¿Cuánto cuesta construir un complejo de apartamentos?

desglose de costes de construcción de edificios de apartamentos

En el ámbito de la arquitectura, cada proyecto es único, y junto con cada proyecto individual vienen sus propios elementos de programa que impulsan los costes.

Los edificios de apartamentos no son una excepción a esta regla, ya que pueden ser tan sencillos como un edificio de tres plantas sin ascensor o tan complejos como un proyecto urbanístico con diversas limitaciones de construcción.

En la fase inicial de elaboración del presupuesto, los datos de RSMeans pueden aplicarse como información de base. Sin embargo, los costes de construcción de los edificios de apartamentos no siempre pueden concretarse en una cifra absoluta, sobre todo en las zonas en las que el boom inmobiliario ha aumentado considerablemente los costes de construcción y la escasez de mano de obra cualificada.

En muchos casos, las empresas utilizan datos históricos de proyectos anteriores y extraen elementos comunes al proyecto propuesto. Dado que los costes de construcción de los edificios de apartamentos varían en función de variables como las tendencias económicas y de mercado del año en curso y la ubicación en la que se construyen, la determinación de un coste medio nacional puede resultar algo difícil de alcanzar.

En este artículo, exploraremos las variables que se encuentran en la construcción comercial en los Estados Unidos, junto con consejos y herramientas para estimar el coste de la construcción de un edificio de apartamentos comerciales.

Construcción comercial: Estimación de los costes de los apartamentos en EE.UU.

en el interior de un apartamento estadounidense

A la hora de determinar el coste de los apartamentos comerciales, hay que tener en cuenta muchos factores, como las prácticas de construcción, el coste de la mano de obra, el coste del terreno y, hasta cierto punto, el coste de los materiales.

Dado que estos costes tangenciales pueden variar significativamente de un lugar a otro y dependen de la naturaleza del edificio de apartamentos en particular, es difícil dar una respuesta única para todos.

Aunque la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB ) puede proporcionar una idea general de los costes de construcción de una vivienda media, no es ideal para estimar los costes de un edificio de apartamentos comerciales. 

Entre las empresas que ofrecen estimaciones de costes más específicas, normalmente de pago, se encuentran RSMeans y Marshall & Swift

Estos costes incluyen todos los gastos del constructor que se destinan a un artículo concreto, incluidos los costes de mano de obra pagados directamente por el contratista general, la contratación de subcontratistas y el coste de los materiales.

¿Cuánto cuesta construir un complejo de apartamentos?

imagen del dinero

Como se ha mencionado, hay muchas variables: por ejemplo, los apartamentos se presentan en estilos arquitectónicos de baja, media y alta altura. 

Para este debate, nos fijaremos en los edificios de mediana altura con cinco o más unidades en cada uno.

Según la Administración de Información Energética de EE.UU., el tamaño del apartamento medio es de 861 pies cuadrados, lo que supone una "huella" de aproximadamente 24'x35'.

La construcción de un complejo de media altura nunca sería un proyecto de "bricolaje". Suele requerir un contratista experto, un arquitecto y un equipo de subcontratistas, así como un propietario cooperativo para conseguir que el trabajo se complete en un año natural.

Un complejo de apartamentos de doce unidades

Utilizando materiales de gama media, unos cimientos normales con un sótano completo, puertas y ventanas eficientes, todos los electrodomésticos y acabados "llave en mano" supondrían una media de 64.575 a 86. 100 dólares por unidad para completarla, sin incluir la adquisición del terreno.

Las cifras anteriores sitúan esta construcción en un coste de 85 y 200 dólares por pie cuadrado. Sin embargo, la media nacional se sitúa en 125 dólares para la mayoría de los contratistas. Esta estructura de precios supone que los carpinteros, albañiles y excavadores cobran una media de 70 dólares por hora, los electricistas entre 65 y 85 dólares por hora, los pintores entre 20 y 35 dólares por hora y los fontaneros entre 45 y 65 dólares por hora.

