Debido a las numerosas variables que intervienen en los edificios comerciales, las cifras de precios y costes de construcción para el código medio por pie cuadrado difieren mucho de un estado a otro de los Estados Unidos. Teniendo en cuenta los elementos de diseño, arquitectura, construcción, mobiliario, accesorios, implementación de TI, y más, el coste medio de construcción de una oficina es de $196,49 por pie cuadrado.

Sin embargo, estas cifras varían a lo largo y ancho de Estados Unidos, donde la mano de obra de la construcción es escasa y el desarrollo de oficinas tiene una gran demanda. Por eso, comparar los costes de construcción por regiones es tan importante para su estrategia inmobiliaria, sobre todo si tiene oficinas en más de un lugar o está evaluando dónde expandirse.

A medida que se vayan realizando nuevas construcciones, los propietarios de oficinas de las principales ciudades de EE.UU. competirán por los inquilinos ofreciéndoles paquetes de mejoras para el inquilino (TI) más atractivos. Estas ofertas permiten a los inquilinos personalizar sus interiores sin tener que pagar por un rediseño completo de su bolsillo, y son una pieza clave en las negociaciones de arrendamiento. De hecho, los estudios demuestran que la media de los paquetes de mejoras para el inquilino en todo el país es de $30,00 por pie cuadrado, y la media llega a algo más de $50,00 por pie cuadrado en los distritos comerciales centrales (CBD).

Sin embargo, esta tendencia se extiende más allá del mercado de oficinas: los ocupantes industriales requieren más espacio para el comercio electrónico, con estanterías más altas, nueva tecnología y espacio de oficina, entre otras personalizaciones. Los minoristas, que a menudo se autofinancian los proyectos de TI, están utilizando las tiendas de ladrillo como una extensión de su presencia en línea, al tiempo que incorporan más tecnología en sus tiendas para apoyar un estrategia de ventas omnicanal.

Las cadenas de restaurantes también están siguiendo el ejemplo de manera similar, ya que los restaurantes de servicio rápido rediseñan sus interiores para competir mejor con los conceptos de comida rápida. En este artículo analizaremos las variables de los costes de construcción de los edificios comerciales en Estados Unidos.

Costes de la construcción comercial en el mercado estadounidense

Según una investigación realizada por Jones Lang LaSalle (JLL)Ltd., empresa estadounidense de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario comercial, los costes de construcción siguen creciendo en todo el país. En consecuencia, muchos propietarios están tratando de reedificar el stock existente en los principales mercados. Además, el enfoque en las mejoras para los inquilinos (TI) también está ganando impulso como resultado de la tendencia de renovación urbana, que, según JLL, está impulsada por la demanda de los millennials del centro de la ciudad, así como de espacios únicos y abiertos. Las ayudas a la mejora del inquilino pueden reducir los costes de acondicionamiento de las oficinas en hasta $85 por pie cuadrado. Sin embargo, el análisis de los costes de construcción por sí solo no le proporcionará la información más precisa: para conocer el coste real de una construcción, debe tener en cuenta también las indemnizaciones por mejoras para el inquilino (TI).

La mayoría de los propietarios ofrecen paquetes de TI para sufragar los costes de construcción de su espacio, sobre todo ahora que cada vez más inquilinos quieren una oficina hecha a su medida. Suelen ofrecer una pequeña parte de los costes de construcción, pero en algunas ciudades los inquilinos reciben lo suficiente para compensar su factura de forma considerable. San Francisco, por ejemplo, es la segunda ciudad con los costes de acondicionamiento más elevados, con $237,13 por pie cuadrado, pero con las ayudas a la IT para los inquilinos, con una media de $45, baja al cuarto lugar más caro para construir.

