos en 2017 y el bajo nivel de desempleo actual, el crecimiento del sector impide que se adelante a la creciente demanda de trabajadores. 

Las investigaciones han demostrado que parte de esta tendencia se debe al aumento de las generaciones más jóvenes que optan por carreras de cuello blanco en lugar de carreras de cuello azul. Explica Randy Strauss, propietario de Strauss Construction en Amherst, Ohio, "El problema número uno es el coste y la disponibilidad de la mano de obra". La generación "Z", que refleja a los individuos menores de 21 años, está asistiendo cada vez más a la educación superior por encima de las escuelas de formación profesional. Frank Shaw, economista de Fannie Mae, dice que los datos muestran que la contratación y los salarios han aumentado para los trabajadores de la construcción, pero la construcción sigue siendo lenta en general, sobre la base de las cifras anteriores a la recesión.

Desde la recesión, más de 1,5 millones de trabajadores de la construcción residencial han abandonado el sector, y los que trabajan hoy en día en la construcción tienen una edad media de unos 50 años, lo que a su vez encarece el coste de la mano de obra. Como no hay muchos profesionales jóvenes que se dediquen a la carrera de peón de la construcción, el precio de la construcción seguirá siendo más caro que en años anteriores. Por lo tanto, el coste de emplear a obreros de la construcción cualificados deberá ser un factor en el presupuesto de su proyecto.

Opciones modulares en la construcción comercial

Con la creciente popularidad de hoy en día para cumplir con los diseños respetuosos con el medio ambiente, las opciones de construcción modular siguen siendo una opción popular de construcción comercial. 

Estas opciones ecológicas consisten en piezas prefabricadas de un edificio, que se construyen fuera de las instalaciones y, por tanto, suponen una alteración mínima del emplazamiento, así como una finalización eficiente de la construcción. 

El precio de la construcción comercial modular puede variar sustancialmente, con costes que van desde $35 por pie cuadrado hasta $100 o más por pie cuadrado.

A escala nacional, los costes de la construcción modular oscilan entre $35.000 y $200.000. La investigación ha demostrado que el coste de la construcción comercial modular en todo el país se verá afectado por la escasez de mano de obra y el coste de los materiales de construcción. Sin embargo, dado que el emplazamiento para la construcción es más corto, el gasto en mano de obra cualificada será menos costoso que en otros proyectos.

Aumento de la demanda de espacios industriales

A medida que aumenta el auge de gigantes del comercio electrónico como Amazon y Blue Apron, la demanda de nuevos espacios industriales en todo el país sigue creciendo. Debido a la gran demanda, el coste de alquilar espacios industriales es extremadamente caro, con algunos espacios que cuestan hasta $88 por pie cuadrado. Aunque la construcción de un nuevo espacio pueda parecer costosa a primera vista, será una inversión inteligente a largo plazo.

Debido a la utilización de materiales más caros (como el acero), la construcción de un espacio industrial más grande costará más al principio; sin embargo, el coste por pie cuadrado será más atractivo para los nuevos clientes.

Por tanto, la construcción de nuevas naves industriales encontrará inquilinos con facilidad debido a la mayor demanda de espacio.

Resumen

En resumen, el coste de la construcción comercial se verá muy afectado por la fluctuación de los costes de los materiales de construcción. La escasez de mano de obra cualificada también afectará a los gastos de construcción. Sin embargo, según las estadísticas y las tendencias actuales de la industria, Estados Unidos está preparado para ver un crecimiento en los esfuerzos de construcción a lo largo de 2018 y más allá.

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