Este edificio no tendría un coste simple de 85 dólares por pie cuadrado; esto se debe a la excesiva construcción requerida en el interior. 

Una unidad de tres pisos de construcción de mampostería con doce apartamentos tendría un coste total de unos 9,4 millones de dólares. 

El coste excluye la adquisición de terrenos y las mejoras del emplazamiento (por ejemplo, aparcamiento, jardinería y zonas de juego). Los materiales costarían unos 4,65 millones de dólares, la mano de obra unos 4,51 millones, los costes de maquinaria unos 232.000 dólares y el contratista se llevaría más de 1,3 millones de dólares por el proyecto.

Desglose de costes: ¿Qué incluye?

La mayoría de los propietarios cuentan con un arquitecto y un contratista, y el arquitecto requerirá aproximadamente entre el 10 y el 17% del presupuesto total de la construcción.

A continuación se ofrece un desglose de los servicios que tradicionalmente presta cada profesional, junto con una descripción general de lo que cabe esperar en la construcción de un apartamento comercial:

Un arquitecto lo hará:

  • Determinar el alcance del proyecto y establecer un presupuesto preliminar
  • Proyecto de lista de trabajos propuestos, presupuesto y esquema de los planes
  • Crear el diseño esquemático y el borrador de los planos de planta con los dibujos de elevación
  • Trabajar con los ingenieros de estructuras y reunirse con los organismos de planificación para verificar cualquier requisito
  • Finalice los dibujos e incorpore todos los detalles sobre los materiales y acabados, cualquier accesorio o equipo, y todos los sistemas de la estructura
  • Actuar como gestor del proyecto y revisar los planos con los organismos locales necesarios, así como obtener los permisos necesarios (si se van a utilizar contratistas, es en este momento cuando hay que seleccionarlos)
  • Servir en calidad de asesor para elegir un contratista y ayudar al cliente a través del proceso de revisión de la oferta
  • Completar los documentos de construcción y obtener la licencia de obras
  • Administrar la construcción, asegurarse de que las solicitudes de pago del contratista son exactas y confirmar que todos los detalles finales son corregidos o terminados por el contratista

Un contratista lo hará:

  • Proporcionar los servicios y materiales necesarios para todo el trabajo
  • Contratar subcontratistas según las necesidades
  • Sugerir planes e ideas al arquitecto/propietario para ayudarles a cumplir los objetivos
  • Realizar la limpieza final de toda la obra
  • Obtenga todos los permisos de trabajo e instalación de servicios públicos

Un proyecto general de construcción de apartamentos abarcará elementos como:

  • Accesorios de baño
  • Electrodomésticos empotrados
  • Armarios
  • Alfombrado
  • Encimeras
  • Puertas
  • Excavación
  • Acabado exterior
  • Revestimiento exterior
  • Limpieza final
  • Carpintería de acabado
  • Acabado de los herrajes
  • Suelos
  • Cimentación, pilares, pavimentación
  • Sistemas de calefacción y refrigeración
  • Aislamiento
  • Seguros
  • Acabado de la pared interior
  • Instalaciones de iluminación
  • Pintar
  • Permisos y servicios públicos
  • Planos y especificaciones
  • Instalaciones de fontanería
  • Instalación y conexión de la fontanería
  • Tejados, Tapajuntas, Fascia
  • Carpintería de ribera
  • Hardware rugoso
  • Calefacción y refrigeración por unidades
  • Windows
  • Cableado

Sabías que...

La forma del perímetro exterior también es una consideración importante para estimar el coste total de la construcción.

Por lo general, cuanto más compleja sea la forma, más cara será la estructura por pie cuadrado de superficie. 

La clasificación de la forma de las estructuras de varios pisos o de dos niveles se basa en el contorno formado por las paredes exteriores más externas, independientemente del nivel variable. La mayoría de las estructuras tienen 4, 6, 8 o 10 esquinas. Las pequeñas inserciones que no requieren un cambio en la forma del tejado pueden ignorarse a la hora de determinar la forma.