Cuando se empiezan a calcular los números de las concesiones de mejoras para los inquilinos, la geografía puede afectar en gran medida a los resultados. Por ejemplo, al analizar 2.469 presupuestos de proyectos propios de JLL, que abarcan 51 mercados locales y 17 sectores, se han encontrado las 10 ciudades más y menos caras para construir una oficina si se tienen en cuenta las indemnizaciones por IT, como se indica a continuación:

  • En la ciudad de Nueva York: Los costes de construcción en Nueva York rondan los $244 por pie cuadrado, lo que la convierte en la ciudad más cara para construir. Sin embargo, los propietarios compiten por los inquilinos con considerables subsidios de IT (alrededor de $65), lo que hace que este mercado descienda al 5º puesto en cuanto a gasto de bolsillo más elevado.
  • Washington DC: El Distrito de Columbia es el mercado menos costoso para el acondicionamiento general en 2017. Los costes de construcción, ligeramente inferiores a la media, se ven compensados en gran medida por los grandes paquetes de concesiones que lideran la media nacional.
  • Detroit: En una tormenta perfecta de costes de acondicionamiento por encima de la media y paquetes de IT mínimos, Detroit se sitúa como una de las ciudades con mayor gasto de bolsillo, superando los costes de Chicago en $0,43 por pie cuadrado.
  • Los Ángeles: Para sorpresa de muchos, Los Ángeles es la sexta ciudad menos cara para construir una nueva oficina. Los enormes paquetes de TI superan los $85 en la metrópoli (empatada con DC por el mayor tamaño del país), lo que demuestra que hay una opción asequible en la notoriamente cara California.
  • Mercado del Sur: En una demostración de fuerza, seis de los diez mercados más asequibles de Estados Unidos se encuentran en el sur, una prueba más de que la asequibilidad de la mano de obra y los materiales en la región puede afectar en gran medida a los resultados del equipamiento de las oficinas. Houston se sitúa en segundo lugar, mientras que la floreciente ciudad de Atlanta se sitúa como el quinto mercado más asequible, combinando la asequibilidad del sur con las prestaciones de IT, casi 25% más altas que la media nacional, con $52,50 por pie cuadrado.

En base a estas estadísticas, ser un inquilino educado en 2018 se ha vuelto más importante que nunca. El sector de la construcción y el desarrollo registró un año récord en 2016, con un crecimiento de 2,7% en los costes de construcción en todo Estados Unidos. Se espera que 2018 siga el mismo camino, y las condiciones sólo serán más favorables para los propietarios.

A medida que las tendencias de los lugares de trabajo sigan cambiando y el panorama económico siga evolucionando, será más importante para las empresas seleccionar una ubicación y construir un espacio que se adapte a los empleados y a los inquilinos. Comprender los verdaderos costes de acondicionamiento aplicando los descuentos por mejoras para los inquilinos a los costes de construcción puede ayudar a orientarse en la dirección correcta.

Costes de construcción en los principales mercados del país

Las estadísticas muestran que Nueva York, San Francisco y Chicago tienen una amplia variación de costes en sus submercados, lo que les confiere unos rangos de costes más amplios en general. A pesar del descenso general de los metros cuadrados en construcción, Nueva York vio aumentar la actividad de construcción comercial en casi 2 millones de pies cuadrados en 2015. Como resultado, las mejoras para los inquilinos se volvieron más vitales a medida que los ocupantes personalizaban el espacio recién adquirido y atraían a los trabajadores milenarios.

De hecho, la investigación indica que el porcentaje de millennials en la fuerza de trabajo aumentará en casi 20% entre 2014 y 2020, y las empresas deben trabajar más para atraer y retener a los mejores talentos. A continuación, estadísticas adicionales que esbozan las tendencias del mercado:

  • Los millennials buscan un diseño de espacio de oficina único, que apoye el trabajo colaborativo y promueva el pensamiento creativo. Según un Deloitte encuesta, el 78% de los millennials se ve muy influenciado por el grado de innovación de una empresa a la hora de tomar una decisión profesional.
  • Las mejoras de los inquilinos pueden apoyar esta innovación en el mercado de oficinas, ya que las empresas llenan el espacio vacante. Esta personalización incluye nuevas zonas públicas, más acceso a la tecnología en las salas de reuniones y de colaboración, y espacios de trabajo abiertos y móviles. Las empresas que no cuenten con estos nuevos acabados pueden tener más dificultades para atraer y retener a los jóvenes talentos.
  • Las empresas gastan millones en estas renovaciones, especialmente las de alta tecnología. El mayor coste de construcción para las empresas tecnológicas de San Francisco en 2014 fue de $12 millones.

