En raison des nombreuses variables impliquées dans les bâtiments commerciaux, les chiffres des prix et les prix de l'électricité ne sont pas fiables. coûts de construction pour le code moyen par pied carré diffèrent grandement d'un État à l'autre aux États-Unis. En tenant compte des éléments de conception, d'architecture, de construction, de mobilier, d'équipement, de mise en œuvre informatique, etc, le coût moyen de construction d'un bureau est de $196,49 par pied carré.

Néanmoins, ces chiffres varient d'une région à l'autre des États-Unis, où la main d'œuvre est rare dans le secteur de la construction et où l'aménagement de bureaux est très demandé. C'est pourquoi la comparaison des coûts de construction au niveau régional est si importante pour votre stratégie immobilière, en particulier si vous avez des bureaux dans plusieurs endroits ou si vous évaluez où vous voulez vous développer.

Avec la livraison d'un grand nombre de nouvelles constructions, les propriétaires de bureaux dans les grandes villes américaines vont se battre pour attirer les locataires en proposant des offres d'améliorations locatives plus attrayantes. Ces offres permettent aux locataires de personnaliser leur intérieur sans avoir à payer de leur poche un réaménagement complet, et constituent un élément clé des négociations de bail. En fait, des études montrent que l'allocation moyenne d'amélioration locative dans tout le pays est de $30.00 par pied carré - et la moyenne est jusqu'à un peu plus de $50.00 par pied carré dans les quartiers d'affaires centraux (CBD).

Cependant, cette tendance s'étend bien au-delà du marché des bureaux : les occupants industriels ont besoin de plus d'espace pour le commerce électronique, avec des étagères plus hautes, de nouvelles technologies et des bureaux, entre autres personnalisations. Les détaillants, qui autofinancent souvent les projets de TI, utilisent les magasins de briques et de mortiers comme une extension de leur présence en ligne, tout en incorporant davantage de technologie dans leurs magasins pour soutenir une stratégie de commerce électronique. stratégie de vente omnicanale.

Les chaînes de restaurants suivent également la même voie, les restaurants à service rapide redessinant leurs intérieurs pour mieux concurrencer les concepts de restauration rapide. Dans cet article, nous allons explorer les variables des coûts de construction des bâtiments commerciaux à travers les États-Unis.

Coûts de la construction commerciale sur l'ensemble du marché américain

Selon les recherches menées par Jones Lang LaSalle (JLL)une société américaine de services professionnels et de gestion des investissements spécialisée dans l'immobilier commercial, les coûts de construction continuent d'augmenter dans tout le pays. Par conséquent, de nombreux propriétaires cherchent à réaménager le parc existant sur les principaux marchés. En outre, l'accent mis sur les améliorations locatives (IT) prend de l'ampleur en raison de la tendance à la rénovation urbaine qui, selon JLL, est motivée par la demande des millénaires pour le centre-ville, ainsi que pour des espaces uniques et ouverts. Les allocations d'amélioration locative peuvent réduire les coûts d'aménagement des bureaux jusqu'à $85 par pied carré. Cependant, le seul examen des coûts de construction ne vous fournira pas les informations les plus précises. Pour connaître le coût réel d'un aménagement, vous devez également tenir compte des allocations pour améliorations locatives.

La plupart des propriétaires proposent des forfaits TI pour couvrir les frais de construction de votre espace, surtout maintenant que de plus en plus de locataires veulent un bureau adapté à leurs besoins. Ils offrent généralement une petite partie des coûts de construction, mais dans certaines villes, les locataires reçoivent suffisamment pour compenser considérablement leur facture. San Francisco, par exemple, a le deuxième coût d'aménagement le plus élevé avec $237,13 par pied carré, mais avec des allocations TI favorables aux locataires d'une moyenne de $45, elle tombe au quatrième rang des endroits les plus chers à construire.

Lorsque vous commencez à calculer les déductions pour améliorations locatives, la géographie peut avoir un impact considérable sur vos résultats. Par exemple, en examinant 2 469 budgets de projets de JLL couvrant 51 marchés locaux et 17 secteurs d'activité, JLL a trouvé les 10 villes les plus et les moins chères pour construire un bureau en tenant compte des allocations d'amélioration locative, comme indiqué ci-dessous :

  • New York City : Les coûts de construction à New York sont d'environ $244 par pied carré, ce qui en fait la ville la plus chère pour construire. Mais les propriétaires se disputent les locataires avec des allocations TI importantes (environ $65), ce qui relègue ce marché au 5e rang des dépenses les plus élevées.
  • Washington DC : Le district de Columbia arrive en tête des marchés les moins chers pour l'ensemble des aménagements en 2017. Les coûts d'aménagement légèrement inférieurs à la moyenne sont compensés en grande partie par d'importants forfaits de concessions qui sont en tête de la moyenne nationale.
  • Detroit : Dans une tempête parfaite de coûts d'aménagement supérieurs à la moyenne et d'offres de TI minimales, Détroit se place en tête des dépenses les plus élevées, devançant Chicago de $0,43 par pied carré.
  • Los Angeles : À la surprise générale, Los Angeles est la sixième ville la moins chère pour construire un nouveau bureau. Les énormes paquets de TI qui dépassent $85 dans la métropole (à égalité avec DC pour les plus grands du pays), prouvent qu'il existe une option abordable dans la Californie notoirement chère.
  • Southern Market : Dans une démonstration de force, six des dix marchés les plus abordables des États-Unis se trouvent dans le Sud - une preuve supplémentaire que la main-d'œuvre et les matériaux abordables dans la région peuvent avoir une incidence considérable sur le résultat net de votre aménagement de bureau. Houston occupe la deuxième place, tandis que la ville florissante de Atlanta se classe au 5ème rang des marchés les plus abordables, combinant l'accessibilité du sud avec des allocations TI près de 25% supérieures à la moyenne nationale, à $52,50 par pied carré.

Sur la base de ces statistiques, être un locataire éduqué en 2018 est devenu plus important que jamais. Le secteur de la construction et du développement a connu une année record en 2016, avec une croissance de 2,7% des coûts de construction à travers les États-Unis. L'année 2018 devrait faire de même, et les conditions ne feront que devenir plus favorables pour les propriétaires.

Alors que les tendances en matière de lieu de travail continuent de changer et que le paysage économique continue d'évoluer, il sera de plus en plus important pour les entreprises de choisir un emplacement et de construire un espace adapté aux employés et aux locataires. Comprendre vos véritables coûts d'aménagement en appliquant les allocations pour améliorations locatives aux coûts de construction peut vous aider à vous orienter dans la bonne direction.

Coûts de la construction dans les principaux marchés du pays

Les statistiques montrent que New York, San Francisco et Chicago présentent une grande variabilité des coûts dans leurs sous-marchés, ce qui leur confère des fourchettes de coûts plus larges dans l'ensemble. Malgré la baisse générale de la superficie en construction, New York a vu l'activité de construction commerciale augmenter de près de 2 millions de pieds carrés en 2015. Par conséquent, les améliorations locatives sont devenues plus vitales, car les occupants ont personnalisé les espaces nouvellement acquis et ont attiré les travailleurs du millénaire.

En fait, les recherches indiquent que le pourcentage de milléniaux dans la population active augmentera de près de 20% entre 2014 et 2020, et les entreprises doivent redoubler d'efforts pour attirer et retenir les meilleurs talents. Ci-dessous, des statistiques supplémentaires soulignant les tendances du marché :

  • Les milléniaux recherchent un aménagement unique des espaces de bureau, favorisant le travail collaboratif qui encourage la pensée créative. Selon une Deloitte 78% des millennials sont fortement influencés par le degré d'innovation d'une entreprise lorsqu'ils prennent une décision de carrière.
  • Les améliorations locatives peuvent soutenir cette innovation sur le marché des bureaux, à mesure que les entreprises occupent les espaces vacants. Cette personnalisation comprend de nouveaux espaces publics, un meilleur accès à la technologie dans les salles de réunion et de collaboration, et des espaces de travail ouverts et mobiles. Les entreprises qui ne disposent pas de ces nouvelles finitions peuvent avoir plus de difficultés à attirer et à retenir les jeunes talents.
  • Les entreprises dépensent des millions pour ces rénovations - c'est particulièrement vrai pour les entreprises de haute technologie. En 2014, le coût le plus élevé des travaux de construction pour les entreprises technologiques basées à San Francisco était de $12 millions.

Tendances des coûts : Main-d'œuvre et matériaux

Des études ont montré que les forfaits TI se développent à l'échelle nationale, les propriétaires se faisant concurrence pour attirer les clients à mesure que de nouveaux stocks arrivent sur le marché. Selon les recherches de JLLles marchés dont l'enveloppe moyenne de TI est la plus élevée présentent également des niveaux élevés d'activité de construction. Par exemple, Washington DC a connu le plus grand nombre de mises en chantier au deuxième trimestre 2015, avec trois mises en chantier pour 439 394 pieds carrés.

Les marchés les plus chers pour la construction de bureaux dans le pays comprennent New York, San Francisco, Boston, Chicago, Honolulu, Philadelphie, Minneapolis, Los Angeles, San Diego, Cleveland, Portland et Washington. Malgré les coûts élevés, l'augmentation des forfaits TI donne aux occupants la possibilité de réaliser des aménagements plus personnalisés.

Cependant, les coûts de construction continuent d'augmenter, malgré la légère baisse du coût des matériaux d'une année sur l'autre. En fait, la valeur de la construction mise en place continue de croître dans tous les grands secteurs, car les dépenses liées aux projets augmentent également. Il convient également de noter que les prix des matériaux augmentent (et affichent une croissance continue jusqu'en 2020), bien que les taux d'augmentation soient en baisse. La croissance des prix des matériaux est tirée par une variété de matériaux, tels que les plaques de plâtre, le bois de construction et d'autres bois résineux.

Bien que la croissance des prix du ciment reste faible, elle a tout de même connu une hausse globale, tandis que le cuivre et l'aluminium continuent de voir leurs prix baisser. L'acier a connu des augmentations très faibles, le marché luttant contre la sursaturation de l'offre.

Comme l'emploi dans le secteur de la construction continue de croître, les salaires devraient cesser d'augmenter et rester stables à l'avenir, selon les recherches statistiques. Les coûts restent plus bas dans les États du Sud (tels que Dallas, La Nouvelle-Orléans, Atlanta, Baltimore et Denver), tandis que les États à forte présence syndicale restent plus chers (tels que Cleveland, Philadelphie, Boston, Chicago et New York).

Tendances en matière de construction industrielle, de bureaux et de commerces de détail

Des recherches ont indiqué que, bien que la construction de bureaux rebondisse après les creux de 2012, l'activité reste inférieure aux normes historiques. Malgré un ralentissement pendant les mois d'hiver, la construction de bureaux et de bâtiments industriels est en hausse d'une année sur l'autre depuis 2014. On observe également un pic de croissance des commerces de détail depuis 2015. En outre, la vacance des bureaux diminue lentement, car les entreprises commencent à rénover et à occuper les bâtiments du stock ancien.

Les espaces de bureaux les plus disponibles se trouvent actuellement dans le Midwest et le Sud, alors que la vacance se resserre à l'échelle nationale. New York, San Francisco et Chicago présentent une grande variance des coûts dans leurs sous-marchés, ce qui leur donne des fourchettes de coûts plus larges dans l'ensemble. Par conséquent, les améliorations apportées par les locataires deviennent plus essentielles, car les occupants personnalisent les espaces nouvellement acquis et attirent les travailleurs du millénaire. Les fourchettes de coûts de la construction industrielle sont les plus larges en Californie, avec un très faible écart de coûts sur la côte Est. Le nombre de pieds carrés industriels en construction continue d'augmenter, en particulier dans le Sud et l'Ouest. Dans l'ensemble, les coûts de construction des commerces de détail présentent la plus grande fourchette de prix, en raison des variations de taille et de qualité des stocks. La majorité des nouvelles surfaces commerciales se concentrent dans le Nord-Est et en Floride, avec une certaine croissance dans le Midwest.

