Cómo hacer una estimación de la construcción

Cuando llega el momento de obtener una estimación precisa del proyecto, puede suponer muchos retos para quienes trabajan en el sector de la construcción. Tanto si eres un contratista como un propietario, obtener una previsión transparente del coste de tu proyecto de construcción y del tiempo que llevará antes de empezar no solo es importante, sino que es crucial para tu éxito en el negocio.

Como sabe cualquiera que trabaje en el sector, hay numerosas variables que intervienen en cada proyecto de construcción, desde el diseño del edificio y las especificaciones del emplazamiento hasta la disponibilidad de la mano de obra especializada necesaria. Si se hace una estimación demasiado alta, la oferta puede ir a parar a otra persona, mientras que si se hace una demasiado baja puede acarrear una serie de problemas totalmente diferentes. Tanto la subestimación como la sobreestimación pueden tener consecuencias negativas, por lo que es esencial entender los entresijos de la estimación de la construcción para poder afrontar los retos únicos que plantea cada nuevo proyecto. En este artículo, hemos recopilado una lista de directrices para comprender mejor los procesos que conlleva la estimación de la construcción.

Entender el proceso de estimación de la construcción

Para entender el proceso de estimación de costes, tendrá que tener algunos conocimientos generales de la proceso de construcción. A continuación, hemos esbozado las nueve fases básicas de un proyecto de construcción:

1. Encargar un proyecto: En pocas palabras, la puesta en marcha de un proyecto es básicamente un proceso de verificación que garantiza que un constructor diseña, construye y entrega un proyecto de acuerdo con las especificaciones del propietario. Esta fase comienza al principio del proceso de construcción y puede durar hasta un año de uso u ocupación del edificio. El proceso de puesta en marcha lo llevará a cabo un proveedor (normalmente una empresa con experiencia en la puesta en marcha de estructuras que cumplen una función determinada).

2. Determinación de los requisitos de construcción: La fase de "prediseño" o planificación es el primer paso real en la construcción de un proyecto. Esta fase implica la especificación de los requisitos de un proyecto, incluida su función o funciones, el coste previsto, la ubicación y cualquier requisito legal que deba cumplir.

3. Elegir un equipo de diseño: La siguiente fase consiste en formar un equipo de diseño: el propietario del proyecto contrata a un arquitecto, que a su vez elegirá a otros consultores especializados. Los proyectos complejos y exigentes que deben cumplir determinados criterios de diseño (como el alojamiento de materiales peligrosos o la acústica de la sala) requerirán consultores adicionales para garantizar que el diseño de la estructura cumple los requisitos necesarios. Aunque el arquitecto asignado al proyecto suele ser el responsable de supervisar y coordinar el proceso de diseño, un ingeniero también puede ser una de las personas que supervise los proyectos de diseño (como la construcción industrial).

4. Diseño de la estructura: Durante esta fase, el arquitecto se encarga de crear una serie de diseños de edificios. Esta fase conlleva lo siguiente:

  1. En primer lugar, el arquitecto presenta un diseño de alto nivel al propietario para que lo apruebe.
  2. A continuación, el arquitecto colabora con los consultores de diseño para decidir los detalles del diseño de la construcción de acuerdo con los requisitos.
  3. Finalmente, el último paso es la fase de los documentos de construcción (es decir, la creación de los planos y especificaciones de construcción - esencialmente planos) a partir de los cuales el contratista construirá. Estas especificaciones aparecen en un formato estándar conocido como MasterFormatque fue desarrollado por el Instituto de Especificaciones de la Construcción. Los estimadores elaboran y revisan las estimaciones de costes del proyecto a medida que el arquitecto amplía el diseño.

5. Licitación basada en el alcance del trabajo: Una vez finalizados los documentos de construcción, se ponen a disposición de los contratistas que deseen licitar en el proyecto. Además de los documentos de licitación, también se incluyen instrucciones sobre cómo presentar ofertas, un modelo de acuerdo contractual y requisitos financieros y técnicos para los contratistas. Estos documentos, que definen eficazmente el alcance del trabajo, son la base sobre la que los contratistas preparan sus presupuestos. También hay que tener en cuenta que, para garantizar una licitación justa, todos los contratistas reciben idéntica información, y el propietario del proyecto suele elegir al licitador menos cualificado.

6. Firmar el contrato: Una vez seleccionado el contratista, éste ejecutará un conjunto de documentos contractuales junto con el propietario. Estos documentos contractuales engloban los documentos de licitación, que ahora sirven como contrato legal entre el propietario y el contratista. Dependiendo de lo completo que sea el diseño de la construcción (y de cómo el propietario y el contratista asuman los riesgos), existen numerosos tipos de modelos de contrato para satisfacer diferentes escenarios de pago.