Tendencias de los costes: Mano de obra y materiales

Los estudios han demostrado que los paquetes de IT están creciendo en todo el país, ya que los propietarios compiten por atraer a los clientes a medida que salen más acciones al mercado. Según la investigación de JLLlos mercados con el paquete de IT medio más alto también tienen altos niveles de actividad de construcción. Por ejemplo, Washington DC fue la ciudad que más construcciones inició en el segundo trimestre de 2015, con tres inicios de 439.394 pies cuadrados.

Los mercados más caros para la construcción de oficinas en todo el país son Nueva York, San Francisco, Boston, Chicago, Honolulu, Filadelfia, Minneapolis, Los Ángeles, San Diego, Cleveland, Portland y Washington. A pesar de los elevados costes, el aumento de los paquetes de TI ofrece a los ocupantes la oportunidad de realizar construcciones más personalizadas.

Sin embargo, los costes de la construcción siguen aumentando, a pesar del ligero descenso del coste de los materiales con respecto al año anterior. De hecho, el valor de la construcción puesta en marcha sigue creciendo en todos los sectores principales, ya que los gastos de los proyectos también aumentan. También hay que señalar que los precios de los materiales están subiendo (y muestran un crecimiento continuo hasta 2020), aunque las tasas de aumento están disminuyendo. El crecimiento de los precios de los materiales está impulsado por una variedad de materiales madereros, como las placas de yeso, la madera aserrada y otras maderas blandas.

Aunque el crecimiento de los precios del cemento sigue siendo escaso, todavía ha experimentado un impulso general, mientras que el cobre y el aluminio siguen experimentando descensos de precios. El acero ha experimentado subidas de muy bajo nivel, ya que el mercado lucha contra la sobresaturación de la oferta.

Como el empleo en el sector de la construcción sigue creciendo, los salarios deberían dejar de subir y mantenerse estables en el futuro, según la investigación estadística. Los costes siguen siendo más bajos en los estados del Sur (como Dallas, Nueva Orleans, Atlanta, Baltimore y Denver), mientras que los estados con gran presencia sindical siguen siendo más caros (como Cleveland, Filadelfia, Boston, Chicago y Nueva York).

Tendencias en la construcción de industrias, oficinas y comercios

La investigación ha indicado que, aunque la construcción de oficinas está repuntando desde los mínimos de 2012, la actividad sigue estando por debajo de las normas históricas. A pesar de la ralentización en los meses de invierno, la construcción de oficinas e industrias ha aumentado año tras año desde 2014. También se ha producido un repunte en el crecimiento del comercio minorista desde 2015. Además, la desocupación de oficinas está disminuyendo lentamente, ya que las empresas comienzan a renovar y ocupar los edificios más antiguos.

La mayor disponibilidad de espacio de oficinas se encuentra actualmente en el Medio Oeste y en el Sur, mientras que la vacante se reduce en todo el país. Nueva York, San Francisco y Chicago tienen una amplia variación de costes en sus submercados, lo que les confiere unos rangos de costes más amplios en general. Como resultado, las mejoras de los inquilinos se vuelven más vitales a medida que los ocupantes personalizan el espacio recién adquirido y atraen a los trabajadores milenarios. Los rangos de costes de la construcción industrial son los más amplios en California, con muy poca diferencia de costes en la Costa Este. Los metros cuadrados industriales en construcción siguen creciendo, especialmente en el Sur y el Oeste. En general, los costes de construcción de los comercios minoristas son los que más oscilan, debido a las variaciones de tamaño y calidad de las existencias. La mayor parte de la nueva superficie comercial se concentra en el noreste y Florida, con un cierto crecimiento en el medio oeste.

Principales mercados de la construcción: Una visión general

  • Houston sigue liderando el grupo, con 11,1 millones de pies cuadrados en construcción en 2015.
  • Boston y Long Island ver el crecimiento del comercio minorista. El noreste y Florida son las regiones donde más ha crecido la construcción de locales comerciales en pies cuadrados, ya que el motor económico impulsa la demanda en estas regiones.
  • El Medio Oeste y el Suroeste ventaja en la disponibilidad de espacio de oficinas: mientras las empresas acaparan el espacio vacante en los mercados primarios, los mercados secundarios siguen teniendo mayores tasas de vacantes, lo que ofrece oportunidades a las empresas que buscan nuevos espacios.
  • Ciudad de Nueva York sigue siendo el mercado más caro, impulsado por la alta carga laboral y las limitaciones de la oferta de suelo, mientras que la demanda de espacio para oficinas en Nueva York sigue creciendo.
  • Chicago ha tenido el mayor crecimiento de costes año tras año desde 2014, ya que el suelo disponible disminuye mientras la demanda en la ciudad aumenta.

Mirando al futuro: El futuro de la construcción

  • Costes de construcción siguen creciendo, a pesar de una breve desaceleración del coste de los materiales. Sin embargo, se prevé que los costes de los materiales repunten, lo que hará que sigan aumentando.
  • Entregas de obras experimentó un descenso en 2015, debido al clima invernal y a otros factores de la oferta, pero las estadísticas están en su punto más alto desde la recesión.
  • Costes laborales no ven un respiro en su crecimiento, y el diferencial de costes entre los mercados sigue siendo alto, con los estados del sur presumiendo de unos costes laborales constantemente bajos.
  • Demanda de mejora de los inquilinos se mantendrá alta, ya que las empresas siguen adquiriendo propiedades vacantes en los mercados primarios y secundarios en crecimiento y construyen oficinas para adaptarse a las nuevas tendencias.
  • A medida que crece la actividad de la construcción, las indemnizaciones por IT aumentan, ya que los propietarios luchan por atraer a los ocupantes; ahora es un buen momento para que los ocupantes alquilen nuevos espacios. La actividad está todavía muy por debajo de los máximos anteriores a la recesión, lo que indica que el crecimiento continuará durante los próximos años, y el valor en dólares de las concesiones de IT también.

Conclusión

Como se ha señalado, no todos los tipos de construcción cuestan lo mismo por pie cuadrado y, lo que es más importante, el coste de la construcción por pie cuadrado varía significativamente según la ubicaciónPor lo tanto, es cada vez más importante comprender los factores de coste de cualquier proyecto comercial y cómo el tipo de edificio, el tipo de construcción y la ubicación pueden ser variables importantes que determinarán el coste por pie cuadrado.Siempre forman parte de las discusiones iniciales sobre la programación, y el arquitecto desempeñará un papel muy importante a la hora de ayudar a definir los rangos de costes que cabe esperar del proyecto.

El estimador de costes de construcción (ya sea un individuo o un equipo de expertos) contratado ayudará a determinar los gastos de su edificio comercial al inicio de su proyecto. Con la ayuda de herramientas profesionales como nuestro RS significa Base de Datos de Costos de Construcción son muy beneficiosas a la hora de emprender cualquier proyecto de construcción comercial, ya que pueden tener un impacto significativo en sus resultados.

Además de hacer un seguimiento de los cambios en los costes de mano de obra y materiales, le permite aumentar la eficiencia al tiempo que le proporciona acceso instantáneo a cientos de miles de costes de materiales, mano de obra y equipos. En definitiva, puede ayudarle a usted y a sus clientes a ahorrar un tiempo y un dinero muy valiosos en todos los ámbitos, al tiempo que se asegura de tener siempre a mano la información más actualizada y fiable.

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