Puntos de interés: Examen de los precios de la construcción de apartamentos en función de los bienes inmuebles

precios de los inmuebles
  • Sólo la mitad de los costes proceden de la construcción física (37%) y del terreno (19%) que se puede ver y tocar en un edificio. El resto del total son costes blandos (24%) y la rentabilidad esperada para los inversores (25%).
  • Un promotor inmobiliario pierde aproximadamente el 15% del espacio total del edificio por ineficiencias y zonas comunes (por ejemplo, pasillos, huecos de ascensor y de escape, vestíbulo de la vivienda, etc.). Por lo tanto, una construcción de 1.000 pies cuadrados brutos se convierte en un apartamento de 2 dormitorios y 2 baños de 850 pies cuadrados netos. El factor de pérdida del 15% aumenta el precio por pie cuadrado, lo que equivale a unos 65.000 dólares por unidad para el espacio que todo el mundo utiliza en el edificio, pero que nadie piensa que está pagando cuando compra un condominio.
  • El beneficio para el inversor de capital es el segundo mayor impulsor del precio residencial. Aunque el promotor inmobiliario puede dirigir y gestionar el proyecto y a menudo es la cara de la promoción, el promotor no suele ser el principal proveedor de capital del proyecto.

Por ejemplo, en la promoción de 30 apartamentos descrita anteriormente, el promotor tendría que invertir 4.500.000 dólares de capital (es decir, 150.000 dólares por unidad o el 35% del coste total).

 La mayoría de los promotores inmobiliarios no invierten todo el capital por sí mismos, sobre todo si tienen varios proyectos inmobiliarios en marcha al mismo tiempo. En lugar de ello, obtienen el capital propio, normalmente de un fondo de inversión, y esos inversores externos ponen el 80-90% del dinero (por ejemplo, entre 3.600.000 y 4.050.000 dólares del total).

Manténgase proactivo para evitar sobrecostes

Es fundamental prepararse para los sobrecostes a la hora de determinar los costes de construcción de un nuevo edificio de apartamentos. 

Si puede recordar activamente que el coste final de un apartamento suele ser superior al precio de oferta original, puede trabajar para evitar este resultado. En algunos casos, los presupuestos pueden consumirse rápidamente en materiales de alta gama, como suelos, techos abovedados, jardines elaborados, etc.

Sin embargo, la inversión realizada en estos accesorios y materiales de lujo puede recuperarse al aumentar exponencialmente el precio de su propiedad, tanto en valor inmobiliario como en fuente de ingresos (es decir, mayor potencial de alquiler).

Una "orden de cambio" se refiere a cuando se elige algo que está fuera del contrato. Si trabajas con un constructor experimentado, debería cuantificar estos recargos para que puedas tomar una decisión informada.

Empiece por trabajar con su constructor de viviendas nuevas para crear un contrato de construcción lo más detallado posible. Cuantos más detalles revele este contacto, más precisos serán los costes estimados de la construcción de un nuevo apartamento y más probable será que se mantenga dentro de su presupuesto.

Algunos de los componentes clave que debe identificar en su contrato deben ser:

  • Costes de los materiales ecológicos
  • Cómo se puede incluir/tratar un garaje, una dependencia o un sótano en el contrato
  • Cómo se definen los espacios con o sin calefacción
  • Si el terreno está incluido en los costes por metro cuadrado
  • Inflación para una construcción retrasada
  • Gastos de jardinería
  • Costes del seguro de responsabilidad civil
  • Asignaciones realistas
  • Costes del sistema séptico
  • Costes de las aceras
  • Costes de los subcontratistas
  • Costes de conexión a los servicios públicos

Resumen

Aunque existen grandes variaciones en el coste de la construcción de apartamentos comerciales, una cosa es segura: con la planificación y el presupuesto adecuados al inicio de su proyecto, puede alcanzar sus objetivos sin salirse del presupuesto. Al final, tiene sentido comercial prever un 10% adicional para cubrir los costes imprevistos; sin embargo, un constructor comercial experimentado debería ser capaz de ayudarle a ajustarse a su presupuesto.