Principaux marchés de la construction : Une vue d'ensemble

  • Houston reste en tête du peloton, avec 11,1 millions de pieds carrés en construction en 2015.
  • Boston et Long Island connaissent une croissance du commerce de détail. Le Nord-Est et la Floride ont enregistré la plus forte croissance de la construction de commerces de détail en pieds carrés, car le moteur économique stimule la demande dans ces régions.
  • Le Midwest et le Sud-Ouest l'avance en matière d'espaces de bureaux disponibles : alors que les entreprises accaparent les espaces vacants sur les marchés primaires, les marchés secondaires présentent encore des taux d'inoccupation plus élevés, ce qui offre des opportunités aux entreprises à la recherche de nouveaux espaces.
  • Ville de New York reste le marché le plus cher, sous l'effet d'une forte charge de travail et de l'offre de terrains, alors que la demande de bureaux à New York continue de croître.
  • Chicago a connu la plus forte croissance des coûts d'une année sur l'autre depuis 2014, car les terrains disponibles diminuent alors que la demande dans la ville augmente.

L'avenir : L'avenir de la construction

  • Coûts de construction continuent de croître, malgré un bref ralentissement du coût des matériaux. Toutefois, les coûts des matériaux devraient rebondir, ce qui entraînera une nouvelle hausse des coûts.
  • Livraisons de construction ont connu un fléchissement en 2015, en raison de la météo hivernale et d'autres facteurs liés à l'offre, mais les statistiques sont à leur plus haut niveau depuis la récession.
  • Coûts de la main-d'œuvre ne voient aucun répit à la croissance, et les différences de coûts entre les marchés restent élevées, les États du Sud se targuant de coûts de main-d'œuvre toujours faibles.
  • Demande d'améliorations locatives resteront élevés, car les entreprises continuent de s'emparer des biens vacants sur les marchés primaires et secondaires en pleine croissance et d'aménager leurs bureaux en fonction de l'évolution des tendances.
  • Avec la croissance de l'activité de construction, les allocations TI augmentent car les propriétaires se battent pour attirer les occupants ; c'est le bon moment pour les occupants de louer de nouveaux espaces. L'activité est encore bien en deçà des sommets atteints avant la récession, ce qui indique que la croissance se poursuivra au cours des prochaines années, de même que la valeur en dollars des allocations TI.

Conclusion

Comme nous l'avons vu, tous les types de construction ne coûtent pas le même prix au pied carré et, plus important encore, le coût de la construction au pied carré varie considérablement en fonction de l'emplacement.Par conséquent, il est de plus en plus important de comprendre les facteurs de coût de tout projet commercial et de savoir comment le type de bâtiment, le type de construction et l'emplacement peuvent tous être des variables importantes qui influenceront votre coût par pied carré.Ces questions font toujours partie des discussions initiales sur la programmation, et l'architecte joue un rôle important en aidant à définir les fourchettes de coûts à prévoir pour le projet.

Le site estimateur de coûts de construction (soit un individu ou une équipe d'experts) embauché aidera à déterminer les dépenses de votre bâtiment commercial dès le début de votre projet. En utilisant l'aide d'outils professionnels tels que notre Base de données des coûts de construction RSMeans sont très utiles lorsqu'on entreprend un projet de construction commerciale, car ils peuvent avoir un impact considérable sur vos résultats.

En plus de suivre l'évolution des coûts de la main-d'œuvre et des matériaux, il vous permet d'accroître votre efficacité en vous donnant un accès instantané à des centaines de milliers de coûts de matériaux, de main-d'œuvre et d'équipement. En fin de compte, il peut vous aider, vous et vos clients, à économiser un temps précieux et de l'argent tout en vous garantissant que vous aurez toujours les informations les plus récentes et les plus fiables à portée de main.