7. Fase de construcción: Durante la construcción, un contratista supervisará el edificio de acuerdo con la documentación de construcción. Un contratista general (GC) contratará a contratistas especializados para diferentes tipos de tareas de construcción, como los trabajos de cimentación o la fontanería. A lo largo de la fase de construcción, el contratista debe supervisar cuidadosamente el control de costes, comparando los gastos reales con los previstos en múltiples puntos de control. El control de costes garantiza que el contratista pueda obtener realmente un beneficio.

8. Fase de cierre: Una vez que el constructor está a punto de terminar una estructura, el contratista solicitará al arquitecto que realice una inspección de finalización en profundidad en la que el arquitecto verifica el estado casi completo del proyecto. En esta fase, el contratista entrega al arquitecto un documento conocido como lista de tareasEl arquitecto debe hacer una lista de los trabajos incompletos o de las correcciones necesarias. Una vez que el arquitecto haya inspeccionado la estructura, añadirá a la lista de tareas cualquier otro elemento incompleto.

9. Finalización: Una vez que el contratista haya finalizado todos los trabajos incompletos detallados en la lista de tareas, el arquitecto realizará una inspección final. Si el contratista ha completado la estructura de acuerdo con los planos de construcción y las especificaciones, el arquitecto emitirá un certificado de finalización definitiva, y el contratista tendrá derecho a recibir el pago completo.

Estimación de la construcción: Una guía de referencia útil

Históricamente, la práctica de la estimación de los costes de construcción se remonta al siglo XVIII y sus raíces se remontan a los aparejadores británicos. Afortunadamente, las técnicas de estimación han evolucionado en complejidad y sofisticación en tiempos más recientes. A continuación, una lista de consejos para ayudarle a obtener estimaciones precisas de la construcción:

El proceso de despegue: La precisión es la clave

Durante la fase de despegue, la precisión lo es todo; al fin y al cabo, no se puede ofertar lo que no se sabe. Asegúrese de actuar con la debida diligencia, realizando una investigación detallada y recopilando datos de la forma más eficiente y precisa posible para evitar información errónea o descuidos que puedan dificultar su presupuesto de construcción.

Sea realista con las guías de estimación de costes unitarios

Cuando se trata de estimaciones basadas en el coste unitario/orden de magnitud por elección de plaza, las guías de estimación de costes unitarios no son una forma infalible de obtener una estimación precisa. Debido a las numerosas variables específicas de su proyecto, utilice estas guías sólo como una herramienta de medición aproximada.

Manténgase organizado con una lista de control maestra

Puede parecer una sugerencia obvia, pero el uso de una lista de comprobación maestra es uno de los métodos más eficaces para hacer un seguimiento del proceso de estimación y evitar que se olviden pasos y elementos importantes, como el paisajismo, los permisos, etc. Utilizar una lista de control tiene numerosas ventajas. software profesional de licitación para la construcciónLa información de la empresa se puede consultar en la página web de la empresa, lo que incluye la posibilidad de controlar los costes, reducir el número de errores y mantener toda la información en una única ubicación.

Centrarse en los detalles en todas las plataformas

Si bien es natural ser detallista en las partes del proyecto en las que se tiene más experiencia, es igual de fácil pasar por alto las áreas "grises", lo que puede conducir potencialmente a sobrecostes y otros escollos financieros similares. Para evitar este tipo de situaciones, asegúrese de aplicar el mismo nivel de detalle en el aislamiento de las tareas y los requisitos de mano de obra y materiales en aquellas áreas en las que su empresa pueda carecer de experiencia. Como dice el viejo adagio, más vale prevenir que curar: llame a consultores o subcontratistas específicos para que le ayuden en las áreas que requieren un segundo par de ojos.

Mano de obra especializada: Establezca una tarifa por hora

Aunque puede ser algo que no se tenga en cuenta inicialmente, la mano de obra especializada o los artesanos no sólo deben incluir sus salarios y beneficios normales, sino que también deben tener en cuenta los costes de nómina estatales y federales. Por lo tanto, hay que tenerlo en cuenta a la hora de establecer su tarifa por hora. Los siguientes pasos incluyen la creación de los miembros adicionales de su equipo especializado y la determinación de una tarifa viable para el equipo.

Riesgos del proyecto: Definición del análisis de costes

Para definir los riesgos del proyecto y tener en cuenta los costes subsiguientes, empiece por examinar proyectos anteriores para identificar qué "incógnitas" en el momento de la estimación se convirtieron en depredadores del margen de beneficios durante su proyecto. La consulta de datos anteriores es un recurso muy útil a la hora de crear estimaciones para futuros proyectos, especialmente para los contratistas generales. Software de estimación de costes generales es, por tanto, una guía inestimable en la que merece la pena invertir.

