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Los costes de construcción de los almacenes, junto con una serie de factores, como la finalidad del almacén, el acceso a la infraestructura logística y la disponibilidad de mano de obra, determinan la viabilidad financiera de la inversión. Los costes de construcción de un almacén son cruciales para entender y cuantificar con precisión la inversión de los constructores. Los costes de construcción de almacenes, junto con los costes de explotación y mantenimiento, desempeñan un papel fundamental en la viabilidad financiera de un proyecto. Debido al importante papel que desempeñan los costes de construcción de almacenes, merece la pena comprender mejor los factores que influyen en los costes de construcción de almacenes. En este artículo, desglosaremos cómo pueden influir en los costes de construcción la ubicación del almacén, la finalidad del mismo y el método de construcción. También examinaremos la dinámica presente en el sector de la construcción en general que puede influir en los costes de construcción de almacenes. Esta información debería ayudar a comprender los factores decisivos que aumentan o reducen los costes de construcción de los almacenes.

Factores que influyen en los costes de construcción de almacenes

Los costes de construcción de un almacén dependen de una serie de factores que interactúan para dar lugar a un coste de construcción final. Por ello, los costes de construcción de cada almacén serán únicos. En general, la ubicación, la finalidad del almacén, el tamaño y las consideraciones de diseño se combinan para aumentar o disminuir el coste de la construcción de un almacén y le ayudan a decidir entre diferentes tipos de edificios. Cada uno de estos factores se ve modificado a su vez por otros que pueden depender de los objetivos empresariales y de la misión, de los requisitos logísticos y de almacenamiento, y de los requisitos normativos de la ubicación del almacén.

Es importante incorporar a cualquier estimación la gran variedad de factores que influyen en los costes de construcción de un almacén. Los inversores deben comprender los costes de capital de la inversión, incluidos los costes duros, como los materiales y la mano de obra, y los costes de construcción blandos, como los permisos y los intereses acumulados. Aunque estudiaremos específicamente cómo la ubicación, el tipo de almacén y el método de construcción pueden influir en los costes de construcción, es importante tener en cuenta que hay una miríada de otros factores que también pueden influir en el coste final de construcción de un almacén. Consultar una base de datos de RSMeans puede ser extremadamente útil, si lo que se busca son las estimaciones de costes de construcción más actuales. Los almacenes actuales están influenciados por una serie de consideraciones de diseño diferentes que pueden afectar a los costes de construcción. La capacidad de comparar rápida y fácilmente diferentes diseños y disposiciones, al tiempo que se actualizan dinámicamente los costes de los materiales, es cada vez más demandada. La dependencia de las estimaciones de costes basadas en datos seguirá creciendo en los próximos años, a medida que los almacenes se vuelvan más complejos y estén más integrados tecnológicamente. Al mismo tiempo, las estimaciones de costes basadas en datos tienen la ventaja añadida de poder añadir rápidamente márgenes para tener en cuenta futuros aumentos de material y costes de mano de obraAmbos son necesarios para tener en cuenta a la hora de llegar a un coste de construcción.

Ubicación

La ubicación es un factor decisivo en el precio global de la construcción de los almacenes. Los almacenes pueden cumplir muchas funciones y, a menudo, la función del espacio del almacén y su ubicación física van unidas. Los almacenes utilizados como punto de envío y recepción necesitarán un acceso fácil a infraestructuras clave que pueden limitar la elección de la ubicación. Aunque esto siempre ha sido así, con el paso de los años se ha vuelto cada vez más importante a medida que los servicios de transporte de mercancías han ido ampliando su ámbito, alcance y eficacia. La mayoría de los almacenes modernos se construyen desde cero para facilitar el movimiento rápido y eficiente de las mercancías. La ubicación del almacén desempeña un papel fundamental en el tiempo que transcurre entre la recepción y la distribución. La ubicación ideal depende también del acceso a las infraestructuras necesarias. Por ejemplo, si la mayor parte de las mercancías que llegan se envían mediante transporte aéreo de mercancías, el acceso a centros de infraestructuras de transporte aéreo como Memphis puede ser un factor decisivo a la hora de elegir la ubicación de un almacén.

Los costes de construcción de un almacén por pie cuadrado varían en función de la ubicación. El coste del terreno es uno de los factores, pero también hay otros. El aumento de los costes de la mano de obra en los principales mercados urbanos, junto con los requisitos normativos y las tasas, también serán un factor decisivo en el coste final realizado de la construcción de almacenes. Un reciente informe de Rider Levett Bucknall (RLB) lo ilustra. El informe ofrece una comparación de los costes estimados de construcción de almacenes en 12 grandes ciudades de Estados Unidos durante el segundo trimestre de 2018. Entre las ciudades del estudio, hay una amplia gama de costes de construcción. Honolulu tuvo los costos de construcción más altos en el estudio con un costo de construcción estimado de $140-225 por pie cuadrado. La ciudad con los costes de construcción de almacenes más baratos fue Las Vegas, con una media de $50-100 por pie cuadrado. Phoenix fue la segunda ciudad más cercana a Las Vegas, con un coste medio de $55-100 por pie cuadrado. Los Ángeles y Nueva York se situaron en el extremo superior del espectro, con unos costes medios de $115-180 y $115-200 respectivamente. Curiosamente, San Francisco es la zona con menor rango de costes de construcción, con una media de $140-190 por pie cuadrado.

El informe de RLB demuestra la relación crucial entre los costes finales de construcción realizados y la ubicación. Es importante tener en cuenta que el informe sólo tiene en cuenta los costes duros. Los costes blandos, como los permisos reglamentarios, la zonificación y los requisitos de construcción, así como los intereses devengados, también tendrían que incorporarse al coste final realizado. Sin embargo, el informe de RLB ofrece una visión de la amplia gama de costes de construcción de almacenes en determinadas ciudades de Estados Unidos. Los centros urbanos tienen una competencia mucho mayor por la limitada reserva de mano de obra cualificada en el sector de la construcción en Estados Unidos, lo que hace que los costes de construcción aumenten a medida que suben los salarios de la mano de obra cualificada. Además, las principales terminales de envío y recepción, como Nueva York y Los Ángeles, proporcionan acceso a infraestructuras clave a un precio elevado.

Tipo de almacén

El uso del almacén determinará ciertas consideraciones de diseño y afectará a los costes finales del proyecto. Los almacenes se utilizan por diversas razones, desde el almacenamiento hasta los centros de envío y recepción. El propósito del almacén requerirá consideraciones de diseño específicas que serán un factor clave para determinar los costes de construcción del almacén por pie cuadrado. Existen tres categorías principales de almacenes. Se trata de los almacenes generales, los almacenes refrigerados y los almacenes de humedad controlada (CH).

Los almacenes generales son los que tienen menos requisitos de los tres. Pueden tener calefacción o no, y la mayoría de las veces se construyen para tener acceso de envío y recepción, espacio de almacenamiento en estanterías o contenedores, instalaciones sanitarias y pueden tener espacio de oficina. Las instalaciones refrigeradas se utilizan para la conservación de productos perecederos o para el almacenamiento de otros productos que requieren consideraciones especiales de temperatura. Las instalaciones refrigeradas pueden tener diferentes requisitos normativos y necesitarán un amplio sistema de calefacción, ventilación y refrigeración, así como sistemas de sensores y supervisión. Los almacenes de humedad controlada tienen una estructura similar a la de los almacenes generales, pero incorporan una barrera de vapor y equipos de control de la humedad para cumplir los requisitos de almacenamiento de determinadas mercancías.

Cada uno de estos tipos básicos de almacenes tendrá unos costes de construcción diferentes. Cada estructura tendrá diferentes requisitos normativos, consideraciones sobre los materiales, tecnología incorporada y un propósito inherente subyacente que ayudará a determinar los costes finales de construcción realizados. Los almacenes generales tienen los costes de construcción más bajos. Los almacenes refrigerados y de humedad controlada tienen requisitos más estrictos y una mayor tecnología incorporada que permite controlar la temperatura o la humedad. Estas últimas instalaciones tendrán también mayores costes operativos y pueden tener mayores plazos de construcción, lo que contribuye a aumentar los costes blandos en comparación con los almacenes de uso general.

Los almacenes también pueden ser construidos especialmente para almacenar materiales específicos. El almacenamiento de líquidos, el almacenamiento de municiones, el almacenamiento de líquidos inflamables o el almacenamiento de materiales radiactivos son todos ejemplos de estructuras de almacenes especiales construidos para albergar materiales específicos. Los almacenes especializados tendrán unos costes de construcción sustancialmente mayores debido a los requisitos específicos de material, construcción y supervisión. Además, se imponen mayores restricciones en cuanto al lugar donde se pueden construir los almacenes especializados. Esto puede limitar el acceso a la mano de obra y a la infraestructura logística, lo que aumenta los costes.

Método de construcción

Los dos principales métodos de construcción de almacenes son la construcción en hormigón o en acero. Ambos métodos tienen ventajas y desventajas inherentes. La elección del método de construcción puede tener un impacto sustancial en los costes finales de construcción realizados. El método más básico de construcción de almacenes es el almacén prefabricado de acero. Los almacenes prefabricados de acero tienen un diseño modular y se construyen utilizando soportes de acero preconstruidos de un tamaño determinado. Las paredes y el material del techo de los almacenes prefabricados de acero suelen ser de aluminio o de acero. La ventaja de los almacenes de acero es que pueden construirse rápidamente y son rentables para los almacenes más pequeños en comparación con los almacenes de hormigón. Hay un par de desventajas inherentes a los almacenes de acero que pueden hacer que no sean adecuados para todos los proyectos. En primer lugar, los almacenes de acero son menos resistentes al fuego que las estructuras de hormigón. Si bien el acero es resistente al fuego, en caso de que se produzca un incendio, el acero tiene poca resistencia al calor, lo que puede comprometer la integridad estructural del edificio. Esta es una consideración importante para los almacenes en función de las mercancías que se almacenan en ellos. Los requisitos normativos pueden exigir una tecnología de seguridad contra incendios mejorada en los almacenes de acero, y puede que ciertas mercancías no puedan almacenarse en un almacén de acero. Una segunda desventaja de los almacenes de acero es que son menos duraderos que sus homólogos de hormigón. El acero se corroe con el tiempo, por lo que los almacenes de acero carecen de la longevidad de un almacén de hormigón equivalente.

El tilt-up de hormigón es un método de construcción en el que las paredes del almacén se vierten de hormigón en el lugar de trabajo y luego se levantan en su lugar utilizando una gran grúa. La construcción de hormigón tilt-up se ha utilizado casi desde que existen grúas de gran tamaño. Las ventajas de la construcción tilt-up de hormigón son numerosas en comparación con la construcción estándar de estructuras de acero prefabricadas. La construcción de almacenes que utiliza este método es más flexible porque los materiales estructurales se construyen específicamente para ese trabajo. Los paneles pueden construirse con especificaciones más grandes que los paneles de hormigón prefabricados, debido a las limitaciones de envío y transporte de los muros de hormigón prefabricados. Los almacenes tilt-up son más seguros para los trabajadores porque les permiten trabajar en los muros a nivel del suelo, en lugar de requerir extensos encofrados verticales de carpinteros y acereros. Los almacenes tilt-up también pueden construirse muy rápidamente. Si se tienen en cuenta las consideraciones de diseño adecuadas, los muros pueden fundirse y elevarse de forma que se reduzca el tiempo total de construcción y montaje. Esta es una consideración de coste importante porque reduce el coste del costoso alquiler de grúas necesario para completar el montaje del edificio.

Aunque la construcción de muros inclinados es generalmente una de las más comunes para los almacenes, también se da la construcción de hormigón prefabricado. Ambos métodos de construcción de hormigón tienen algunas ventajas inherentes sobre los edificios de acero y los métodos de construcción más eficaces para la construcción se determinan en función de cada caso. Los edificios de hormigón basculante tienen un índice de seguridad contra incendios mucho más alto, ya que el hormigón puede resistir el fuego hasta 4 horas en función del grosor de las paredes. Esto hace que la construcción de hormigón sea ideal cuando las consideraciones de seguridad contra incendios son primordiales, o cuando los requisitos reglamentarios exigen el uso de materiales de construcción resistentes al fuego. Además de la resistencia al fuego, las estructuras de hormigón tienen la ventaja añadida de ser resistentes a la intemperie y a la corrosión.

El inconveniente de los métodos de construcción de hormigón es que, hasta cierto punto, son intrínsecamente más caros que las estructuras de acero. Las economías de escala desempeñan un papel importante en el coste de la construcción de almacenes, sobre todo en lo que respecta al método de construcción y los materiales. Mientras que los métodos de construcción en acero ofrecen una excelente relación coste-eficacia para las estructuras más pequeñas, las estructuras de almacén muy grandes que utilizan hormigón pueden ser más rentables. Por tanto, el tamaño de su almacén desempeñará un papel fundamental tanto en el material como en el método de construcción. La volatilidad de los precios actuales del acero también será un factor decisivo para la elección del material en un futuro próximo. Los recientes aranceles sobre el acero y otros metales han provocado un aumento drástico de los costes de los materiales para la industria de la construcción. Costes de los materiales en junio de 2018 fueron aproximadamente 10% mayores que en junio de 2017. Los precios del acero aumentaron casi 2% en el mes anterior y subieron 12,3% respecto al año anterior. Los aranceles han frenado la importación de acero en Estados Unidos, mientras que la producción nacional de acero se está quedando atrás con respecto a la demanda actual. Para los proyectos de construcción de almacenes, los costes del acero y de otros materiales esenciales desempeñarán un papel fundamental en el coste final realizado del proyecto.

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