Comprender las fluctuaciones de los precios: Cómo afecta a la estimación de costes

Dado que los precios de los productos y materiales están en constante afluencia, es imprescindible prestar atención a los factores que influyen en el precio a la hora de estimar los costes. Haga preguntas como:

  • ¿El material/producto es personalizado?
  • ¿La demanda actual de un material o producto concreto es alta?
  • ¿Tiene problemas específicos de entrega?
  • ¿Necesita el material/producto más rápido que el plazo de entrega habitual del fabricante?
  • ¿Existen limitaciones estacionales que dicten la logística y/o los ajustes del precio de mercado?

Determinación de los centros de coste del proyecto

Para determinar los costes estimados asociados a su proyecto, tendrá que determinar qué partes de su proyecto contribuyen al mayor porcentaje de los gastos totales del mismo. Por lo tanto, es esencial centrarse en los centros de costes para definir el alcance, la mano de obra, las tareas y los materiales necesarios.

Contabilización de los gastos de explotación y apoyo a los proyectos

Tanto si es un contratista general como un propietario, hay costes exponenciales relacionados con su proyecto que pueden quedar fuera del ámbito de los costes de material y la mano de obra directa.

Los costes típicos podrían incluir:

  • Costes de administración y funcionamiento del proyecto
  • Servicios de arquitectura e ingeniería
  • Oficinas en el lugar de trabajo
  • Costes de adquisición de terrenos
  • Servicios Jurídicos
  • Envío y almacenamiento
  • Dotación de personal
  • Servicios públicos

Teniendo en cuenta esta información, asegúrese de tener en cuenta estos costes en su estimación de construcción.

Defina sus necesidades de equipamiento

Para determinar con exactitud si se satisfacen sus necesidades de equipamiento, asegúrese de que la capacidad del equipo se ajusta a su proyecto de construcción específico. Asegúrese de que el equipo tiene el tamaño adecuado para que pueda interconectarse correctamente con otros equipos (así como para evitar redundancias). Cuando elabore el presupuesto de su proyecto, tenga muy en cuenta si es más rentable alquilar o comprar equipos y pequeñas herramientas; se trata de un aspecto especialmente válido que merece la pena tener en cuenta si el proyecto requiere herramientas que usted no posee todavía.

Evaluar los presupuestos de los posibles subcontratistas

Otro paso importante en la estimación de la construcción es comprobar los presupuestos de los posibles subcontratistas del mismo modo que evaluaría los suyos propios (como se indica en este artículo). Asegúrese de comparar más de un subcontratista para cada ámbito de trabajo específico, tanto en lo que respecta a los materiales como a la mano de obra. Además, cuando considere qué contratistas contratar para el trabajo, no acepte nunca una oferta de coste incrementado. Encontrar a un subcontratista que le proporcione un presupuesto sólido basado en el alcance del proyecto es la decisión más sólida desde el punto de vista financiero que puede tomar para su negocio.

Sólo oferte en los trabajos con más posibilidades de éxito

Si quieres asegurarte de que licitas en los trabajos con el mayor porcentaje de éxito, es vital que mantengas un cuidadoso registro de tus ofertas y sus resultados. Llevar un registro de cada oferta le permitirá evaluar su progreso y comparar sus márgenes de beneficio con los de la competencia. Si observa que un competidor concreto le ofrece constantemente una oferta inferior a la suya o puja contra sus proyectos, puede considerar la posibilidad de retirar su oferta. Si no puedes ser rentable al nivel de su oferta, puede que sea una pérdida de tiempo pujar.

Consulte a su proveedor de materiales para que le asesore

Obtener los materiales adecuados para el trabajo es la clave del éxito tanto para usted como para su proveedor. Por lo tanto, se recomienda consultar a su proveedor de materiales para conocer su opinión profesional a la hora de comprar materiales para un proyecto. Una vez que haya encontrado un proveedor de confianza y haya establecido una buena relación, no sólo le recomendará los mejores materiales para su proyecto, sino que le aconsejará cuáles pueden combinarse y le ayudará a mantenerse dentro del presupuesto.

El valor de las estimaciones precisas de los proyectos: Seguimiento de su progreso

Las estimaciones precisas de los proyectos son sólo un aspecto del proceso de estimación de la construcción: la ejecución de cada proyecto de forma exhaustiva y pragmática requiere numerosos recursos. Para estar a la vanguardia, hay que utilizar ciertas herramientas para seguir el progreso, incluidas las hojas de trabajo, productos de estimación y otros servicios relacionados con el sector- le ayudarán a crear ofertas rentables y competitivas y, en última instancia, a garantizar su éxito general.

Jeff Gerardi
Presidente y CEO
Jeff Gerardi es el dueño, Presidente y CEO de ProEst Estimating Software. Nacido en una familia de propietarios de negocios, Jeff ha tenido por mucho tiempo un espíritu empresarial. Por eso, en 1992, acogió la oportunidad de hacerse cargo de la pequeña empresa de software de estimación en la que trabajaba.
© Copyright 1976 - 2021 - ProEst - Todos los derechos reservados.
Avisos legalesPolítica de privacidad
linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebookk-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram